مشکلات تفاهم‌نامه
تبصره‌ی – ۱ ماده – ۱ قانون حفظ کاربری اراضی تاکید دارد که :« تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی (موقت) مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میشود.
نماینده دستگاه اجرایی ذیربط می‌تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت کند. سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام کند.»
تفاهم‌نامه بین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان امور اراضی که تاریخ ۲۸ /۱۱/ ۱۳۹۳ را پای خود دارد با وجود گامی مفید و موثر که البته دیر هنگام صورت گرفته و به نظر می‌رسد در دوسال اخیر با فعال شدن نهادهای غیر دولتی در فضای عمومی و کشاندن این فاجعه به سطح عمومی و فشار بر این نهاد ها انعقاد یافته، واجد اشکالاتی است که به احتمال زیاد برطرف کننده‌ی مشکلات کنونی در ساخت و ساز و تغییر کاربری و همچنین توسعه‌ی روستایی نخواهد بود. برای آن که اشکالات را به صورت کلی بیان نکرده و به طور دقیق آن را نشان داده باشیم ، به چند نکته از متن این تفاهم‌نامه اشاره میشود.
نخست، این که در بند «ج» این تفاهم‌نامه، ذکر شده است که « بر اساس شیوه نامۀ نحوۀ بررسی و تصویب طرح‌های هادی روستایی، هرگونه الحاق اراضی به محدودۀ قانونی مصوب روستاها باید به تصویب مرجع رسیدگی ذیربط طرح‌های هادی روستایی برسد».
چنان که پیداست سازمان امور اراضی در این تفاهم‌نامه به جهاد کشاورزی قبولانده است که همچنان طرح‌های هادی روستایی نه زیر نظر شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان و کارگروه‌های تخصصی آن بلکه در مرجع رسیدگی کننده‌ی کنونی آن یعنی کمیسیونی که در ماده ی ۱۹۴ قانون برنامه پنجم تعبیه شده و در آن اعضای غیر متخصص در امورمنابع طبیعی حضور دارند ،تایید و تصویب شود.
به عبارت دیگر جهاد کشاورزی در الحاق اراضی کشاورزی به درون محدوده‌ی طرح‌های هادی روستایی به نوعی دخالت چندانی نخواهد داشت.
دوم، این که در بند «ل» این تفاهم‌نامه آمده است که « مقرر شد کاربری باغ‌های دایر در محدودۀ مصوب طرح‌های هادی روستایی در وضعیت موجود حفظ و تثبت گردیده و در صورت دریافت تقاضای تغییر کاربری آنها، بنیاد اینگونه موارد را از واحدهای ذیربط سازمان استعلام نماید.
سازمان«امور اراضی» موظف است ظرف مدت یک ماه از تاریخ وصول استعلام، پاسخ خود را اعلام و ارسال کند .عدم ارسال، ظرف مدت مذکور به منزله تایید استعلام تغییر کاربری است»(تاکید از ماست).
پیداست که روح حاکم بر این بند به گونه ای تدوین شده است که گویی بنیاد در حالیکه
انصاف این است که بگوییم تغییر دولت هم سبب باز شدن فضا عمومی برای طرح مباحث این چنینی شده و هم تحول در سطح مدیران دولتی مسئول، زمینه‌ی پیگیری این تخلفات را به نحو مناسب‌تری فراهم کرده است. این تحول به طرز آشکاری فساد در این زمینه را کاهش داده است. بنابراین این تجربه نشان می‌دهد که اگر دولت می‌خواهد) که البته تمام شواهد نیز چنین نشان می‌دهد( با فساد مبارزه کند راهی ندارد جز این که عرصه‌ی عمومی را باز نگهدارد و سمن ها را آزاد در کنار خود داشته باشد.
۱۰. برای متن کامل تفاهم‌نامه نگاه کنید به سایت بنیاد مسکن انقلاب اسلامیwww.bonyadmaskan.com
۱۱. جهاد کشاورزی در کمیسیون تصویب طرح هادی حضور دارد اما حضور این نهاد در عمل به دلیل عدم کفایت رای و حضور نهادهای متعدد دیگر که نگاه غیر حفاظتی به منابع طبیعی دارند ، بی اثر خواهد بود.
خود را در همین تفاهم‌نامه « متولی توسعه و عمران روستایی» می‌داند، در خصوص تغییر کاربری باغ‌های دایر در محدوده‌ی طرح هادی، نه فقط وظیفه‌ای تقبل نمی‌کند بلکه تا حدودی وظیفه یتسهیل کننده و فشار بر امور اراضی را نیز به عهده دارد.
مهاجرت معکوس از شهر به روستا یکی دیگر از مسایل پیش آمده در ساخت و سازها و تغییر کاربری‌های غیر مجاز در سالهای اخیر ،بند «د» ماده – ۱۹۴ قانون برنامه پنجم است. در بند «د» ماده – ۱۹۴ این قانون از واژه‌ی پر ابهامی به نام « مهاجرت معکوس از شهر به روستا» صحبت شده که خود منشاء گرفتاری‌های جدید در زمینه‌ی ساخت و سازهای بی‌رویه، غیر مجاز و تغییرات کاربری فراوان به ویژه در استان‌های منطقه‌ی ساحلی شمال شده است.
