رشد ۱۱۰ درصدی اجاره مسکن در رشت
گزارشی از وضعیت افزایش قیمت خرید و فروش و اجاره مسکن در گیلان
مسکن اصلی ترین دغدغه‌‌ی قشرمتوسط و ضعیف جامعه، اکنون بیش ازهمیشه تحت تاثیر نوسانات بازار قرار گرفته و کوچکترین افزایش قیمت درسایر بازارهای سرمایه ای منجر به افزایش قیمت و اجاره‌ی بها در این بخش شده است. همزمان با رکود در بازار خرید و فروش مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها، اکنون تقاضاها در بازار مسکن گیلان نیز به سمت رهن و اجاره‌ی خانه سوق پیدا کرده است. این روزها کمتر گیلانی درسطح کارمند و کارگری توان خرید خانه حتی در پایین ترین نقاط شهری را دارد. پیش از این اگر کارمند یا کارگری با استفاده از وام بانکی، خرید اوراق و مقداری پس انداز امکان خرید خانه برایش وجود داشت اکنون تصور این رویا امری محال به نظر می‌رسد. تا جاییکه اینروزها بنگاههای سطح شهر مملو از متقضیانی است که صرفا به دنبال اجاره و رهن خانه به قیمت خرید دوسال پیش هستند.
اما افزایش تقاضا در بخش رهن و اجاره‌ی مسکن در رشت نیز نتوانسته مانع ثبات قیمت دراین بخش باشد. جهش ناگهانی اجاره‌ی بهای مسکن که از سال گذشته شتاب بیشتری به خود گرفته موجب شده تا بسیاری از خانواده‌ها به حاشیه شهر نقل مکان کرده و یا به روستاها مهاجرت کنند.همزمان با تعطیلی مدارس و شروع تابستان اکنون متقاضیان مسکن به ویژه مستأجران درانتظار معجزه‌ای برای تثبیت قیمت اجاره‌ی خانه در مناطق مختلف رشت هستند.
افزایش قیمت خرید و اجاره‌ی مسکن فقط مختص نقاط مرفه نشین رشت نیست. همه‌ی مناطق شهر به همین نسبت با افزایش اجاره بها مواجه شده اند. به طور مثال، برای اجاره‌ی یک آپارتمان ۷۵ متری درمسکن مهر رشت ودیعه ۶۰ تا ۷۰ میلیونی و اجاره‌ی ۷۰۰ هزار تومانی درنظر گرفته شده است. این درحالیست که قیمت خرید خانه درمسکن مهر از سال گذشته برای طبقات پایین درآمدی در حال تبدیل شدن به یک رویا شده است. آگهی های درج شده در بنگاههای املاک منطقه حاکی از قیمت گذاری خانه های مسکن مهر در رنج قیمت ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است. یعنی برای هرمتر مربع مسکن مهر باید چیزی حدود ۴ تا ۵ میلیون تومان بپردازید.
یک شهروند رشتی باید ۶ سال انتظار بکشد تا با تمام پس انداز خود در یکی از مناطق حاشیه‌ای رشت خانه بخرد. آنهم در شرایطی که تورم بالا نرود و حقوقش صرف هیچ چیز دیگری نشود.
در بررسی‌های انجام شده از سوی مرکز آمار ایران، گیلان در بین سایر نقاط کشور رتبه یازدهم را در افزایش قیمت مسکن به دست آورده است. روند افزایشی تعداد مستأجران در گیلان حاکی از کم بودن سطح درآمدی مردم است. افزایش و جهشی که در قیمتها اتفاق افتاده، بسیاری از افراد را مجبور به زندگی در اطراف شهرها کرده است. نگاهی اجمالی به قیمت خانه‌های آگهی شده برای شهر رشت و پرس و جو از مشاوران املاک در این شهر نشان می‌دهد که اگر چه قیمت مسکن و اجاره‌ی آن درمحلات مختلف با یکدیگر متفاوت است اما وجه مشترک همه‌ی آنها افزایش صد درصدی دربخش اجاره و درغیاب خرید و فروش است. به طورمثال اگر سال گذشته اجاره‌ی یک خانه درمحلاتی مانند گلسار، معلم و رشتیان با ودیعه‌ی ۵۰ ملیون تومان و اجاره‌ی ۸۰۰ هزار تومان امکان پذیر بود امسال همان خانه با رهن بیش از ۱۰۰ میلیون و اجاره‌ی یک و نیم میلیون تومان در بنگاهها عرضه شده است.
