اگرچه قرار بود معیشت مردم با تحریم‌ها گره نخورد اما بازار مسکن بیش از سایر متغیرهای اقتصادی قربانی سیاست‌های اشتباه شده است. رویکردهای اشتباه یا به‌عبارتی دقیق‌تر، فقدان چهارچوب‌های درست، کار را برای تامین یکی از اساسی‌ترین نیازها دشوار کرده است.
دهه‌ی ۹۰، دهه‌ای مهم در تغییر قیمت مسکن بود. در حالیکه در نیمه‌ی نخست این دهه افزایش قیمت‌ها روندی کم و بیش منطقی در پیش گرفته بود اما با خروج آمریکا از برجام و اعمال تحریم‌های همه جانبه علیه ایران، به روند مذکور شتاب بخشیده شد. به طوری‌که در سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن در رشت تا ۴۰ برابر افزایش پیدا کرد.
فاجعه‌ای اقتصادی که مدیریت آن پس از پایان دولت دوازدهم روحانی، به دولت ابراهیم رئیسی سپرده شد. دولتی که اگرچه وعده‌ی ساخت یک میلیون مسکن را داده بود اما در تحقق وعده‌اش ناکام ماند و در سال ۱۴۰۲ رکوردهای جدیدی در قیمت مسکن زده شد که عصر جدیدی را در بازار مسکن رقم زد.
بیشترین فشارها برای املاکی‌ها است. برخی واحدها از سال گذشته تا امسال ۱۰۰ درصد افزایش قیمت و تمامی ملک‌ها حدود ۷۰ درصد افزایش قیمت اجاره و رهن داشته‌اند
دیوار کوتاه خریداران و مستاجران
در ۵ سال گذشته دو بار شاهد افزایش شدید قیمت مسکن بودیم. در سال ۱۳۹۹ بازار مسکن افزایش ۸۰ درصدی به خود دید. این عدد در سال ۱۴۰۲، ۷۵ درصد بود. در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۱ قیمت دلار با افزایشی چشمگیر روبه‌رو شد. افزایش قیمت مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۲ منتج از این افزایش قیمت دلار و تورم عمومی بود.
«محمد رشتیانی» مشاور املاک در میدان گاز رشت؛ عدم وجود اهرم فشار به سازنده‌ها را از اصلی‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن دانست و تشریح کرد: «متاسفانه بیشترین فشارها برای املاکی‌ها است. برخی واحدها از سال گذشته تا امسال ۱۰۰ درصد افزایش قیمت و تمامی ملک‌ها حدود ۷۰ درصد افزایش قیمت اجاره و رهن داشته‌اند.»
اگرچه رکود اقتصادی در ایران مقطعی نیست و همواره مستمر بوده اما هم سازندگان و هم متقاضیان از این بازار نا امید نیستند و توانستند به توازنی هرچند ناپایدار برسند. این وضعیت ناپایدار ناشی از نوسان‌های زیاد سال ۱۴۰۲ بود.
بهار ۱۴۰۲ اوج تورمی کشور بود اما در پاییز و زمستان، این وضعیت کمی آرام شد به سوی ثبات پیش رفت؛ علی‌رغم آن‌که فعالان بازار همچنان معتقدند؛ رکود سنگین معاملاتی بر بازار حاکم است.
مشاور املاک دیگری در میدان مصلی رشت نیز از فشار مضاعف بر خریداران و مستاجرها به مرور اشاره کرد و افزود: دولت هیچ ساز وکاری برای مدیریت قیمت‌ها ندارد و تیغ مالک تا جایی که دلش می‌خواهد می‌بُرَد.
او ادامه داد: «به نظر من ۶۰ درصد مردم به شدت تحت فشار اقتصادی هستند. خیلی‌ها ناچار به حاشیه‌نشینی می‌شوند. چند وقت دیگر باید شاهد شکل‌های جدید سکونت در رشت باشیم. همانطور که در تهران در پشت‌بام‌ها زندگی می‌کنند.»
دولت تلاش کرد با تعیین مالیات برای صاحبان خانههای خالی آن‌ها را ترغیب به اجاره یا فروش ملک‌های خود کند. روشی که تاکنون کارساز نبوده است
جیب‌های خالی، خانههای خالی
در ادامه در صحبت با دو تن از مشاورین املاک در مسکن مهر رشت، به رشد ارقام معامله مسکن طی چند سال اشاره شد.
