بیش از دو میلیون خانوار مستاجر، محتاج حمایت شده‌اند
دولت وام می‌دهد، سود می‌گیرد و تسهیلات بی تسهیلات!
قیمت مسکن در سه سال گذشته به طور میانگین ۲۵۴ درصد رشد داشته است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در تیرماه سال ۹۹ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران به حدود ۲۱ میلیون تومان رسیده و این قیمت‌های افسارگسیخته، اجاره نشینی را به تعداد زیادی از خانواده‌های ایرانی تحمیل کرده است. بر اساس آمار رسمی «جمعیت مستاجران ایران در بیست سال گذشته، نزدیک به دو برابر» افزایش یافته است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال ۷۵ حدود ۱۵ درصد ایرانیان مستاجر بوده‌اند اما این نسبت در آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۹۵ به ۳۰ درصد رسیده است.
البته آمار غیررسمی این نسبت را بزرگتر می‌داند و به نظر می‌رسد با سقوط ارزش ریال در دو تا سه سال گذشته تعداد زیادتری از خانواده‌های ایرانی به جمعیت مستاجران پیوسته‌اند.
در حال حاضر دولت که گرفتار بحران تحریم و کرونا است، تلاش کرده تا با وام رهن خانه مانع از زمین گیری بیش از پیش مستاجرها شود. کابینه حسن روحانی همچنان یکی پس از دیگری از طرح‌های مختلف برای مهار بازار مسکن پرده‌برداری می‌کند؛ از مسکن ملی که در دقیقه نود عمر دولت دوازدهم، جایگزین مسکن مهر شد تا دریافت مالیات از خانه‌های خالی و راه‌اندازی بورس مسکن.
با این وجود هنوز این طرح‌ها نتوانسته‌اند از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن جلوگیری کنند و در این میان مستاجران بیشتر از همیشه زیر فشار قرار گرفته‌اند. مستاجرانی که این روزها شنیده می‌شود به حاشیه شهرها رانده و یا ناچار به مهاجرت از کلانشهرها شده‌اند.
دو میلیون و ۲۰۰ هزار خانواده‌ی مستاجر نیازمند حمایت شده‌اند
پرداخت وام اجاره مسکن از سال گذشته از سوی محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی مطرح شد. اسلامی اعلام کرد: این طرح برای تصویب به شورای پول و اعتبار بانک مرکزی رفته است و در اواخر بهار امسال خبری مبنی براین که وام اجاره به زودی به مستاجران پرداخت می شود، منتشر شد. بر اساس این طرح حدود ۹۰۰ هزار خانواده‌ی مستاجر وام اجاره دریافت می‌کنند. این درحالی است که اگر ۳۰ درصد جمعیت مستاجر را بر مبنای گزارش مرکز آمار در نظر بگیریم از حدود ۲۵ میلیون خانوار ایرانی بیشتر ازهشت میلیون خانوار مستاجر هستند و این تعداد وام تنها جوابگوی کمتر از یک هشتم خانوارهای مستاجر است.
دکتر پروانه اصلانی، دبیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره به رادیو سلامت توضیح داده است بررسی‌های وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد حدود دو میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار مستاجر در شرایط کرونا نیازمند حمایت دولت شده‌اند و به دلیل اینکه منابع در نظر گرفته شده برای پرداخت وام به تمامی این خانوارها کافی نیست، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد، سازمان بهزیستی، زنان سرپرست خانوار، بازنشستگان و حقوق‌بگیران مشمول به ترتیب در اولویت دریافت این وام هستند.
این وام به اسم مستأجر پرداخت شده اما به موجر داده می‌شود و مشمولان این طرح می‌‌توانند مبلغ مورد نظر را با سود ۱۳ درصد تا یک سال با وثیقه اجاره‌‌نامه از بانک دریافت و سود آن را ماهانه پرداخت کنند. در پایان قرارداد هم اصل پول به بانک عودت داده می‌شود.
او همچنین گفته است در مرحله اول پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن تلاش شده تا ۹۰۰ هزار خانوار مستاجر وام ودیعه مسکن دریافت کنند و از تاریخ مصوبه ستاد ملی کرونا که چهارم مرداد است اجاره نامه‌ها مشمول استفاده از این تسهیلات می‌شوند.
شرایط پرداخت وام اجاره
او همچنین گفته است شرایط وام ودیعه مسکن شرایطی است که قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن و آیین نامه اجرایی بر آن تاکید دارد. بدین معنا افراد متقاضی نباید از تسهیلات یارانه‌ای دولت استفاده کرده باشند. فرم «ج» سبز، عدم مالکیت از سال ۸۴ به بعد، تاهل یا سرپرست خانوار بودن از جمله شرایطی است که برای دریافت کمک ودیعه اجاره مسکن آمده است.
