افزایش تقاضا برای سکونت در حاشیه رشت

فصل نقل و انتقال مستأجران درحالی به ماه شلوغ و پرتنش شهریور نزدیک می‌شود که همزمان به دلیل افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، تقاضا برای سکونت در حاشیه رشت به شدت افزایش یافته است.

 نابسامانی بازار مسکن چه در بخش خرید و فروش و چه اجاره باعث کاهش قدرت خرید و اجاره از سوی مردم شده است. این موضوع موجب رانده شدن مستأجران به حاشیه رشت و نقاط کم برخوردار شده است.

به گفته برخی از مستاجران و مشاورین املاک رشت، تعیین اجاره بها به هیچ عنوان از سقف افزایش ۲۵ درصدی دولت تبعیت نمی‌کند و قیمت‌سازی‌ در بازار مسکن، به جان قشر مستأجر کشور افتاده است.

نبود متولی وعدم نظارت بر بازار مسکن موجب شده که عملا تعیین نرخ اجاره‌بها ازهیچ مبنایی پیروی نکند و صاحبخانه‌ها بدون هیچ ضابطه‌ای به افزایش چند برابری اجاره‌بها اقدام می کنند بی آنکه نسبت به بازار تورمی که در بخش مسکن ایجاد کرده اند ذره ای پاسخگو باشند.

در حال حاضر به گفته برخی از مستاجران و مشاورین املاک رشت، تعیین اجاره بها به هیچ عنوان از سقف افزایش ۲۵ درصدی دولت تبعیت نمی‌کند و قیمت‌سازی‌ در بازار مسکن، به جان قشر مستأجر کشور افتاده است.

 طبق آمارهای موجود در حالی که قرار بود دولتهای قبل و فعلی، سالانه حدود ۱.۲ میلیون واحد مسکن در کشور بسازند تا کنون می‌بایست در حدود ۴ میلیون واحد مسکن در کشور ساخته می‌شد. اما کم کاری دولتها در ساخت و ساز مسکن، حدود ۶ میلیون کمبود مسکن برای کشور به همراه داشته. سهم گیلان در این ساخت وسازها، ۳۶ هزار واحد مسکونی در طرح مسکن ملی بود که کمتر از ۲۰ هزار واحد از آن در دست ساخت قرار گرفته است. این مسئله باعث شده خانه های جدید وارد بازارمسکن نشوند و بازار اجاره تحت تاثیر آن با افزایش قیمت های نجومی قرار بگیرد.

در سوی دیگر شکست سیاستهای دولت در ساخت مسکن، اشکال مختلفی از سکونتهای ناپایدار را برای اقشار کم درآمد به همراه داشته است. بطوریکه اخیرا به نقل از مرکز پژوهش‌‍‌های مجلس شورای اسلامی، در گزارشی از رواج انواع سکونتگاههای غیرمتعارف و بی خانمانی به دلیل شکست دولتها در تامین و احداث مسکن در کشور خبر داده است

با ادامه بی‌توجهی دولت به افزایش هزینه های ساخت و ساز، بزودی شاهد نصب چادر در حاشیه رودخانه های زرجوب و گوهر رود توسط مستاجران خواهیم بود.

در گزارش مرکز پژوهش های مجلس تاکید شده؛ مستاجرها و گروه های کم درآمد فاقد مسکن در حوزه تامین مسکن به انواع خانه به دوشی از جمله پشت بام خوابی، موتورخانه خانه خوابی، انبارهای کانتینری، هم خانگی با چند خانواده، ماشین خوابی، گورخوابی، اتوبوس خوابی و…روی آورده اند. آسیبهای اجتماعی که به عقیده فعالین بخش مسکن رشت، هر چند که هنوز زود است در رشت شاهد چنین سکونتگاههایی باشیم اما فراگیر شدن این سبک از خانه به دوشی در آینده نزدیک برای شهروندان رشتی بسیار متصور است.

چادر خوابی در حاشیه های رودخانه های رشت؛ بزودی

«علی حامی احمدی» رییس سابق اتحادیه مشاورین املاک رشت معتقد است؛ با ادامه سیاستهای دولت در بخش مسکن و بی توجهی به افزایش روز افزون هزینه های ساخت و ساز، بزودی شاهد نصب چادر در حاشیه رودخانه های زرجوب و گوهر رود توسط مستاجران خواهیم بود.