بنابراین و براساس داده های مرکز آمار ایران، از میزان قیمت هرمتر مربع زیر بنای مسکونی در زمستان ۹۸ که بطور میانگین ۵ میلیون تومان در شهر رشت ارزیابی شده است ، یک شهروند رشتی برای خرید خانه‌ی ۷۰ متری به قیمت ۴۰۰ میلیون تومان درمحلات حاشیه‌ی شهر رشت به ۶ سال زمان (۸۰ ماه) نیاز دارد. این درحالیست این شهروند کل درآمد ماهانه‌ی خود را بی آنکه صرف خورد و خوراک و پوشاک کند در طی ۸۰ ماه برای خرید خانه پس انداز کند. اما به شرط اینکه تورم در بخش مسکن در طی ۶ سال آینده ثابت باقی بماند و همچنان قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در شهر رشت ۵ میلیون تومان بوده باشد.
حاشیه نشینی مقصد جدید طبقات متوسط رشت
«محمد توانایی» مشاوراملاک درمنطقه‌ی حمیدیان شت به مرور می‌گوید: کمبود زمین در گیلان و قیمت نامتعارف آن چالش مهمی دربازار مسکن ایجاد کرده و قیمت مسکن به شدت تحت تأثیر قیمت زمین قرار دارد. الان با کمبود زمین برای بلند مرتبه سازی در رشت مواجه هستیم و این مساله در قیمت فروش مسکن و حتی اجاره‌ی آن تاثیر صد چندان داشته است.
وی ادامه می‌دهد: در دو سال اخیر متقاضیانی برای اجاره و یا حتی خرید مسکن به حمیدیان مراجعه کردند که پیش از این فقط درمناطق گلسار و معلم به دنبال خرید خانه بودند.
با این شرایط امکان خانه دارشدن یک کارمند با متوسط درآمد ماهانه ۵ میلیون تومانی و حداقل پس‌انداز به هیچ عنوان وجود ندارد.
این مشاور املاک تاکید می‌کند: سالهای پیش مناطقی همچون حمیدیان، فولکس، صفه سر دروازه لاکان بهترین مناطق برای طبقه‌ی کارمندی و کارگری بودند اما اکنون این قاعده دیگر برای رشت صدق نمی‌کند. درحال حاضر بیشتر مساکن مناطق حاشیه ای رشت درحال اجاره رفتن هستند و آن دسته از مستاجرینی که درمرکز شهر اقامت دارند به فکر تمدید هستند.
«علی حامی احمدی» رییس اتحادیه‌ی مشاورین املاک رشت نیز به مرور می‌گوید: مستأجران دهک‌های درآمدی پائین، در پی جهش ناگهانی اجاره‌ی بها ناچار به اقامت در حاشیه‌ی شهر شده اند. درحال حاضر مردم به سمت محلات ضعیف از نظر درآمدی و اقتصادی کشیده شده اند. مسکن مهر، حمیدیان ، جماران، حافظ آباد و شهرک فرهنگیان مقصد بیشتر طبقات درآمدی متوسط برای اجاره شده است. طبقات کارگری نیزبه حاشیه‌ی شهرمانند استقامت دو، معلولین و لاکان رو آورده اند.
حامی ادامه می‌دهد: در وضعیتی قرارداریم که امکان خانه دارشدن یک کارمند با متوسط درآمد ماهانه ۵ میلیون تومانی و حداقل پس انداز به هیچ عنوان وجود ندارد. یک کارگر یا کارمند با کار شرافتمندانه هرچقدر در طی یکسال پس انداز کند، تورم سالیانه حتی ماهانه در بخش مسکن تمام دارایی او را با خاک یکسان می‌کند.
وی با اشاره به اینکه میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر رشت در سال ۹۷ متری ۵ میلیون تومان بود درسال ۹۸ به ۷ میلیون تومان و در سال ۹۹ به متری ۱۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. البته این افزایش قیمت درهمه‌ی مناطق یکسان نیست و منطقه‌ای متفاوت است. به عنوان مثال در گلسار قیمت هرمترمربع مسکن از متری ۱۵ میلیون تومان در سال گذشته به متری ۳۰ میلیون تومان رسیده است. خیابان لاکانی متری ۱۲ میلیون، معلم و رشتیان نیز به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است.
فقط ۷۰ درصد مالکین اقدام به ثبت کد رهگیری می‌کنند و ۳۰ درصد از وضعیت مالکیت مساکن رشت سیاه است.