در این رابطه تاکید شده است که این سازمان امور اراضی است که باید ظرف مدتی معین نظر خود را اعلام نماید و چنان چه در مدت تعیین شده اعلام نکند، این به منزله‌ی تایید تغییر کاربری زمین کشاورزی تلقی خواهد شد.
با وجود تبصره – ۵ ماده- ۱ قانون حفظ کاربری اراضی این البته یک گام بزرگ به جلو است که تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ در درون محدوده‌ی روستا در تفاهم‌نامه منوط به نظر سازمان امور اراضی شده است.
اما ابهام بزرگ در این بند از تفاهم‌نامه این است که مشخص نیست« واحدهای ذیربط سازمان» که بنیاد از آن استعلام کرده و باید ظرف یک ماه پاسخ بنیاد را در خصوص تغییر کاربری بدهد کدام واحد سازمان امور اراضی است.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که این واحد همان واحد شهرستانی امور اراضی جهاد کشاورزی است. همین بررسی‌ها بازهم نشان می‌دهد که اگر چه وضعیت تغییر کاربری با انعقاد این تفاهم‌نامه بسیار کاهش یافته و تا حدودی نظارت و کنترل سازمان جهاد کشاورزی و امور اراضی بر این زمین ها افزایش یافته است لیکن استعلام از واحدهای ذیربط شهرستانی به دلیل آن چه ما آن را ارجح شمردن منافع محلی بر منافع منطقه‌ای و به ویژه منافع ملی می‌نامیم، بازهم تغییر کاربری‌های این زمین‌ها را دستخوش عدم نظارت مسئولانه و مطابق منافع ملی و منطقه‌ای کرده است.
سوم، این که این تفاهم‌نامه اگر چه گامی است به جلو و می‌تواند در کاهش تغییر کاربری‌های زمین کشاورزی و ساخت و سازهای غیر مجاز موثر و مفید باشد) چنان که در همین مدت بر اساس بررسی‌های میدانی چنین بوده است( لیکن ضروری است اولاً شیوه‌نامه‌ی بررسی و تصویب طرح‌های هادی در نهاد مهم شورای برنامه‌ریزی و توسعه‌ی استان و با بررسی فنی دو کارگروه‌های تخصصی آن یعنی امور زیربنایی – شهر سازی و کارگروه آمایش و محیط زیست و توسعه‌ی پایدار آن انجام گیرد. ثانیاً، به جای این تفاهم نامه ، تبصره – ۵ ماده – ۱ قانون حفظ کاربری اراضی که جهاد کشاورزی را از نظارت بر زمین های کشاورزی داخل محدوده طرح هادی مصلوب الاختیار کرده، طی ماده واحدهای لغو شود.
سرانجام این که متولی توسعه‌ی روستایی باید نهادهای مسئول دولتی بوده که در قبال اشتباهات خود در مجلس شورای اسلامی و نزد افکار عمومی و نهادهای مدنی پاسخگو باشند.
۱ . ۲ . ماده ۱۹۴ قانون برنامه پنجم
در فصل« توسعه روستایی» قانون برنامه پنجم و از جمله در ماده ۱۹۴ آن و به ویژه در آیین‌نامه‌ی اجرایی این ماده، نکاتی تعبیه شده که تاثیر فراوانی بر ساخت و ساز و تغییرات کاربری زمین در محدوده‌ی روستا داشته است.
مفادی از مهم‌ترین بندهای این ماده از قانون برنامه‌ی پنجم که سبب مشکلاتی در ساخت و ساز و تغییر کاربری شده به شرح زیر است:
۱ . ۲ . ۱ . تعیین محدوده‌ی روستا بدون دخالت شورای برنامه‌ریزی و توسعه‌ی استان مطابق بند «ف» ماده – ۱۹۴ قانون برنامه پنجم، تهیه طرح هادی روستایی و تعیین محدوده‌های روستا بدون دخالت « شورای برنامه‌ریزی و توسعه‌ی استان» به یک گروه از نهادهای محلی واگذار شده که بیشتر در ساخت و سازها و تغییرات کاربری محل، ذینفع هستند:
«بندف ـ تهیه طرح‌های هادی روستایی و تعیین محدودۀ روستاها در سراسر کشور با پیشنهاد کارشناسان فنی، زیر نظر بنیاد مسکن و تأیید بخشداری هر بخش و با اطلاع دهیاران و رؤسای شورای اسلامی روستاها و تصویب آن در کمیتهای متشکل از رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان بهعنوان رئیس، فرماندار شهرستان، بخشدار بخش، نماینده سازمان مسکن و شهرسازی استان، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان، نماینده سازمان جهاد کشاورزی استان، نماینده معاون امور عمرانی استانداری و رئیس شورای اسلامی روستا به عنوان ناظر.
تبصره ـ نماینده شهرداری شهری که روستا در حریم آن واقع است می‌تواند بهعنوان کارشناس و ناظر در جلسه کمیته مذکور شرکت نماید.»
