تعارضات و چالش‌های سرمایه‌گذار-مالکان واحدهای مجتمع تجاری ونوس (1)؛
بی‌احتیاطی حساب‌شده یا ریسک مخاطره‌آمیز؟
بخش اول-
آتش‌سوزی پر سر و صدای مجتمع تجاری ونوس در ابتدای ساعت کاری آخرین روز از اولین ماه تابستان گذشته، از حیث استحکام بنا، روابط حقوقی و حرفه‌ای حاکم بر سرمایه‌گذار ـ ذی‌نفعان این مجتمع، یکی از حوادث زیان‌بار و هولناک نیم‌قرن گذشته و از سوانح کمتر تجربه‌شده خطه شمال ایران بود. ۳۲۰ واحد از مجموع ۱۰۱۳ واحد تجاری در کمتر از ۲۲ ساعت در برابر دیدگان هزاران تن از مالکان، فروشندگان و کارکنان واحدهای این مجتمع در بین شعله‌های آتش سوخت و خاکستر شد.
تکاپوی آتش‌نشانان سازمان منطقه آزاد و ساعاتی بعد، آتش‌نشانان بندرانزلی و رشت با همه تلاش‌ها و خطرها، بواسطه فقدان تامین آب لازم و حداقل‌های تجهیز امکانات حریق، مثمر ثمر واقع نشد و لاجرم آن‌چه که از سالیان گذشته بسیاری بر آن بیمناک بودند آن‌روز، سی و یکم تیرماه، اتفاق افتاد.
حادثه‌ای که از همان افتتاح مجتمع ونوس در سال ۸۵ بسیاری دل‌نگران آن بودند و بارها بر نقصان‌ها، کمبودها و خطاهای سهوی و یحتمل عمدی آن صحه نهاده بودند. نقصان‌هایی که از حیث ملاحظات احداث بنا و کیفیت سازه، الزامات حقوقی حاکم بر روابط سرمایه‌گذار ـ سازمان متولی و مالکان واحدها و دست آخر؛ آداب و اجرای بی کم و کاست واگذاری واحدهای تجاری و مسؤولیت‌های مترتب بر وظایف قانونی سرمایه‌گذار رعایت نشده و حتی بی‌اعتنا از اصول اولیه آن عبور کرده بودند.
در نتیجه، یک روز پس از سانحه، در اولین روز از مرداد ماه ۱۴۰۴ هزاران تن از مالکان، فروشندگان و کارکنان غرفه‌های مجتمع تجاری ونوس با خسارت جبران‌ناپذیری روبرو شدند که شاید هر نیم‌قرن یک‌بار در یک شهری بوقوع بپیوندد.
اگر از کشمکش‌ها و اعتراضات سال‌های نخست هیأت‌مدیره مالکان به سرمایه‌گذار، مدیران سازمان و هیأت‌مدیره منطقه آزاد در محاکم قضایی بگذریم، نمی‌توانیم به هشدار روزهای پیش از بروز سانحه از نوسانات شدید شبکه برق‌رسانی این مجتمع چشم‌پوشی کنیم
زیانی معادل ۵ هزار میلیارد ریال از بنا و سازه و ۱۰ هزار میلیارد ریال نیز از حیث اجناس و اموال آن مجتمع به انبوهی از خاکستر بدل شد. فرجامی که در همه سال‌های گذشته بسیاری دلشوره و مترصد وقوع آن بودند و حتی هشدارهایی نیز به سرمایه‌گذار و سازمان منطقه آزاد داده بودند اما برای پیشگیری از آن، سرمایه‌گذار گوش شنوایی نداشت و وقعی نمی‌نهاد.
اگر از کشمکش‌ها و اعتراضات سال‌های نخست هیأت‌مدیره مالکان به سرمایه‌گذار، مدیران سازمان و هیأت‌مدیره منطقه آزاد در محاکم قضایی بگذریم، نمی‌توانیم به هشدار روزهای پیش از بروز سانحه از نوسانات شدید شبکه برق‌رسانی این مجتمع چشم‌پوشی کنیم. صدها واحد تجاری در روزهای گذشته [و مخصوصا روز پیش از سانحه] با اعلام کتبی و در پیامک‌های گروهی، اختلال و نوسانات شدید و حتی قطعی برق برخی از غرفه‌ها از واحد تاسیسات برق سازمان خواسته بودند که از بروز اتفاقات پیش‌بینی‌ناپذیر جلوگیری بعمل آورند.