حامی تاکید می‌کند: افزایش قیمت مسکن در رشت از سال ۹۷ تا ۹۸ جهش صد برابری پیدا کرد. در سال ۹۹ نیز این تاثیر را در سه ماهه اول سال شاهد بودیم . چنانچه خانه‌ی متری ۱۵ میلیونی به ناگهان متری ۳۰ میلیون تومان نرخ گذاری شد. باید بگویم اکنون قیمت خانه و اجاره‌ی بها از حالت افسار گسیخته خارج شده و مالک بنا به نیازش بروی ملک خود قیمت گذاری می‌کند.
آماری از مالک و مستاجرنداریم
رییس اتحادیه‌ی مشاورین املاک رشت در خصوص آمار دقیق مالکین و مستاجرین در رشت می‌گوید: چنین آماری وجود ندارد. در بسیاری از مواقع مالکین به جهت فرار مالیاتی و حتی دریافت یارانه‌ی دولت از ارایه‌ی کد رهگیری به مشاورین املاک خودداری می‌کنند. فقط ۷۰ درصد مالکین اقدام به ثبت کد رهگیری می‌کنند و ۳۰ درصد از وضعیت مالکیت مساکن رشت سیاه است. از آنجایی که اعلام نکردن کد رهگیری جرم نیست و تخلف محسوب نمی‌شود ما نمی توانیم الزامی دراین باره داشته باشیم. مضاف براینکه موجر ومستاجر به دلیل نپرداختن هزینه‌ی تنظیم بنگاه به توافق غیر رسمی بین خودشان بسنده می‌کنند. همچنین به دلیل مهاجرت ها درچند سال اخیر، اکنون با تعداد زیادی از مالکین غیرگیلانی مواجه هستیم که دراین استان ساکن نیستند. درمجموع بانک اطلاعاتی و آماری از تعداد مالک و مستاجر در اختیار نداریم.
جستجوی آمار مالکین ومستاجرین گیلانی از طریق ادارات مرجع از جمله اقتصاد و دارایی، امور مالیاتی، راه و شهرسازی، ثبت اسناد و شهرداری رشت به نتیجه نرسید. به گفته‌ی کارشناسان و مسوولان مربوطه ، اساسا چنین آماری به دلیل فقدان خود اظهاری مالکین و نبود بانک اطلاعاتی دقیق دراین سازمانها وجود ندارد. از اینرو استناد این دستگاهها از آمارمسکن استان به آخرین سرشماریهای نفوس و مسکن وابسته است. اما براساس آخرین آمار نفوس و مسکن کشور، بیش از ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار شهری داریم که از این تعداد ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار یعنی حدود ۳۰ و ۷ دهم درصد آنها مستأجر هستند.
به طور کل و همگام با آمارهای کشوری، میزان مالکیت مسکونی در گیلان ۷۰ درصد و استیجاری کمتر از ۳۰ درصد بوده است.
آخرین آمار اجاره نشینی در کشور به سرشماری عمومی سال ۱۳۹۵ برمی‌گردد که نشان می‌دهد روند صاحبخانه شدن مردم طی ۱۰ سال از ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ کاهشی بوده است. در حال حاضر ۵۴.۶ درصد مردم ایران صاحبخانه هستند و ۳۶.۸ درصد مستاجر و ۸.۶ درصد هم جز سایر تقسیم‌بندی می‌شوند. این آمار در مقایسه با پنج سال قبل تر (۱۳۹۰) به میزان ۴.۱ درصد رشد داشته است.
۱۱۳ درصد رشد قیمت زمین و مسکن در گیلان
«وحید طیفوری» معاون معاون آمار و اطلاعات سازمان مدیریت گیلان در این باره به مرور می‌گوید: براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، ۸۲۴ هزار واحد مسکونی در گیلان داریم که از این تعداد ۵۲۶هزار مسکن در مناطق شهری و ۲۹۸ هزار واحد درمناطق روستایی قرار دارند.
طیفوری با بیان اینکه آمار مالکیت مسکن و تعداد مالکین و مستاجرین در سرشماری سال ۹۵ منتشر نشده ادامه می‌دهد: این آمار در بررسی های هزینه و درآمد درسطح کشوری منتشر می‌شود که بر اساس آن ۵۸۷۳۶ هزار مورد دارای مالکیت عرصه و عیان ، ۱۹۲۰۳۲ مورد استیجاری و رهن و ۶۱۵۷۱ ورد به صورت سایر موارد تعداد مالکین و مستاجرین در گیلان تا سال ۹۵ بوده است. به طور کل و همگام با آمارهای کشوری میزان مالکیت مسکونی در گیلان ۷۰ درصد و استیجاری کمتر از ۳۰ درصد بوده است.