چنان که پیداست اگر چه نماینده سازمان جهاد کشاورزی نیز در جمع تصویب کننده‌ی طرح هادی حضور دارد اما در عمل به دلیل تک و تنها بودن در جمعی متفاوت، نظرش تاثیری در تصویب طرح نخواهد داشت.
بعلاوه این بند از قانون در واقع نظارت نهادهای مهم منطقه‌ای را بر یکی از مهم‌ترین محدوده‌های مدیریت فضا نادیده می‌گیرد. این در حالی است که در هر استان یک نهاد مهم برنامه‌ریزی به نام « شورای برنامه‌ریزی و توسعه‌ی استان» وجود دارد که تقریباً تمام طرح‌های مهم استان بدون تایید آن تصویب نمی‌شود.
مشخص نیست چرا طرح هادی روستایی از این قاعده استثناء شده است. شورای برنامه‌ریزی و توسعه‌ی استان متشکل از کارگروه‌های تخصصی هفتگانه از جمله دو کارگروه « امور زیربنایی و شهرسازی» و « آمایش سرزمین، محیط زیست وتوسعه پایدار» است که بیش از هر نهادی در استان در خصوص مداخلات کالبدی و زیست محیطی وبه ویژه مدیریت فضا و منابع طبیعی صاحب نظر و تجربه است و بدون نظارت و نظرات این دوکارگروه نمی‌توان طرح‌هایی که هدف اصلی‌شان مداخلات کالبدی و فضایی است، تهیه، تصویب و هدایت کرد.
این عدم نظارت سبب شده تا محدوده های روستایی تعریف و تحدید شده در طرح های هادی به ویژه در استان‌های شمال کشور بدون توجه به میزان جمعیت و افزایش آن در افق طرح، گستره‌های وسیعی را در بر بگیرد که در دورن آنها زمین‌های کشاورزی خارج از نظارت قانون قرار بگیرند.
در بدبینانه‌ترین نگاه، گویی دست‌های پنهانی وجود داشته است تا همه چیز برای بورس بازی زمین‌های کشاورزی به مسیری سهل وآسان سوق داده شود.
۱ . ۲ . ۲ . مهاجرت معکوس از شهر به روستا یکی دیگر از مسایل پیش آمده در ساخت و سازها و تغییر کاربری‌های غیر مجاز در سالهای اخیر ،بند «د» ماده – ۱۹۴ قانون برنامه پنجم است.
در بند «د» ماده – ۱۹۴ این قانون از واژه‌ی پر ابهامی به نام « مهاجرت معکوس از شهر به روستا» صحبت شده که خود منشاء گرفتاری‌های جدید در زمینه‌ی ساخت و سازهای بی‌رویه، غیر مجاز و تغییرات کاربری فراوان به ویژه در استان‌های منطقه‌ی ساحلی شمال شده است.
در این بند از قانون آمده است:« بند «د» : تدوین سیاست‌های تشویقی در جهت مهاجرت معکوس «از شهر به روستا» و تثبیت نسبی جمعیت روستایی تا آخر سال اول برنامه« پنجم». در همین حال دولت دهم در آیین نامه اجرایی این ماده از قانون پا را فراتر گذاشته و به تدوین و تصویب مفادی دست زده که همه گونه راه تخلف را در روستاهای کشور به ویژه در استان‌های شمالی کشور که با انبوه تقاضاهای «گردشگر- مالک» روبرو بوده، فراهم کرده است.
برای این بند از قانون در ماده – ۱۲ آییننامه اجرایی ماده ۱۹۴ بر اقداماتی تاکید شده است که در عمل برای بسیاری از ساخت و سازهای غیر قانونی و تغییر کاربری زمین، مجوزهای قانونی ویرانگری صادر شده است:« ماده – ۱۲ آییننامه اجرایی ماده – ۱۹۴:
«فراد ساکن در شهرها که متقاضی بازگشت و سکونت دایم در روستاهای خارج از حریم شهرها
مهاجرت معکوس باشند با تشخیص و تأیید مدیر ارشد روستا «دهیار» و با رعایت ضوابط و مقررات مربوط میتوانند از حمایت‌های موضوع این آییننامه و تسهیلات احداث و یا مقاوم‌سازی مسکن وزمین روستایی برخوردار شوند»(تاکید از ماست.)
چنان که پیداست بر اساس ماده – ۱۲ این آیین نامه، اولاً هر فرد ساکن در شهرهای کشور می‌تواند متقاضی سکونت و خرید زمین در روستا باشد. البته مشروط بر این که در روستا قصد «سکونت دایم» داشته باشد!.
در واقع اگر خیلی خوش بین باشیم باید بگوییم که قانون‌گذار هیچ تامل نکرده که مقصد فرد ساکن در شهر برای سکونت دائمی در روستا را چگونه می‌توان ا حراز کرد.