احمدی با تاکید به اینکه سالهاست بخش مسکن در کشور بدون متولی و رها شده است به مرور اظهار می‌کند: هیچ دستگاه و نهادی  متولی این بخش نیست. در حالیکه کشورهای توسعه یافته، وزارت مسکن نهاد متولی و نظارت کننده بر بازار ساخت وساز و اجاره هاست. ای کاش مسوولان راه وشهرسازی در سفر به ترکیه از مسوولان بپرسند چگونه مسکن شهروندانش را تامین کرده است.

 این مشاور املاک با بیان اینکه وضعیت ساخت مسکن در رشت مدتهای زیادی است در کما قرار گرفته در خصوص وضعیت اجاره بها در مناطق مختلف رشت اضافه می‌کند: مردم رشت قدرت خرید مسکن ندارند و اغلب واحدهایی که خرید و فروش می‌شود عمدتا توسط مهاجرین و بازنشسته های سایر استان ها برای اقامت موقت یا دایمی است که به آشفته بازار قیمت مسکن و اجاره بها در این شهر دامن زده است.

وی ادامه می‌دهد: تقاضا و پرداخت مبالغ بالا برای خرید یا اجاره مسکن توسط مهاجرین موجب شده شهروندان رشتی به دنبال تامین سرپناه به اطراف و حاشیه رشت رجوع کنند و به ناچار به پرداخت ودیعه های نجومی موجران تن بدهند.

مشاوران املاک هیچگونه تمایلی به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ندارند، صاحبخانه ها زیر بار قیمت مصوب دولتی نمی روند.

حامی با اشاره به اینکه اشکال ناهنجار سکونت هنوز در رشت دیده نشده تاکید می‌کند: وقوع چنین آسیبی در رشت چندان دور نیست.

در حالیکه کارشناسان اقتصادی عوامل متعددی برای این نابسامانی مسکن و اجاره بها مطرح می‌کنند، بسیاری معتقدند؛ عامل اصلی افزایش نرخ‌ها به‌خصوص در بازار اجاره مسکن سایت‌های اینترنتی و مشاورین املاک سود جوهستند.

مستاجران از حقوق قانونی خود بی اطلاعند

درعین حال «سید مجید رضوی»عضوهیات مدیره مشاورین املاک رشت معتقد است: مشاوران املاک هیچگونه تمایلی به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ندارند، اما صاحبخانه ها زیر بار قیمت مصوب دولتی نمی روند.

این مشاور املاک با اشاره به تعیین نرخ ۲۰ الی ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها می‌افزاید: مالکین به این نرخ ها اعتنایی نمی‌کنند و خواستار افزایش ۵۰ درصدی اجاره بها هستند.

وی با بیان اینکه بازار خرید و فروش به پایین ترین میزان خود درسال جاری رسیده اضافه می‌کند: مشاورین املاک مقصر افزایش قیمت ها نیستند. علیرغم تاکید مشاورین املاک به صاحبخانه ها برای تعدیل قیمت و پایبندی به نرخ مصوب، متاسفانه موجران به بهانه های مختلف از این کار شانه خالی می‌کنند. درحال حاضر ماهانه تعداد خرید و فروش ملک در رشت به کمتر از انگشتان دست رسیده است.

رضوی می‌گوید: متاسفانه از هرده صاحبخانه شاید دو نفر از این قانون تمکین می‌کنند و مستاجران به سختی و ناچاری قادر به تامین مبالغ رهن و اجاره هستند. افزایش اجاره بها به قدری بوده که در برخی از مناطق ضعیف نشین و حاشیه نرخ اجاره ماهانه به ۶ الی ۷ میلیون تومان رسیده است.

وی در ادامه با اشاره به افزایش قیمت ۴۰ درصدی اجاره مسکن در رشت می‌افزاید: نرخ رهن در گلسار به بیش از ۲ میلیارد تومان و در معلم تا یک میلیارد و دویست میلیون تومان رسیده است. در اغلب مناطق متوسط و رو به پایین مانند مسکن مهر، لاکان، عینک، حمیدیان، خرمشهر و بلوار انصاری نرخ رهن مسکن بالای ۵۰۰ میلیون تومان شده است. رجوع مستاجران و افزایش تقاضا در این مناطق موجب افزایش بی ضابطه قیمت های اجاره در آنها شده است.

عضو هیات مدیره مشاورین املاک رشت با بیان اینکه مستاجران از حقوق قانونی خود در برابر افزایش بهای بی ضابطه نرخ اجاره بها بی اطلاع هستند اظهار می‌کند: در حال حاضر برخی از صاحب خانه ها از شورای حل اختلاف حکم تخلیه دریافت می‌کنند این درحالیست که طبق قانون، شوراهای حل اختلاف برای نرخ های اجاره بالغ بر ۴۰ درصد نمی‌توانند حکم تخلیه صادر کنند. متاسفانه مردم ازاین قانون بی اطلاع هستند.