طیفوری قیمت زمین و مسکن براساس آخرین اطلاعات منتشر شده در زمستان ۹۸ ، متوسط قیمت یک متر مربع زمین مسکونی کلنگی در گیلان ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرد و گفت: متوسط یک متر مربع زیر بنای مسکونی در استان ۲ میلیون و۸۹۰ هزار تومان بوده است. این قیمت نسبت به سال ۹۷ چیزی در حدود ۱۱۳ درصد رشد را نشان می‌دهد. نکته‌ی قابل تامل در افزایش قیمتها نشان می‌دهد که تعداد معاملات انجام شده در افزایش قیمت زمین و مسکن تاثیر گذار بوده است. همچنین در بخش اجاره‌ی مسکن، حداقل و حداکثر اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه‌ی پرداختی برای یک مترمربع زیربنای مسکونی در زمستان ۹۸ در کل استان به طور متوسط ۱۰۸ هزار و ۳۱۱ ریال بوده که نسبت به زمستان ۹۷ از رشد ۴۱ درصدی برخوردار بود.
رشد ۱۲۷ درصدی قیمت زمین مسکونی در رشت
اما متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای زمین برای ساخت مسکن معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی درسطح رشت، ۱۰۸۳۶ هزار ریال بوده که نسبت به سال قبل ۹۴ درصد رشد قیمت داشته است.همچنین خرید و فرش یک متر مربع زیر بنای مسکونی در زمستان ۹۸ در شهر رشت به طور متوسط ۴۰ میلیون و ۹۴۴ هزار ریال بوده که نسبت به سال گذشته ۱۲۷ درصد رشد داشته است. دربخش اجاره‌ی ماهانه برای هرمتر مربع زیربنای مسکونی در رشت ، مبلغ ۱۳۷۳۹۰ یعنی متری ۱۳۷ هزار تومان دریافت شده است.
وحید طیفوری افزود: افزایش قیمت مسکن و اجاره در استان از افزایش قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده زمین تبعیت می‌کند. اینکه گفته می شود کاهش ساخت و ساز در رشت منجر به افزایش قیمت بوده اینگونه نیست. براساس آمارهای شهرداری از سال ۹۴ همزمان با کاهش نرخ تورم، روند صدور پروانه با رشد مواجه شده و این میزان در سال ۹۷ به بیش ازصدور ۴۹۰۰ پروانه ساخت رسید.
وی به مهاجرت در افزایش قیمت مسکن نیز اشاره کرد وگفت: برطبق مشاهدات میدانی ، بعد ازعید که بحث زلزله تهران و کرونا مطرح شد، تقاضای خرید زمین و خانه در گیلان با افزایش مواجه شد. این تقاضا به تبع در افزایش اجاره بهای مسکن نیز تاثیرگذار بوده است.
رابطه‌ی تغییر مقررات ساخت با افزایش قیمت
درهمین رابطه «غلامرضا رحیمی » مدیر نظام فنی و اجرایی سازمان برنامه و بودجه گیلان نیز می‌گوید: مقررات در بحث مقاوم سازی واحدهای مسکونی درگیلان نسبت به گذشته تغییرکرده و تورم سالیانه دربخش مصالح ساختمانی ،هزینه حمل بار مصالح ساختمانی از دیگر شهرها و افزایش دستمزد از جمله عوامل بیرونی هستند که به صورت میانگین ۱۵ تا ۲۰ درصد در قیمت تمام شده‌ی ساخت مسکن تاثیر مستقیم دارند. از سوی دیگر در سالهای اخیر همزمان با مهاجرتها و مواجه شدن با محدودیت زمین شاهد افزایش قیمت اراضی کشاورزی بودیم که منجر به افزایش قیمت تمام شده‌ی ساخت مسکن و رشد قیمت و اجاره بها شده است.