بر اساس اخبار منتشرشده از مدیران وزارت راه و شهرسازی رقم این تسهیلات در تهران ۵۰ میلیون تومان، در کلانشهرها ۳۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۵ میلیون تومان برآورد شده است.
تلاش دولت برای مهار قیمت مسکن با سازوکار بورس درحالی رخ می‌دهد که بازار مسکن ایران به شدت با کمبود عرضه مواجه است و همین مساله توازن بازار را برهم زده است.
در این میان سازوکار پرداخت وام اجاره هم در نوع خود جالب است؛ دولت اعلام کرده نزدیک به ۲۰ هزار میلیارد تومان اعتبار برای پرداخت وام کرونا در نظر گرفته است. این وام به اسم مستأجر پرداخت شده اما به موجر داده می‌شود و مشمولان این طرح می‌‌توانند مبلغ مورد نظر را با سود ۱۳ درصد تا یک سال با وثیقه اجاره‌‌نامه از بانک دریافت و سود آن را ماهانه پرداخت کنند. در پایان قرارداد هم اصل پول به بانک عودت داده می‌شود.
در واقع مستأجر تنها سود این وام را پرداخت کرده و اصل وام را باید پس از یکسال با اتمام قرارداد اجاره به بانک بازگرداند. اقساط وام ۵۰ میلیونی برای تهرانی ۵۴۰ هزار تومان، وام ۳۰ میلیونی برای شهرهای بزرگ ۳۲۵ هزار تومان و سایر شهرها ۱۶۰ هزار تومان است. با این حساب مستاجران مالک وام ودیعه مسکن نمی‌شوند و در واقع تنها سود پول را می‌پردازند. این ساز و کار البته مورد انتقاد تعداد زیادی از مستاجران واقع شده است. آن‌ها این شیوه پرداخت وام را نادرست تلقی می‌کنند و معتقدند چون مالک تسهیلات نمی‌شوند و تنها سود پول را می‌پردازند، وام ودیعه مسکن نمی‌تواند کمک زیادی به افزایش قدرت اجاره آن‌ها کند و سال بعد که وام پرداخت نمی‌شود دوباره قدرت اجاره مستاجران را به عقب می‌راند.
راه‌های ناکارآمد دولت برای مهار بازار مسکن
در مقابل، کارشناسان بازار مسکن هم معتقدند این شیوه برخورد با بازار مسکن نمی‌تواند گره‌گشا باشد و دولت برای کمک به مستاجران و جلوگیری از کاهش توان مالی آن‌ها و همچنین کاهش جمعیت مستاجران باید به راه‌های اصولی‌تری بیاندیشد. به عقیده آن‌ها تلاش دولت برای مهار قیمت مسکن با سازوکار بورس درحالی رخ می‌دهد که بازار مسکن ایران به شدت با کمبود عرضه مواجه است و همین مساله توازن بازار را برهم زده است. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی سالانه به یک میلیون واحد مسکونی در ایران نیاز است اما شمار پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار فقره در سال می‌رسد و در واقع ساخت و ساز تقریبا معادل یک سوم نیاز بازار است. از سوی دیگر سوداگری زمین موجب شده است قیمت مسکن سرسام آور شود.
در کشورهای پیشرفته تمام ارزش افزوده زمین به عنوان مالیات از مالکان دریافت شود و به همین دلیل انگیزه سوداگری زمین از بین رفته است. در ایران اما این بند مالیاتی مهم هرگز در طرح جامع مسکن جایی نداشته است.
عباس آخوندی، وزیرپیشین راه و شهرسازی گفته بود به طور میانگین ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن در ایران مربوط به زمین است و این نسبت در برخی مناطق مانند شمال تهران تا بالای ۹۰ درصد هم می‌رسد.
قیمت زمین در سایر کشورهای جهان با بند مالیاتی تحت عنوان مالیات بر ارزش زمین، کنترل می‌شود. براساس این قانون گفته می‌شود که زمین کالای غیرقابل تولید و تکثیر و متعلق به همگان است بنابراین نباید این کالا در تملک عده ای خاص باشد. همچنین بر اساس مفاد این قانون ارزش افزوده زمین ناشی از توسعه زیرساخت‌های شهری است که با مالیات تمام شهروندان ایجاد شده است. پس منافع حاصل از آن نباید به جیب زمین‌داران برود. این اصول موجب شده است که در کشورهای پیشرفته تمام ارزش افزوده زمین به عنوان مالیات از مالکان دریافت شود و به همین دلیل انگیزه سوداگری زمین از بین رفته است. در ایران اما این بند مالیاتی مهم هرگز در طرح جامع مسکن جایی نداشته است.