آیا نیت خوانی از طرف مدیر ارشد روستا که به تشخیص خود عمل می‌کند می‌تواند کافی باشد .بررسی‌های میدانی در منطقه ی ساحلی شمال نشان می‌دهد که نه فقط افراد ساکن در شهرها که در روستا فاقد زمین و بنا هستند بلکه هر فرد غیر بومی نیز توانسته با استفاده از محمل « مهاجرت معکوس» به روستا و ادعای سکونت دائم در آن، تحت حمایت به اصطلاح مدیر ارشد روستا) که در همین قانون برنامه‌ی پنجم دیدیم که اختیارات فراقانونی نیز پیداکرده(، به ساخت و ساز روی زمین‌های کشاورزی مبادرت ورزد.
این شیوه‌ی عمل به ویژه در استان‌های شمالی کشور در تخریب زمین کشاورزی بسیار مخرب بوده است.
ثانیاً ، بر اساس این آییننامه، دهیار روستا که «مدیر ارشد روستا» نامیده شده، می‌تواند « به تشخیص» خود عمل کند. از این رو دهیار نیز دست کم در مواردی از اختیارات خود به خوبی ! استفاده کرده است .به عنوان یک نمونه در روستای حیران در شهرستان آستارا به گفته‌ی آقای افشار رئیس امور اراضی وزرات جهاد کشاورزی:« دهیار موظف بوده که در زمان صدور پروانه نظر بنیاد مسکن را می‌گرفت و بعد اقدام به صدور پروانه میکرد اما توجه نکرده و متخلف است.
وی تأکید کرد: این دهیار همچنین با کسانی که در داخل زمین‌های کشاورزی«خارج از محدوده ی طرح هادی» اقدام به ساخت و ساز کرده‌اند برخورد نکرده و به جای اینکه پرونده آنها را به کمیسیون ماده ۹۹ ارسال کند، برای آنها پروانه صادر کرده است»
)www.tasnimnews.com 1/0/30(. به نظر می‌رسد که آقای افشار از متن کامل آیین نامه‌ی ماده – ۱۹۴ قانون برنامه‌ی پنجم اطلاع دقیقی نداشته است. در این آیین نامه به دهیار اختیار داده شده است که می‌تواند به تشخیص خود عمل کند. عین عبارت در ماده – ۱۲ این آیین نامه نیز چنین است:« با تشخیص و تأیید مدیر ارشد روستا.»
ثالثاً، مطابق ماده – ۱۲ همین آییننامه ، دهیار یعنی مدیر ارشد روستا که زیر نظر بخشدار عملمی کرده نه فقط پروانه ساخت و ساز صادر می‌کرده بلکه طبق همین بند از آییننامه به تشخیص خود می‌توانست برای فرد ساکن در شهرها که به روستا آمده، زمین فراهم کند یعنی مجوز خرید زمین نیز بدهد و همچنین برای ساخت مسکن تسهیلات احداث مسکن یعنی وام‌های کم بهره تدارک ببیند و آن را تایید و به بانک اعلام کند.
لازم است یادآوری شود که بررسی اقدامات این مقامات محلی در منطقه‌ی ساحلی شمال به خوبی نشان داده است که منافع محلی تقریباً در همه جا بر منافع منطقه‌ای و ملی ارجحیت داشته است.
به عبارت دیگر صرفنظر از منافع شخصی، مقامات محلی آن چه را منافع محلی(روستایی) ارزیابی کرده‌اند، آن را بر منافع منطقه‌ای و ملی ترجیح داده‌اند. این تجربه‌ای است که می‌تواند در واگذاری اختیاراتی که در چارچوب منافع منطقه‌ای و ملی قرار دارد به مقامات محلی تامل بیشتری به عمل آورد.
بدین ترتیب ماده – ۱۹۴ قانون برنامه پنجم و به ویژه ماده – ۱۲ آیین نامه‌ای که دولت تدوین و تصویب کرده، زمینه‌های ساخت و سازها و تغییرات کاربری را در روستاهای کشور به ویژه روستاهای شمال کشور که تقاضا برای « گردشگر- مالک» بالاست به آسانی فراهم کرده است.
۲ . ساخت و ساز و تغییرکاربری غیر مجاز در قلمرو مدیریتی دوم(محدوده و حریم شهر) چنان که گفته شد قلمرو مدیریتی دوم، قلمرو «محدوده و حریم شهر» هاست. برای تاکید بیشتر لازم است تعریف این محدوده را بر اساس ماده – ۱ و ماده – ۲ از « قانون تعریف محدوده و حریم شهر و روستا »که در سال ۱۳۸۴ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، به لحاظ اهمیت موضوع مجددامجدداً تکرار کنیم:
۱۲. پدیده‌ی «گردشگر- مالک» بدان معنی است که گردشگر تمایل شدید دارد که صاحب ملک در محل گردشگری باشد. این پدیده در سالهای اخیر به ویژه برای منطقه‌ی ساحلی شمال کشور متقاضیان زیادی پیدا کرده است.
پدیده‌ی گردشگر – مالک صرفنظر از عوامل دیگر اقتصادی موجد آن ،در درجه‌ی نخست محصول فقدان آزادی‌های اجتماعی در حوزه ی عمومی است. بنابراین بسیاری از این متقاضیا ن برگشت به روستا و ساخت و ساز کنندگان در روستا اصولاً تمایلی به سکونت دایم در روستا ندارند بلکه همان گردشگر- مالکانی هستند که با اختیارات تعیین شده در آیین امه برای دهیار، زمین و تسهیلات دریافت کرده و ساخت و ساز انجام داده و تغییر کاربری به ویژه در استان‌های شمالی با جاذبه‌های طبیعی بی بدیل در کشور را سبب شده‌اند.
