«ما داریم سقوط آزاد می کنیم» این را سازندگان مسکن در رشت می گویند. بازار معامله و خرید و فروش کساد شده است. دیگر توانی برای ساخت و ساز باقی نمانده است. قیمت ها دو برابر شده است. گرانی سکه و ارز و تحریم ها قیمت بسیاری از کالاهای ساخت مسکن را بالا برده است و مهمترین آنها فولاد و اقلامی از این قبیل است. پس بسیاری از کار بیکار شده اند.
این تنها زنگ خطر برای سازندگان نیست. وقتی قیمت بالا برود همه بخش های مربوط به مسکن آسیب می بینند. از سازندگان و فروشندگان تا خریداران و اجاره کنندگان و حتی بخش معاملات و واسطه های مالی. حتی بررسی حساب های سپرده بانکی در بانک مسکن هم تغییر کرده است. در واقع وام های مسکن قدرت پوشش دهی برای خرید خانه را کم کرده اند . در رشت نیز یک فعال بانکی خبر از خروج سرمایه و منصرف شدن بسیاری برای خرید مسکن شده است. چون فرد متقاضی با افزایش دو برابری مسکن مواجه شده است.
طبق آخرین گزارش صندوق بین‌المللی پول درباره بررسی ثبات مالی جهانی، ریسک‌های مرتبط با افت شدید و ناگهانی قیمت مسکن بررسی شد. نتایج این بررسی با تمرکز بر اوضاع بازار مسکن در ۳۲ کشور دارای اقتصادهای پیشرفته و نوظهور نشان می‌دهد طی ۵ سال اخیر قیمت مسکن در بسیاری از کشورها افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده است.
بنابراین دیگر نمی توان به مسکن به چشم کالای مصرفی، سرمایه‌گذاری بلندمدت و ذخیره‌سازی ثروت نگریست. چون بسیاری از ادامه سرمایه گذاری در این بخش منصرف شده اند و راههای جدید برای ذخیره ثروت خود جستجو می کنند. این اتفاق در شهری مانند رشت که تراکم جمعیتی بالا و متقاضی زیاد برای مسکن دارد اسفناک است. مرکز استانی که پرجمعیت ترین شهر شمالی کشور است و هر سال به حجم مهاجرتهای آن هم افزوده می شود. در این خصوص سعی کردیم با اطلاع رسانی در خصوص قیمت مسکن در رشت با چند کارشناس گفت و گو کنیم که در ادامه می خوانید.
سرگردانی اجاره نشین‌ها
نگاهی به آمار قیمت ها در مدت اخیر برای مستاجران بسیار ناامید کننده است. برای نمونه اجاره یک خانه مسکونی متوسط در مرکز شهر نیاز به ودیعه ۵۰ تا ۱۰۰ میلیونی دارد .به جز اجاره ماهیانه که بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون و نیم میلیون بالاتر است. از چند منطقه رشت آمارهایی که گرفته ایم بدین شرح است. هزینه اجاره خانه ۱۲۰ متری در معلم با ودیعه ۳۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه یک میلیون و ۵۰۰ هزارتومان، ۸۵ متری گلسار ودیعه ۱۱۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه یک میلیون تومان، بر اصلی خیابان معلم با ودیعه ۷۵ میلیون تومان و اجاره ماهیانه یک میلیون و ۵۰۰ هزارتومان، فلکه گاز ۷۰ متری ودیعه ۴۰ میلیون تومان و اجاره ۷۰۰ هزارتومان، ۹۷ متری رهن در خیابان پورنقاشیان سعدی ۱۱۰ میلیون تومان، رهن ۸۰ متری در خیابان عطا آفرین ۹۵ میلیون تومان، اجاره ۱۰۵ متری در خیابان نامجو با ودیعه ۱۰۰ میلیون و اجاره ماهیانه ۶۰۰ هزارتومان، اجاره ۶۷ متری ودیعه ۴۵ میلیون تومان و اجاره ۴۵۰ هزارتومان، رهن آپارتمان ۱۰۰ متری در خیابان فلسطین ۱۰۰ میلیون تومان.
این شرایط در شهر رشت موجب شده است بسیاری از شهروندان برای اجاره خانه به سمت مناطق حاشیه تر چون لاکانشهر و جاده لاکان و مسکن مهر که ودیعه های حدود ۳۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه کمتر طلب می کنند گسیل شوند.
“ماهان سلیمانی” یکی از شهروندان رشت با اشاره به گرانی اجاره مسکن می گوید: ۱۵ سال است که تشکیل خانواده داده ام و در هیچ زمانی مثل این دو سال اخیر خانه گران نبوده است. با توجه به شرایط موجود ما نه تنها امید به خانه دار شدن را بطور کلی از دست داده ایم اما امید به اجاره خانه را هم از دست داده ایم.