اما مشغله‌های کاری واحد برق منطقه یا سهل‌انگاری ماموران برق از چنین سیگنال مخاطره‌آمیزی، عملا مانع از درک چنین هشداری شده بود. لاجرم زمانی آن درک لازم حاصل شد که آتش‌نشانان در بیرون و درون مجتمع عرق‌ریزان در آن تابستان داغ مشغول اطفای حریق بودند.
بنابراین نه‌تنها مجتمع ونوس آشکارا از امکانات واقعی اطفای حریق برخوردار نبود بلکه تاسیسات برق و شبکه برق‌رسانی آن نیز دارای اختلالات فنی و بارگیری انرژی خارج از ظرفیت بود و عملا به میزان برق و انرژی که در مجتمع نیاز بود پشتیبانی نمی‌کرد.
چندان‌که از روز نخست افتتاح نیز این کمبودها و چندین نقصان اساسی دیگر، از مجاری مختلف به سرمایه‌گذار و مدیران سازمان، این معضل منتقل شده بود. سرمایه‌گذار به جهت بار مالی هزینه‌ها اعتنایی به آن نداشت و سازمان که باید چاره کار مشکلات مجتمع می‌شد خود عملا بخشی از مسأله بود نه راه حل.
مستندات حاکی از اعتراض اولیه مالکان واحدها علیه سرمایه‌گذار اصلی، گویای این واقعیت است که این تعلل و بی‌اعتنایی سرمایه‌گذار از همان روزهای نخست فعالیت بر همگان محرز و آشکار شده بود اما دادخواهی‌ها در دالان‌های اداری سازمان و محاکم قضایی آن‌قدر اطاله شد که برخی مالکان واحدها عطایش را به لقای آن بخشیدند.
از مجموع امکانات رفاهی (رستوران، درمانگاه، داروخانه، آرایشگاه، آشپزخانه، کافی نت، حسینیه، مهدکودک، اتاق بیلیارد، دفتر هیأت‌مدیره، وید، سرویس بهداشتی و نمازخانه) جز یکی دو مورد اخیر، نمازخانه و سرویس بهداشتی، همگی یک‌به‌یک ناپدید شدند. در عوض، آن اماکن، جای خود را به واحدهای تجاری دادند تا سرمایه‌گذار سود بیشتری را حاصل کند
از سوی دیگر، سازمان می‌توانست در پاره‌ای از اختلافات به‌عنوان نماینده دولت نقش داوری را ایفا کند اما ابهامات قانونی، جابه‌جایی مدیران و سهم‌خواهی سازمان از بخش خصوصی عملا این نقش را بی‌اثر می‌کرد.
نقصان‌های سازه و کیفیت نازل واحدها
بنای مجتمع تجاری ونوس ۲۰ سال پس از ساخت و بهره‌برداری آن، سال ۱۳۸۵، در محوطه ۲۴ هزار متری در سه طبقه (همکف، طبقات اول و دوم) ۱۷ هزار متر مربعی؛ مجموعا ۵۲ هزار متر مربع با پیش‌بینی استانداردهای روز کشور (البته برای جذب و جلب اولیه صاحبان سرمایه) شروع به کار و مشتریانی برای خرید این واحدها جذب کرد، بی آن‌که به چارچوب‌های اولیه قرارداد پایبند بماند.
اگرچه در همان ابتدای بهره‌برداری نیز مالکان واحدها به محض اطلاع از نقصان‌ها طی مکاتبات اداری اعتراض و گلایه خود را اعلام داشته اما به تدریج نه‌تنها نقصان‌ها از سوی سرمایه‌گذار برطرف نشد که به‌مرور بر عمق و وسعت نقصان‌ها نیز افزوده شد. به‌نحوی که از مجموع امکانات رفاهی (رستوران، درمانگاه، داروخانه، آرایشگاه، آشپزخانه، کافی نت، حسینیه، مهدکودک، اتاق بیلیارد، دفتر هیأت‌مدیره، وید، سرویس بهداشتی و نمازخانه) جز یکی دو مورد اخیر، نمازخانه و سرویس بهداشتی، همگی یک‌به‌یک ناپدید شدند. در عوض، آن اماکن، جای خود را به واحدهای تجاری دادند تا سرمایه‌گذار سود بیشتری را حاصل کند.