«ماده – ۱ : محدودۀ شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع وتا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم‌الاجرا می‌باشد.
شهرداریها علاوه بر اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی در چارچوب وظایف قانونی خود، کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.»
در ماده – ۱ این قانون، حریم شهر نیز تعریف شده است:
«حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدودۀ شهرکه نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید .
به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها ، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح‌های جامع و هادی امکانپذیر خواهد بود .
نظارت بر احداث هر گونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب درداخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرک‌های صنعتی )که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداریها مستثنی می‌باشند ( به عهدۀ شهرداری مربوط می‌باشد. هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز در این حریم شهر، تخلف محسوب و با متخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد»۱۳.
بدین ترتیب قلمرو مدیریتی دوم فضا در ایران به عهده‌ی شهرداری و مدیریت شهری است. چنان که گفته شد این محدوده اگر چه وسعت چندانی از سرزمین را به خود اختصاص نداده لیکن به لحاظ تمرکز جمعیت و سرمایه‌های ثابت، بزرگترین کانون‌های تمرکز انسانی و اقتصادی کشور محسوب میشود و سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۹۰ تعداد شهرهای کشور به معنی نقاط دارای شهرداری را ۱۱۳۹ شهر ثبت کرده که در آن ۶/۵۳ میلیون نفر ساکن بودند.
پیداست این تعداد جمعیت که ۴/۷۱ درصد کل جمعیت کشور را در بر می‌گیرد، تنها در محدوده‌ی شهرها ساکن هستند و در حریم شهرهای کشور که به طور عموم همیشه از تراکم بالاتری نسبت به دیگر نواحی
۱۳. در شکل ۱. محدوده و حریم شهر و ارتباط آن با دیگر قلمروهای مدیریت فضا در ایران به صورت شماتیک نمایانده شده است.
۱۴. تعداد شهرهای کشور در پورتال وزارت کشور برای شهریور ۱۳۹۴ برابر ۱۲۴۲ شهر ثبت شده است( moi.ir/Portal/Home (
روستایی برخوردارند نیز جمعیت قابل توجهی سکونت دارند. بر اساس یک مطالعه‌ی موردی توسط نگارنده برای استان گلستان) که هنوز منشر نشده(، سهم جمعیت حریم شهرهای این استان با تعریفیک شعاع سه کیلومتری بلافصل محدوده ی شهر، حدود ۱۲ درصد کل جمعیت استان بوده است.
مطالعه‌ی دیگری که در استان قزوین انجام شده، سهم جمعیت روستایی ساکن در حریم شهرهای این استان را ۵/۸ درصد به دست داده است. برآورد ما در این بررسی میانگین حدود ۱۰ درصد جمعیت کشور در درون حریم شهرهای کشور است.
بدین ترتیب می‌توان گفت که در مجموع ۸۱ درصد کل جمعیت کشور یعنی حدود ۶۱ میلیون نفر از ۷۵ میلیون نفر جمعیت کل کشور در سال ۱۳۹۰ در قلمرو مدیریتی دوم سکونت داشتند.
ناگفته پیداست که محدوده و حریم شهرها به لحاظ برخورداری از تمرکز جمعیت و سرمایه‌ی ثابت و فضای تجهیز شده برای کشور از اهمیت بسیار زیاد برخوردار است و بر خلاف دو محدوده‌ی مدیریتی دیگر، نه فقط مهاجرپذیر است بلکه به طور مستمر بر سهم جمعیت و وزنه‌ی اقتصادی آن نیز افزوده میشود.
از این رو، زمین و رقابتی که بین کاربری‌ها در این محدوده وجود دارد، حامل رانت‌های بسیار بزرگ است.
در این پهنه‌ی مدیریتی، هر تصمیمی در تغییر کاربری زمین متضمن رانت بزرگی است که برای سودجویان وسوسه برانگیز است. اگر « رانت » را سود و منفعتی بدانیم که بدون کار و شایستگی نصیب افراد حقیقی یا حقوقی میشود، هر نوع تغییر کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی و تجاری – صنعتی و یا حتا اداری، متضمن رانت و سود کلانی در محدوده و حریم شهرهاست .
همین طور تغییر کاربری از مسکونی به تجاری نیز چنین رانتی به دنبال دارد. پیداست که هدف دستیابی به سودی بدون کار و شایستگی هدف بسیاری از سودجویان و رانت جویان باشد که در اقتصاد رانتی ایران در سال های اخیر به فراوانی مشاهده شده است.