امین فرید مشاور املاک یکی از بنگاههای مسکن مهرگفت: «رهن کامل سال ۹۷ بیست میلیون بود و الان ۳۷۰ میلیون است. ملکی که در همان سال ۶۰ میلیون برای فروش معامله می‌شد امروز بالای یک میلیارد و پانصد قیمت دارد.»
مرتضوی دیگر مشاور املاک مسکن مهر نیز وجود خانههای خالی و طمع صاحبان ملک‌ها را از دلایل گرانی مسکن عنوان کرد.
پیش از این « ابوالفضل نوروزی» مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تیرماه امسال در مصاحبه‌ای اعلام کرده بود: «در یک سال گذشته نزدیک به ۵۰۰ هزار خانه‌ی خالی شناسایی شده است.»
در سال ۹۹ نیز «محمود محمودزاده» معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی خبر از شناسایی ۱.۵ میلیون خانه‌ی خالی داده بود. آماری که مربوط به سال ۹۹ است و مطمئنا این عدد افزایش داشته است.
در ادامه صحبت با مشاورین املاک، با نشان دادن ساختمانی خالی در مسکن مهر تاکید کرد: «ساختمان پنج طبقه است و هر پنج طبقه‌ی آن خالی است. سازنده عجله‌ای برای فروش آن‌ها ندارد. در این محل (مسکن مهر) تعداد خانههای خالی بسیار بالا است.»
دولت تلاش کرد با تعیین مالیات برای صاحبان خانههای خالی آن‌ها را ترغیب به اجاره یا فروش ملک‌های خود کند. روشی که تاکنون کارساز نبوده است. دریافت مالیات از خانههای خالی در کشورهای توسعه‌یافته‌ی دنیا به دست فراموشی سپرده شده است. با این‌حال در کشور ما در سال‌‌‌های اخیر، به دلیل افزایش قیمت مسکن و انتظارات تورمی، تقاضای خرید مسکن با هدف حفظ سرمایه در بازار افزایش یافت و موجودی خانههای خالی نیز بیشتر شد.
شیرزاد که نزدیک به ده سال در بازار مسکن فعالیت می‌کند معتقد است: خریدار واقعی این روزها تعدادشان کمتر شده است.
او افزود: «افرادی هستند که برای سرمایه‌گذاری اقدام به خرید خانه می‌کنند. در بازار راکد خانه را زیر قیمت می‌خرند، چند ماهی نگه می‌دارند و سپس می‌فروشند.»
شیرزاد گرانی‌های این روزهای بازار مسکن را قیمت کاذب نمی‌داند. او گفت: «هم متقاضیان از پول خود توقع بالایی دارند و هم صاحبان مسکن از ملک خود توقع دارند. این فاصله باید کمتر شود تا به توافق برسند.»
مهمان‌هایی که حالا صاحبخانه می‌شوند
مهاجرت داخلی اگرچه در دهه‌ی ۸۰ و اوایل دهه‌ی ۹۰ عموما از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ‌تر بود اما به‌واسطه‌‌ی تغییرات اقلیمی، خشکسالی و کمبود منابع انرژی، بسیاری را از شهرهای مرکزی و صنعتی راهی شهرهای شمالی کرده است.
رییس مرکز ملی هوا و تغییر اقلیم سازمان حفاظت محیط زیست در مصاحبه‌ای گفته بود:« در ۲ سال اخیر، ۸۰۰ هزار نفر از استان‌های مرکزی و جنوبی کشور به دلیل تغییرات اقلیمی به استان‌های شمالی مهاجرت کردند.»
اگرچه عواملی که در بالا به آن اشاره شد؛ انگیزه‌ی اصلی مهاجرت از شهرهای مرکزی و جنوبی است اما آن‌سوی سکه، مشکلات و عدم توسعه‌ی اقتصادی، ساکنین شمال کشور را ترغیب به فروش زمین و خانه می‌کند.
علی‌رغم آن‌که شرایط محیط زیستی گیلان بهتر از سایر استان‌های کشور است اما زیرساخت‌های لازم برای جلوگیری از آسیب به محیط زیست و منابع طبیعی در استان وجود ندارد.