به‌تدریج حذف امکانات رفاهی به نقطه‌ای رسید که حتی ایجاد پنجره‌ای برای تنفس و جابه‌جایی هوا در شرایط اضطرار نیز از غرفه‌داران دریغ شده بود. به حدی که وقتی شعله‌های آتش در روز واقعه، از شرق و غرب مجتمع زبانه می‌کشید، دقایق زیادی به‌طول انجامید تا ناظران و آتش‌نشانان از محل دقیق حریق آگاهی یابند و از دلایل اصلی فرار آتش به این‌سو و آن‌سوی مجتمع باخبر شوند.
یک بخشی از نقصان‌ها، فقدان پنجره و هواکش در طبقه داخلی بود که عملا امکان رویت با وضوح لازم را به آتش‌نشانان نمی‌داد اما اساسی‌تر از آن، عدم جداسازی غرفه‌ها از هم و سقف‌های کاذب مسقف به پشم شیشه، شتابی به آتش داد که عملا امکان ابتکار عمل را از تیم‌های آتش‌نشان سلب کرده بود. به واقع، استراتژی ارزان سازی ساخت مجتمع، آن‌چنان مهلک بود که با کوچک‌ترین خطا یا بی‌احتیاطی خسارتی بر مالکان واحدها وارد کرد که جبران آن تصورناپذیر بود.
بر اهل فن و متخصصان نجات حریق پوشیده نیست که شدت و وسعت آتش در ساعات اولیه، مهارشدنی بود اگر معماری ساختمان، فضاهای لازم (هواکش، پنجره‌ها، راهروهای عریض و پله‌های اضطراری) را تعبیه کرده بود و امکانات آتش‌نشانی مجتمع، منطقه و آتش‌نشانان انزلی ـ رشت کافی و از حیث دسترسی زمانی به‌موقع عمل کرده بودند. این‌ها جدای از به‌کارگیری ناشیانه و مخاطره‌آمیز پشم شیشه به‌عنوان بخشی از سقف و اتصال واحدها بود که در نقش شتاب‌دهنده حریق عمل می‌کرد.
یک بخشی از نقصان‌ها، فقدان پنجره و هواکش در طبقه داخلی بود که عملا امکان رویت با وضوح لازم را به آتش‌نشانان نمی‌داد اما اساسی‌تر از آن، عدم جداسازی غرفه‌ها از هم و سقف‌های کاذب مسقف به پشم شیشه، شتابی به آتش داد که عملا امکان ابتکار عمل را از تیم‌های آتش‌نشان سلب کرده بود
شاید به همین جهت است که بعدها برخی معتقد بودند که در ساعات اول، مهار آتش حتی با فایرباکس مجتمع نیز امکان‌پذیر بود و می‌توانست آتش را در دم خاموش کند؛ اگر پنجره یا محلی برای خروج دود و دیگر تمهیدات پیش گفته پیش‌بینی می‌شد و امکان دید و دسترسی لازم به آتش‌نشانان می‌داد. چه‌بسا که دود و آتش در همان دقایق نخست مهار می‌شد.
حق‌الاجاره و سهم نقل و انتقال
جدا از اختلالاتی که منشا اصلی آتش‌سوزی مجتمع شده بود یا فقدان آن شعله‌های آتش را به‌سرعت گسترش داده بود،بخشی از نقصان‌ها مربوط به روابط حقوقی بود که در جریان خرید و واگذاری‌ها از سوی سرمایه‌گذار اصلی آمرانه یا عامدانه اعمال می‌شد. نقصانی که عملا قدرت بخش خصوصی را کاهش یا آن را برای حفاظت از کیان خود متزلزل می‌ساخت.