بنابراین در اینجا نیز صرفنظر از عامل اجرایی که بسیار هم مهم و دخیل است، خلاءهای قانونی یا خلاء های بالقوه قانونی که مسیر و مفری برای تخلف‌های ساخت و ساز غیر مجاز و تغییر کاربری برای
۱۵. نگاه کنید به : محمد احمدی، منطقه‌بندی کاربری‌ها و تناسب اراضی برای فعالیت‌های مختلف کشاورزی)جنگل، زراعت، باغ(، توسعه شهری و فعالیت‌های وابسته)مطالعه موردی استان قزوین(، استاد راهنما ناصر عظیمی، داشگاه آزاد واحد قزوین، دانشکده شهرسازی و معماری ایران۱۳۹۳. در این مطالعه پژوهشگر تمام محدوده‌ها و حریم شهرهای استان را بر روی نقشه‌ی استان قزوین به مقیاس ۱:۲۵۰۰۰ نشانده و سپس با استفاده از نقشه‌ی آبادی‌های سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۰ ، جمعیت روستایی در حریم شهرها را به تفکیک محاسبه کرده است.
۱۶. پیداست که این برآورد تا مطالعه‌ی دقیق تر می‌باید با احتیاط تلقی شود. به نظر نگارنده این برآورد برای شمارجمعیت در حریم شهرها در ایران احتمالًاً با خطای ۵ تا ۱۰ درصد ممکن است روبرو باشد.
دستیابی به رانت‌های حاصل از این تغییر بوجود آورده، در قلمرو مدیریتی دوم معرفی می‌شوند.
بنابراین پرسش این است که در این قلمرو از مدیریت، ساخت و ساز و تغییر کاربری غیر مجاز چگونهاتفاق می‌افتد؟
آیا نقص قوانین و یا شبه قانون در این امر دخیل است؟ چنان که گفته شد تجربه نشان داده است که تخلفات ار مفرهای شبه قانونی عمل می‌کند. در این بررسی کوشش شده از دو محمل شبه قانونی که عمده‌ترین مسیرهای تخلف به حساب می‌آیند نشان داده شود.
۲ . ۱ . قانون شهرداریها و ساخت و سازهای غیر مجاز
چنان که می‌دانیم یکی از قوانین اصلی که در قلمرو مدیریتی دوم مبنای اقدامات مدیریت اجرایی است، قانون شهرداری هاست که در تاریخ ۱۱/۴/۱۳۳۴ به تصویب مجلس شورای ملی وقت رسید اما به صورت مستمر در سالهای بعد با مفاد اصلاحی و الحاقی تکمیل شد. از جمله در تاریخ‌های زیر:
– ۲۷/۷/۱۳۴۵(اصلاحی و الحاقی)
– ۷/۹/۱۳۴۷ (اصلاحی)
– ۷/۴/۱۳۵۱ (اصلاحی)
– ۱۷/۵/۱۳۵۲(الحاقی)
– ۲۹/۷/۱۳۵۴ (اصلاحی)
– ۱۵/۴/۱۳۵۵(اصلاحی)
– ۶/۸/۱۳۵۶ (الحاقی)
– ۱/۱۲/۱۳۷۲ (الحاقی)
– ۱۱/۳/۱۳۹۲ (اصلاحی)
نسخه‌ی اصلاحی۱۱/۳/۱۳۹۲ که کامل ترین نسخه‌ی قانون شهرداری‌هاست، مبنای این بررسی قرار گرفته است. پیداست که در بررسی حاضر از آخرین نسخه قانون تنها در مواد و مواردی که به ساخت و ساز و تغییرکاربری در محدوده و حریم شهرها یا به تعبیر ما قلمرو دوم مدیریت فضا در کشور ارتباط دارد، استفاده شده است.
لازم است یادآوری شود که قانون شهرداریها در زمینه ی ساخت و ساز و زمین‌های شهری در ارتباط مستقیم با طرح‌های جامع و تفصیلی شهری قرار می‌گیرند که از اواسط دهه ی ۱۳۴۰ در ایران تهیه و اجرا شده است.
در این طرح‌ها هدف دستیابی به طرح بلند مدت ده سالهای است که در آن نحوه استفاده از اراضی و زونینگ شهر برای زون‌های مسکونی ،صنعتی، تجاری، اداری وکشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازهای عمومی شهری ،شبکه‌ی دسترسی‌ها، محل مراکز مهم نظامی، انتظامی، فرودگاه‌ها، بنادر)درشهرهای بندری( و … تعیین می‌شوند.
پیداست که برای هرکدام از این زون‌ها ضوابط و مقررات ناظر نیز تهیه و به تصویب می‌رسد که شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی (امروزه راه و شهرسازی) در آن مجری و ناظرند.
اما ببینیم در قانون شهرداریها در ارتباط با ساخت و سازها و ضوابط و مقررات تعیین شده در طرح‌های جامع شهری و تفصیلی چه تمهیداتی در محدوده و حریم شهرها در نظر گرفته شده و چگونه با وجود این قانون باز هم ساخت و سازهای غیر مجاز و تغییر کاربری صورت تحقق به خود می‌گیرد.