رشد ۱۱۰ درصدی قیمت مسکن در گیلان در طی یکسال
«سید رضا میرعسگری»عضوهیات علمی اقتصاد دانشگاه گیلان در گفت و گو با مرور معتقد است: در حوزه‌ی مسکن، سرمایه گذاریها در سایر بازارهای دارییها از جمله ارز، طلا و خودرو و برخی سیاست های کلان مالی در کشور به طور مستقیم تاثیر گذار است. اکنون مسکن به عنوان کالای مصرفی با دوام در حال تبدیل شدن به کالای سرمایه ای است که عده ای برای سرمایه گذاری و سودآوری اقدام به خرید آن می‌کنند. درحال حاضر کسانی وارد بازار مسکن شده اند که به طور تخصصی حرفه ای شغلشان این نیست.
این استاد دانششگاه ادامه می‌دهد: معضلات پیش آمده در بخش خرید و اجاره‌ی مسکن در گیلان ناشی ازعدم تعادل عرضه و تقاضا است. درچارچوب قانون اساسی دولت و وزارت راه وشهرسازی بعنوان متولی سیاست گذاری و تامین کننده‌ی کلان مسکن محسوب می‌شود که متاسفانه نسبت به این نیاز بی توجهی انجام داد. درحالیکه اگر به میزان نیاز سالانه و متناسب با تقاضا، ساخت مسکن داشته باشیم بازار به تعادل می‌رسد. متاسفانه زیرسوال بردن طرح مسکن مهر و نداشتن طرح های مسکن سازی جایگزین دراین دولت منجر به جهش قیمت مسکن در کل کشور در سال ۹۷ شد. گیلان نیز به جهت نزدیکی به پایتخت و راحتی تردد به شدت از تحولات تهران متاثر است.
قیمت مسکن در گیلان از اردیبشهت ۹۷ تا ۹۸ رشد ۱۱۰ درصدی به خود دیده است.
این استاد دانشگاه اضافه کرد: یکی از دلایل افزایش تقاضای مسکن در گیلان مثبت شدن خالص ورود جمعیت به گیلان نسبت به خروجی آن از سال ۹۵ تاکنون بوده است. با توجه به اینکه در گیلان صنعت بی‌رونق است بسیاری از نیروی کار استان به سمت تهران، قزوین و کرج گسیل شده‌اند. افزایش ورودی جمعیت به گیلان نیازمند یکسری خدمات و برنامه ریزیهای شهری و مدیریتی است که به آن بی‌توجهی شده و زیر ساختها و خدمات شهری درهمه‌ی مناطق یکسان توزیع نشده است.
رابطه مستقیم سیستم الگوی مصرف افراد در خانه دارشدن
وی با اشاره به جهش قیمت مسکن از سال ۹۷ تا به امروز ادامه می‌دهد: قیمت مسکن در گیلان از اردیبشهت ۹۷ تا ۹۸ رشد ۱۱۰ درصدی به خود دیده است. این رشد دو برابری در طی یکسال قدرت خرید مردم را کاهش می‌دهد. از این رو مردم به اجاره متوسل می‌شوند و هر سال خانه دارشدن دشوار ترمی‌شود. حاکم شدن رکود تورمی دربخش خرید مسکن،عدم پوشش وام مسکن برای سرمایه گذاران این حوزه و مقایسه کردن با سایر بازارهای سرمایه، موجرین و مالکین را به سمت افزایش اجاره‌ی مسکن سوق داده است.
وی در پاسخ به این سوال که کارمندی با حقوق متوسط ۵ میلیون تومان و پس انداز ۲۰ میلیون تومانی چند سال طول می‌کشد صاحبخانه شود گفت: صاحب خانه شدن افراد وابسته به الگوی مصرف و مقایسه با گروههای هم صنف و میزان سطح توقع است. سیستم الگوی مصرف افراد و نوع نیاز آنها درخانه دار شدن بسیار تاثیرگذار است. ویژگی های بیرونی اعم از محله، مدرسه، مرکز خرید و نزدیکی به مرکز شهر و ویژگی های درونی مانند متراژ، استحکام و دکوراسیون از جمله آیتم های متعددی است که درخرید مسکن توسط افراد در طبقات مختلف اجتماعی مدنظر قرار می‌گیرد.
میرعسگری، نبود سیاست گذاری در حوزه‌ی مالی و وجود حجم بالای نقدینگی سرگردان در بازار سرمایه ای را موجب سودا گری و ایجاد حباب در بخش مسکن عنوان کرد و افزود: گاهی مواقع افزایش قیمتها در سایر بخشهای کشور به واسطه‌ی تقاضای موجود منجر به شکل گیری حباب و افزایش قیمت در بخش مسکن می شود.