به گفته‌ی او، برخی می گویند به مناطق حاشیه برویم اما آنجا هم دردسرهای خودش را دارد و هم از نظر سکونت و آسیب های اجتماعی هم تردد و دسترسی به مراکز آموزشی و بهداشتی دچار مشکل می شویم.
“سعیده پورمقدری” شهروند دیگری ساکن در خیابان معلم رشت است که می گوید: مدت یکماه اخیر از بنگاه املاک مختلف پرس و جو کرده ام ولی واقعا ناامید شده ام. اجاره خانه در این منطقه بشدت بالا رفته است و وام گرفتن هم در توان ما نیست. از بس همه چیز گران شده پولی اضافه نمی آید تا بخواهیم خانه دیگر اجاره کنیم. وی ادامه می دهد: ناگزیریم به جاهای دورتر مثل مسکن مهر برویم و نمی دانیم از پس ان هم بر خواهیم آمد یا خیر ؟
ماجرای خریداران جعلی و کاهش ۴۰ درصدی معاملات ملکی
خانه برای اجاره خیلی کم است. بسیاری از مستاجران ترجیح می دهند در جای قبلی بمانند و هزینه حمل و نقل ندهند. برخی هم تلاش دارند تا به جاهای ارزانتر نقل مکان کنند اما واقعیت این است به دلیل نوسازی بسیاری از خانه ها گران شده است. مثلا خانه ۱۵ یا ۱۸ سال ساخت خیلی کم است و اغلب جدید هستند.
این را “رضا کمالپور” صاحب بنگاه املاک پژواک در رشت می گوید و ادامه می دهد: کسانی هم که می آیند خانه بخرند هر روز خانه گرانتر می شود و توان خریدشان کمتر می شود به همین خاطر انجام یک معامله خیلی سخت است. درحالیکه قبلا ماهی ۱۵ معامله خرید جور می کردیم الان به زور سه مورد انجام می شود. فقط کسانی که از قبل خانه خریده اند سود کرده اند.
در همین زمینه “علی حامی‌احمدی” رییس اتحادیه بنگاه املاک در رشت بیان می‌کند: چهار کالاست که در کشور خریداران جعلی دارد؛ یعنی سکه، ارز، ماشین و مسکن. قیمت مسکن در یکسال گذشته با افزایش دو برابری مواجه شده است. تقریبا به دلیل عدم مدیریت و نیز حفظ ارزش پول ، بخش خصوصی سرمایه‌ی خود را در بخش مسکن مصرف می‌کند. بنابراین بسیاری از آنها خریداران اصلی نیستند و بخش زیادی از آنها باعث افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن شدند. از سویی چون بخش مسکن وابسته به بخش خصوصی است هیچ ارگان و نهاد و وزارتخانه مسئولیت کنترل آن را در بر عهده نمی‌گیرد.
وی ادامه می‌دهد: گرانی در همه جای کشور دیده می‌شود. در گیلان گرانترین جاها گلسار رشت و دهکده ساحلی انزلی است. مثلا نرخ خرید خانه در گلسار از ۷ میلیون به ۱۷ میلیون رسیده است. همچنین نرخ خرید در مناطقی مثل منظریه، لاکانی، بیستون و معلم از ۴ میلیون به ۸ میلیون رسیده است. این افزایش قیمت هم به دلیل گرانی های موجود، رشد تحریم ها و گرانی مصالح ساختمانی بوده است. همچنین از تعداد سازندگان مسکن خیلی کم شد. وقتی تولید کالایی کم باشد تبعا قیمت آن بالا می رود اما وقتی خانه زیاد باشد قیمتها کاهش پیدا می‌کند.
کسب و کار در بسیاری از بنگاههای املاک رشت به شدت کاهش یافته است. حامی‌احمدی با بیان این نکته شرح می دهد که بخش زیادی از مردم هم کارمند و کارگر هستند و خانه دارشدن دیگر برایشان رویا شده است. تقریبا ۴۰ درصد معاملات ملکی کاهش داشته است و بیشتر هم می‌شود.
درآمدهای پایین، اجاره‌های بالا
مسکن ضروری ترین نیاز هر انسان است. یک فرد ممکن است غذای درست و حسابی نخورد اما نمی تواند برای خانواده اش بدون سرپناه نگه دارد و کاری نکند. این را رییس اتحادیه املاک رشت بیان می‌کند و می افزاید: باید دولت فکری اساسی کند راحت ترین راه الگو برداری است. یعنی باید ببینیم کشورهای توسعه یافته برای حل مسکن چه کررتد. مثلا برخی چندهزار واحد برای اجاره ساختند و دولت خودش بر اساس ضوابطی اجاره می‌دهد تا شهروندان بیش از این آسیب نبینند.