قانون در تشخیص و قلع بنا هم صراحت دارد و هم ابزار شناسایی یعنی مهندسین ناظر و ماموران شهرداری را موظف کرده تا تخلف ها را گزارش کنند و هر گونه قصوری از جانب عاملان نیز در قانون مستوجب مجازات شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که نه مهندسان ناظر وظایف خود را برای تخلفات ساختمان‌هایی که بر آن نظارت می‌کنند به درستی انجام می‌دهند و نه شهرداری به طور دقیق مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید و در نتیجه شورای انتظامی نظام مذکور نیز به وظایف تاکید شده در قانون عمل نمی‌کند.
۲ . ۱ . ۱ . تبصره‌های ماده – ۱۰۰ قانون شهرداری و ساخت و سازهای غیر مجاز
ماده- ۱۰۰ قانون شهرداریها در بهمن ماه سال ۱۳۴۵ به صورت یک ماده ی الحاقی به قانون شهرداریها اضافه شد. این ماده تأکید دارد که مالکین اراضی در داخل محدوده و حریم شهرها یعنی قلمرو دوم مدیریتی بدون مجوز از شهرداری حق هیچگونه اقدامی در جهت تفکیک اراضی یا عملیات ساختمانی ندارند:
«ماده ۱۰۰- مالکین اراضی و املاک واقع در محدودۀ شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع شده باشد جلوگیری نماید)الحاقی ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ تاکید از ماست(.
تبصره -۱ این قانون در سال ۱۳۵۲ به شرح زیر اصلاح شد که تا امروز به قوت خود باقی مانده است:« تبصره ۱ – در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی، قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه، ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌هایی مرکب از
۱۷. لازم است یادآوری شود که بعد از انقلاب اجرای ماده – ۱۰۰ قانون شهرداری برای چند سال با اعتراض شورای نگهبان از سال ۱۳۶۲ تا ۱۳۶۷متوقف شد زیرا شورای نگهبان معتقد بود که اختیارات مندرج در این ماده در حوزه‌ی اختیارات حاکم شرع می‌باشد. اما در سال ۱۳۶۷با افزایش تخلفات ساختمانی و مشکلات ناشی از آن مجدداً قانون شهرداریها با عاملیت مدیریت شهری به اجرا درآمد.
نمایندۀ وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح میشود.
کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفعاعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد. پس از انقضاء مهلت مذکورکمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نمایندۀ شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ کند.
در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آییننامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود. (اصلاحی ۱۷/۵/۱۳۵۲).
بعد از انقلاب در ماده – ۱۰۰ قانون شهرداریها تغییراتی ایجاد شد و طی مصوبه‌ای در ۲۷ /۶/۱۳۵۸ شورای انقلاب، تبصره‌های ۲ تا ۸ را که تا کنون مورد اجراست به آن اضافه کرد. در این مصوبه برخی از تبصره های قبلی این قانون اصلاح و برخی دیگر به آن اضافه شد.
در تبصره‌های مصوب شورای انقلاب، تبصره – ۷ ماده – ۱۰۰ در ارتباط با مسئولیت مهندسین ناظر بناهاست که آنان را موظف به گزارش خلاف متخلفان ساخت و ساز کرده است. به عنوان مثال در این تبصره مهندسان ناظر در محدوده و حریم شهرها به صراحت موظف شده‌اند که هرگونه عدم انطباق و مغایرت ساختمان‌هایی که به نظارت آنها ساخته میشود را به شهرداری گزارش کنند:
«تبصره ۷ – مهندسان ناظر ساختمان‌ها مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمان‌هایی که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی را گواهی نمایند.
هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح درکمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید.
شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سهسال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات مذکور محکوم کند.
مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی درپروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.
مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان‌ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی میشود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.
در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجراء نشود می‌تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.»
چنان که پیداست قانون در تشخیص و قلع بنا هم صراحت دارد و هم ابزار شناسایی یعنی مهندسین ناظر و ماموران شهرداری را موظف کرده تا تخلف ها را گزارش کنند و هر گونه قصوری از جانب عاملان نیز در قانون مستوجب مجازات شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که نه مهندسان ناظر وظایف خود را برای تخلفات ساختمان‌هایی که بر آن نظارت می‌کنند به درستی انجام می‌دهند و نه شهرداری به طور دقیق مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید و در نتیجه شورای انتظامی نظام مذکور نیز به وظایف تاکید شده در قانون عمل نمی‌کند.
پیداست که اگر این مراحل قانونی به درستی اجرا شوند، دست کم در همان مراحل اولیه ی کارگاهی که ناظر ساختمان به تخلفات آگاهی پیدا می‌کند می‌توان از وقوف تخلفات و تغییر کاربری‌های غیر مجاز جلوگیری به عمل آورد .
دفاتر اسناد رسمی نیز بر طبق تبصره- ۸ ماده ۱۰۰ شهرداری، باید وضعیت تخلف ساختمانی یا عدم تخلف را در سند قطعی و یا رهنی صادره ذکر نمایند تا خریداران از آن مطلع شوند: « تبصره ۸ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
در مورد ساختمان‌هائی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتیکه مورد معامله کلپلاک را شامل نگردد، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمانی الزامی نبوده و باثبت و تصریح آن درسند انجام معامله، بلا مانع می‌باشد .