از میان ده‌ها نقصان و کژتابی‌ها، در یک مورد، سرمایه‌گذار نه به تعهدات اولیه در ساخت بنا و نه در شکل واگذاری‌ها به تعهدات قراردادی خود عمل کرد؛ بخشی از تعهدات که به پیش از صدور پایان کار مجتمع مربوط می‌شد؛ استحکام و مواد اولیه سازه بود که بسیار پایین‌تر از استانداردهای معمول مهندسی بنا شده و نیز کیفیت عملیات ساخت و ساز مجتمع نیز به همان کیفیتی بود که بعدها همه نگران آن شده بودند.
در کنار آن، تجهیز تسهیلات رفاهی (رستوران، درمانگاه، داروخانه، آرایشگاه، آشپزخانه، کافی نت، حسینیه، مهدکودک، اتاق بیلیارد، دفتر هیأت‌مدیره، وید، سرویس بهداشتی و نمازخانه) و امکاناتی بود که به رقم تعهدات اولیه، سرمایه‌گذار به جهت سود سرشار آن، چندان به ادامه استقرار آن وفادار نماند و همه امکاناتی که پیش از پایان کار، برای رفاه و آسایش غرفه‌داران پیش‌بینی شده بود را، سال‌ها پس از اخذ پایان کار، به غرفه‌های تجاری تبدیل کرد.
مهم‌ترین ادله ۴۰٪ از مخالفان پرداخت حق‌الاجاره واحدها این بود که وقتی مالکیت زمین متعلق بر بنیاد کوثر و سازمان منطقه آزاد است، چرا سرمایه‌گذار، که قرار بود تنها از منافع این مجتمع سود ببرد، از مالکیت آن سهم می‌برد
در نتیجه اگر تراکم مجتمع هنگام پایان کار ۷۰ و مشاعات ۳۰ درصد آن بود به‌تدریج پس از اخذ پایان کار به تراکم افزوده و از امکانات رفاهی، خدماتی و گردشگری کاسته شد، به‌حدی که برخی معتقد بودند که مشاعات به پایین‌ترین حد مجاز (شاید غیرمجاز) مهندسی تبدیل شد.
دوم این‌که، اخذ حق‌الاجاره ماهانه از مالکان واحدها از سوی سرمایه‌گذار و نیز اخذ سهم یک درصدی از نقل و انتقال از خرید و فروش واحدها مشترکا هم سرمایه‌گذار و هم سازمان منطقه آزاد از مالکان دریافت می‌کردند. حقوقی که به‌علت عدم شفافیت این روابط بارها اعتراض مالکان را برعهده داشت اما تا سال‌ها بر این روابط حاکم بود.
شاید باید گفت؛ مهم‌ترین ادله ۴۰٪ از مخالفان پرداخت حق‌الاجاره واحدها این بود که وقتی مالکیت زمین متعلق بر بنیاد کوثر و سازمان منطقه آزاد است، چرا سرمایه‌گذار، که قرار بود تنها از منافع این مجتمع سود ببرد، از مالکیت آن سهم می‌برد. حال آن‌که، سرمایه‌گذار مجتمع حداقل براساس مستندات موجود، مالک زمین‌ها نبوده و تنها امتیاز بهره‌برداری را از سازمان اخذ کرده بود.
چه آن‌که ۷۰ درصد از مالکیت زمین‌های مجتمع متعلق به بنیاد کوثر بود که در این مورد مالکان از حیث پرداخت حق‌الاجاره، حقوقی از آنان تضییع شده بود. ظلم آشکاری که نه سرمایه‌گذار وقعی بر آن نهاد و نه از سازمان منطقه آزاد صدایی بلند شد و نه هیأت‌مدیره آن اعتراض چشم‌گیری کرد.
درآمدی که ماهانه به حساب سرمایه‌گذار واریز می‌شد بی آن‌که مبنای حقوقی شفافی داشته باشد یکی از ابهاماتی بود که بارها روی آن اختلافات اوج گرفت. همین ملاحظات در نهایت مبنایی در مجتمع‌های تجاری این منطقه بنا گذاشت که اصلاح آن نیازمند حاکمیت قانون و روابط حرفه‌ای بر ذی‌نفعان آن است واِلا می‌بایست منتظر اتفاقات مشابه در مجتمع‌های بعدی این منطقه نیز باشیم.
عکاس: مجتبی محمدی