این فعال صنفی ادامه می دهد: متاسفانه در گیلان و کشور نه تنها این کارها نمی‌شود بلکه در استان‌هایی مانند گیلان شاهد ورود غیربومی ها و سودجویی آنان از راه خرید و فروش زمین و ویلا هستیم . این در حالیست که در کشورهای همسایه مثل ترکیه به غیربومیانی که مسکن بخرند اقامت هم می‌دهند. ما در رشت به جز گرانی، معضل کاهش قدرت خرید را هم داریم چون درآمدها پایین است. ما باید ابتدا خانه اولی‌ها را خانه دارکنیم. نه اینکه طرح های ما مثل مسکن مهر به بیراهه برود. ابتدا گفتند هرکس در رشت ۵ سال اقامت دارد و خانه اولی است بعد طرح را رها کردند و هر تهرانی آمد و یک خانه آنجا خرید و رفت. تا وقتی خریداران واقعی کشف نشوند همین مشکلات هست.
یک صاحب بنگاه مسکن هم در این خصوص می‌گوید: گرانی مسکن در رشت هم متاثر از کل کشور است که در شهرهای مختلف تداوم دارد. البته در گیلان و رشت عموما گران بوده است. این موضوع به دلیل رشد مهاجرت ها و ویلاسازی و تقاضای بسیار برای خرید یا اجاره مسکن است. همچنین گیلان دارای بالاترین تراکم در کشور بعداز تهران است.
“رضا فیضی” ادامه می‌دهد: در چنین شرایطی پرداخت وام مسکن هم چاره ساز نخواد بود و نهایتا ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می دهد. در این وضعیت بهتر است که دولت برای کاهش قیمتها راهکاری ارائه دهد یا جلوی این آشفته بازار مسکن را بگیرد. سطح درآمدها در شهرهایی مانند رشت کم است و فرد چگونه بتواند اجاره بدهد؟
ساخت مسکن از سوی دولت و تغییر در قوانین اجاره مسکن
اما در این بین دولت چه راهکارهای احتمالی را پی می‌گیرد و در شرایط بحران آیا اصلا راهکاری هست؟ در این خصوص معاون مسکن و شهرسازی گیلان ظاهرا خبرهای خوبی از دولت دارد.
علی نیا نظرش چنین است که بخشی از نوسانات بازار مسکن در رشت مربوط به کل کشور است و بخشی از آن هم مربوط به عرضه‌ی کم. با این حال از دید این مقام مسئول باید بازنگری هم در بحث قرارداد اجاره شود: یک رسم غلط برای اجاره خانه ایجاد شده و آن بستن قراردادهای یکساله است. همچنین در برخی از رشد قیمت ها صاحبان املاک موثرند. زیرا هرچه قیمت ملک و یا اجاره بیشتر باشد حق الزحمه آنان بیشتر است. البته بیشترین عامل به نظرم کمبود عرضه است.
اما اکنون قرار است در دولت چه اقدامی انجام می‌شود؟ علی نیا پاسخش این است که تصمیمات جدیدی برای این معضل در حال حاضر گرفته شده است. تصمیم اول این است که در همه استانها زمین‌هایی را برای ساخت واحدهای مسکونی در نظر گرفته شود تا از سوی دولت ساخته و عرضه شود که اینکار صرفا به معنی افزایش عرضه‌ی مسکن و تعادل در بازار است. همچنین قیمت آن هم حالت افسارگسیخته نباشد و سقف مشخصی داشته باشد که این کار از طریق وزارت کشور و شهرسازی دنبال می شود که از طریق مجلس یا آیین نامه های دولتی سریعتر اجرا شود. حتی دولت تاکید کرده است اگر زمینی که قابلیت ساخت ۲۰ تا ۳۰ واحد یکجا را هم دارد معرفی و برروی آن کار شود. تصمیم دوم هم بازنگری در قراردادهای اجاره مسکونی است که اجرا می شود.
آیا چنین زمینی در گیلان است و در رشت هم ساخت چنین واحدهایی انجام می گیرد؟ در پاسخ به این سوال معاون شهرسازی مسکن و شهرسازی گیلان به مرور می گوید: بله اکنون زمینی در مجاورت مسکن مهر رشت قرار دارد که در آن ساخت مجتمع هزارواحدی را شروع می کنیم قطعات گروه هدف ما طبقات محروم و متوسط اند که بتواند با خروج از حباب قیمتی خانه بخرند.
وی در پاسخ به اینکه آیا اماری در دسترس است که نشان دهد چند درصد از شهروندان رشت متمایل به اقامت در حاشیه شهر به دلیل گرانی شده اند، بیان می کند: متاسفانه چنین اماری را نگرفته ایم اما آماری داریم که حدود ۱۵۰ هزارنفر در حاشیه رشت زندگی می‌کنند. از دید این کارشناس حوزه مسکن دلیل گرانی مسکن در گیلان، خاصه در رشت، به دلیل تراکم بالا و جمعیت، تقاضای زیاد است که منحر به گرانترشدن مسکن در برخی مناطق شده است.