در مورد ساختمان‌هائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده، در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد یا ثبت و تصریح مراتب فوق سند مالکیت انجام معامله بلا مانع می باشد»
همچنین در همین رابطه بر اساس قانون اصلاح ماده – ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ به ادارات ثبت اسناد و املاک توصیه شده است که: «حسب مورد، دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵ به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید>»
چنان که پیداست قانون شهرداری تا اینجا هرگونه مسیر تخلف در محدوده و حریم شهر را بسته است و وقوع تخلف تنها باید به طور آشکار از جانب تخلف مجریان و یا چشم پوشی عمدی یا غیر عمدی آنان صورت گیرد.
اما در قانون علاوه بر ارجاع به کمیسیون ماده – ۵ که در صفحات بعد بدان پرداخته میشود، تبصره‌های الحاقی جدیدی در سال ۱۳۵۸ گنجانده شده که راه تخلفات شبه قانونی را باز می‌گذاشت.
چنان که گفته شد در تاریخ ۲۷/۶/۱۳۵۸ تبصره های ۲ تا ۸ ماده – ۱۰۰ به تصویب شواری انقلاب رسید که اجرای آن تا امروز به قوت خود باقی ست. در برخی از این تبصره‌های تصویب شده، امکان تخلفات ساختمانی تا حدودی گشود شده است. زیرا در این تبصره‌ها جریمه می‌توانست جایگزینقلع و قمع بنا شود. از جمله و به ویژه در تبصره‌ی – ۲ این الحاقیه در مورد کاربری‌های مسکونی آمده است که:
« در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، کمیسیون(مندرج در تبصره ی – ۱) می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی) در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست(، رای باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید) جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
(در صورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نموده باشد، شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.»
عیناً همین حکم در مورد اراضی با کاربری تجاری، صنعتی و اداری نیز در تبصره ی – ۳ صادر شده است:
«تبصره ۳ ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی) در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست( رای باخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از تظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید).
جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد(. در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به ههمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید». کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.»
تبصره ی – ۴ الحاقی در مورد بناهای بدون پروانه نیز اخذ جریمه توسط شهرداری را جایگزین قلع بنا و تخریب کرده است و تخریب را به عنوان عاملی برای دریافت جریمه متذکر شده است :
تبصره ۴ ـ در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصولفنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رای بر اخذ جریمه بازاءهر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتیکه ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید . اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره های ۲ و ۳ عمل خواهد شد»( همه جا تاکید از ماست).
پیداست در زمانی که شهرداریها در عمل از نظر تامین منابع مالی، نهادی خودکفا محسوب می‌شوند و باید روی پای خود بایستد و هیچ مرجع دیگری در خصوص منابع جاری و عمرانی کمکی به شهرداری نمی‌کند) یا دست کم منابع تامین مالی را تضمین نمی‌کند.
(، اخذ جریمه تقریباً در اکثر موارد جایگزین قلع و قمع بنا میشود و تخریب بناهای خلاف، تنها به زمانی محول میشود که اخذ جریمه با مشکل روبرو شده باشد. چنان که امروزه گفته میشود که بین ۵۰ تا ۷۵ درصد کل منابع شهرداریها از عوارض و تخلفات ساختمانی تامین میشود.
بدین ترتیب در محدوده ی شهر و حریم آن نیز اخذ جریمه می‌تواند جایگزین قلع بنا شود که با توجه به ذینفع بودن شهرداری می‌تواند انگیزه‌های بیشتری برای انحراف از روح قانون باشد. به ویژه اکنون که اکثر شهرداریها با مشکل منابع مالی روبرو هستند، این شکل از تامین منابع مالی شهرداریها در سراسر ایران یک روال معمول و جا افتاده شده است.
۲ . ۲ . ساخت و ساز و تغییرات کاربری در کمیسیون ماده – ۵
اگر ماده – ۱۰۰ قانون شهرداری موظف به تخریب بنای غیرمجاز و یا اخذ جریمه است ، کمیسیون ماده – ۵ ید درازی در تغییر مصوبات طرح جامع و تفصیلی دارد .گفته شد که وزارت راه و شهرسازی ناظر بر اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی شهرهاست.
در ماده – ۵ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران که در سال ۱۳۵۱ به تصویب رسیده، کمیسیونی تعریف شده که امروزه به «کمیسیون ماده – ۵ »معروف شده است. این کمیسیون البته در برخی از قوانین «کمیسیون طرح تفضیلی » نیز خوانده می شود. متن ماده- ۵ قانون تاسیس شورایعالی در خصوص ماده – ۵ به شرح زیر است:
« ماده ۵- بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست:
– استاندار و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری و با عضویت؛
– شهردار ( شهر مورد نظر)
– نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی(امروزه راه و شهرسازی)،
– وزارت جهاد کشاورزی
– سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی
– همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط
– نماینده سازمان نظام مهندسی استان )با تخصص معماری یا شهرسازی( بدون حق رأی انجام میشود.
تغییرات نقشه‌های تفضیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع(شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی)برسد.
نظرات بسته شده است.