صاحب‌نظران حوزه ملک و املاک معتقدند که مقصر اصلی آشفتگی و نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن، مشاوران املاک هستند. جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر، دریافت شیرینی، در دست گرفتن قیمت منطقه و مقاومت در برابر کاهش نرخ‌ها ازجمله تخلفات مرسوم برخی مشاوران املاک است.

اخیرا دولت برنامه‌ای را به منظور نظارت بر فعالیت مشاوران املاک غیرمجاز در دستور کار قرار داده. هفته های گذشته تعزیرات حکومتی استان نیز از برخورد و پلمپ ۶۰ بنگاه مشاور املاک درگیلان خبر داده بود.

چقدر نقش مشاوران املاک به عنوان یکی ازعوامل التهابات بازار مسکن با واقعیت اجتماعی ما منطبق است؟

ایجاد بازار سیاه دلالی به دلیل نبود سامانه جامع مسکن 

در همین رابطه «علیرضا تهیدست» رییس اتاق اصناف مرکز گیلان به مرور اظهار می‌کند: در حالیکه به همه اعضای اتحادیه املاک اعلام شده بیشتر از ۲۰ درصد مجاز به افزایش مبالغ اجاره بها نسبت به سال قبل نیستند اما به دلیل نبود سامانه جامعی برای ثبت معاملات، بنگاه داران و صاحبخانه ها این را قبول نمی کنند و مالک و مستاجر جدید با حضور در یک بنگاه دیگر نسبت به ثبت قرارداد خود اقدام می‌کنند.

 آیا این کار قابلیت رصد دارد؟ آیا سامانه ای وجود دارد که در آن به معامله قبلی ارجاع شود که نرخ اجاره چند درصد افزایش پیدا کرده؟ این یک بعد قضیه است.

 وی بعد دیگر قضیه را افزایش هزینه های تولید مسکن بیان کرده و می افزاید: قیمت مصالح و سایر موارد ساخت مسکن به نسبت سالهای قبل چندین برابر شده و اجاره مسکن هم با تورم رشد کرده و مستثنی از آن نیست. متاسفانه در کشور خیلی از کالاهای مورد استفاده مایحتاج زندگی، تبدیل به کالاهای سرمایه ای شده که خودرو و ملک از جمله آنست. یک حجمی از سرمایه به این حوزه وارد شده و بازار دلالی و سیاهی را به وجود آورده است.

تهیدست با اشاره به اجرای سیاستهای اشتباه در نظام بانکداری می افزاید: نتوانستیم سرمایه ها را به سمت تولید هدایت کنیم. با عدم موفقیت در تولید کسب و کار، آمدیم سرمایه ها را به سمت تجارت زیر زمینی سوق دادیم و معامله گری و بازار سیاه در خیلی از مشاغل از جمله مسکن ورود کرده است.

رییس اتاق اصناف مرکز گیلان با بیان اینکه گیلان، استانی مهاجر پذیر بوده و به دلیل  پایین بودن ارزش ملک و زمین از استانهای دیگر راحت تر به این منطقه ورود می‌کنند می‌گوید: سختگیری هایی که برای سازندگان زمین در روستاها وجود دارد برای سازندگان شهری وجود ندارد و این موضوع موجب افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در شهرها شده است. ضمن اینکه قیمت مسکن و زمین در رشت به نسبت سایر شهرهای گردشگری استان ارزانتر است.

وی مساله مسکن را نیازمند ورود همه دستگاهها و وجود نظارت یک متولی خاص دانست و می‌گوید: در بحث مسکن پراکندگی زیادی در میان دستگاههای مختلف وجود دارد و عملا دستگاه متولی خاصی برای نظارت بر مسکن نداریم. متاسفانه اتاق اصناف اینجا دخیل نیست.

 وی برخورد با بنگاههای غیر مجاز را در راستای دستورالعمل شورای عالی مسکن عنوان کرد و ادامه می‌دهد: طی آن واحدهای بدون پروانه شناسایی و واحدهای دارای پروانه کسب ساماندهی خواهند شد. این اقدام بعنوان تاثیر گذاری نسبی می‌تواند از یک سری معاملات پشت دستی و غیر متعارف جلوگیری و مشاورین املاک را به ثبت کد رهگیری مجاب کند. ما تلاش داریم معاملات به سمت و سوی ثبت در سامانه برود تا هر بنگاهی قادر به ثبت نرخ های بالای اجاره بهای مسکن از سوی موجر نباشد.