مهاجرین در شهرهای شمالی تعدادشان رو به افزایش است. در هر آپارتمانی تعدادی واحد خالی وجود دارد که توسط شهروندان سایر استان‌ها خریداری شده اند. وضعیت در گیلان وخامت بیشتری نسبت به مازندران دارد
در همین رابطه یکی از مشاورین املاک در رشت براساس مشاهداتش در چند سال اخیر به مرور اظهار کرد:«مهاجرین در شهرهای شمالی تعدادشان رو به افزایش است. در هر آپارتمانی تعدادی واحد خالی وجود دارد که توسط شهروندان سایر استان‌ها خریداری شده است. وضعیت در گیلان وخامت بیشتری نسبت به مازندران دارد.»
او به آسیب‌های وارده و نابودی اراضی کشاورزی اشاره کرد و گفت: «زمین‌های زراعی به مهاجرین فروخته می‌شود و آن‌ها مدتی آن را حفظ می‌کنند و سپس سند مسکونی می‌گیرند. هنوز سازوکاری برای جلوگیری از این اتفاق تدوین نشده است.»
املاکی دیگر خبر از پدیده‌ی مهاجرتی و مخرب دیگر می‌دهد. براساس گفته‌های او بومی‌ها زمین‌های بی‌صاحب منابع طبیعی را با بنجاق و سند نسق به اشخاص دیگر که عمدتا مهاجرینِ شهرهای مرکزی هستند می‌فروشند.
«حمید احمدی» ادامه داد: «در گیلان کارشناس زمین نسق نداریم. زمین‌های زراعی به قیمت کلان فروش می‌روند. اگر عکس هوایی را ببینیم در عرض سه ماه شاهد رشد ساختمان‌های مختلف هستیم. گاها این بین‌نامه‌ها که به فروش می‌رود با مهر دهیاری قانونی می‌شود.»
وی با اشاره به اینکه این موضوع ابعاد نگران‌کننده‌ی دیگری نیز دارد اضافه کرد: منابع طبیعی از وجود اراضی خود در مناطق مختلف بی‌خبر است و نقشه ای از این اراضی وجود ندارد. آن‌طور که به‌نظر می‌رسد علاقه‌ای به اصلاح این روند وجود ندارد. در این میان دلال‌ها و کسانی که به‌صورت گروهی کلاهبرداری می‌کنند کار سختی برای انجام ندارند.
این مشاور املاک تشریح کرد: «از سایر شهرها می‌آیند و ملک ارزان را خریداری می‌کنند و نگه می‌دارند. راه برای دور زدن زیاد است و زمین‌های زراعی به‌راحتی تبدیل به زمین‌های مسکونی می‌شود.»
مدیر یک بنگاه معاملاتی در گلسار رشت در ابتدای صحبت‌هایش به حضور مهاجرین در رشت اشاره می‌کند. او گفت: «تقاضا برای خرید همچنان بالاست و بیشتر متقاضی‌ها از سایر شهرها هستند. این روزها از شهرهایی مثل تهران، اصفهان و یزد به‌جای خرید ویلا، آپارتمان خریداری می‌کنند چون امنیت بیشتری دارد.
«رضا صفایی» ادامه داد: «تعداد مهاجرین تا سال ۹۸ بسیار کم بود اما از سال ۹۹ شاهد افزایش حضورشان هستیم. در صحبت با آن‌ها متوجه شدم که مساله‌ی اصلی‌شان کمبود منابع در استان‌های مرکزی است؛ البته آن‌ها نگاه بلندمدت به این سرمایه‌گذاری خود در شمال دارند. بیشتر آن‌ها معتقدند؛ شهرشان تا ده سال آینده با مشکلات زیادی روبه‌رو می‌شود که می‌تواند زندگی را برای شهروندان سخت کند.
این مدیر املاک در پایان گفت: « اگرچه حضور مهاجرین باعث افزایش فروش است و حتی در برخی موارد سرمایه‌ای با خود به رشت می‌آورند اما از نظر فرهنگی تغییراتی به‌وجود می‌آورد که می‌تواند منجر به آسیب‌هایی شود.»
نظرات بسته شده است.