فراز و نشیب رویه ناعادلانه سیاست‌های منطقه آزاد بر مالکان خصوصی (۲)؛
مجتمع تجاری ونوس؛ فرونشست انصاف و قانون
بخش دوم-
آتش‌سوزی مجتمع تجاری ونوس در ۳۱ تیرماه امسال، زنگ خطر مجتمع‌های مجاور منطقه آزاد انزلی را به صدا درآورد. مجتمع‌هایی که در سال‌های گذشته یکی پس از دیگری احداث، افتتاح و به بهره‌برداری رسید.
حالا سه ماه پس از حریق مجتمع ونوس این پرسش مطرح شده است که اگر پیش‌بینی‌ها و ملاحظات فنی و ایمنی همان‌گونه باشد که در ونوس انجام گرفت، باید منتظر اتفاقات دیگری نیز بود.
هشداری که اگر همه جوانب امر مورد بررسی قرار نگیرد چنین تجربه نافرجامی می‌تواند به کرات تکرار شود. در بخش اول این گزارش از ساعات و روزهای قبل و حین سانحه آتش‌سوزی سخن گفته شد؛ مسائل و منشأ آنی دلایل منتهی به حریق؛ خطاها و نقصان‌هایی که برخی از ذی‌نفعان مجتمع سهوا یا عمدا در آن نقش داشته اند. اما آن‌چه که باعث شد این خطاها و نقصان‌ها به مرور زمان در کنار هم قرار گیرند و تبدیل به چنین فاجعه بزرگی شود، کژتابی‌ها، خودرأیی‌ها و البته دیوار کجی بود که از همان ابتدای احداث مجتمع و شاید حتی از سال‌های نخست تاسیس سازمان منطقه آزاد انزلی از سوی سرمایه‌گذار، پیمانکاران و مدیران سازمان منطقه آزاد آجر به آجر گذاشته شد و مالکان پس از مدتی، به‌رغم همه اعتراضات و نامه‌نگاری‌ها، ناچارا به آن وضعیت تن داده و کمتر متوجه چنین روابط ناهمگونی شده بودند تا در چنین حادثه ای گرفتار شدند.
بخش دوم گزارش حادثه آتش‌سوزی مجتمع تجاری ونوس، به مسائل زیرساختی و اساسی‌تری خواهد پرداخت که شاید ارتباط مستقیمی با سانحه نداشته باشد اما همه آن‌ها در دامن زدن به چنین فاجعه هولناکی نقش موثری ایفا کرده‌اند.
***
حادثه مجتمع ونوس اگرچه از حیث معماری بنا و ملاحظات ایمنی نواقص و معایب قابل ملاحظه‌ای داشت اما این مجموعه به تمهیدات دیگری نیز نیاز داشت تا جدا از مسائل زیرساختی، مالکان نسبت به مالکیت خود اطمینان و به لحاظ حقوقی از امنیت لازم برخوردار شوند.
به همان نسبت که سازمان منطقه آزاد در تغییر کاربری‌ها و خودمختاری‌های سرمایه‌گذار سکوت پیشه کرد و مانع از جابه‌جایی کاربری‌ها نشد و شاید به دخل و تصرف واحدهای تجاری چراغ سبز نشان داد، به همان نسبت هم در احداث انبارها کوتاهی کرد
صرف‌نظر از سازه ناساز و ناکوکی که در مجتمع تجاری ونوس برپا شد و بنای آن فاقد استحکام و دوام لازم بود، آن‌چه که اغلب مالکان واحدهای تجاری را در این سال‌ها معترض و مستأصل کرده تغییر کاربری واحدهای خدماتی ـ رفاهی به کاربری تجاری پس از پایان کار سازمان منطقه آزاد بود. در کنار آن، فقدان مجتمع انبارها و پارکینگ عمومی از جمله نقاط ضعفی بود که از اعتبار این مجتمع کاست و اغلب مالکان واحدها را در برابر عمل انجام شده قرار داد. در کنار آن، مدیریت ناکارآمد سازمان در مهار کالاهای قاچاق به بیرون از منطقه در سال‌های آغازین دهه ۹۰ و ورود هیأت‌مدیره مجتمع به ساماندهی آن، اگرچه سازمان و مجتمع را از زیر سیبل نهادهای نظارتی به حاشیه امن برد و گرد و غبار قانون‌گریزی برخی از واردکنندگان کالا را فرو نشاند، اما همین امر جبهه جدیدی علیه سازمان و به تبعه آن مجتمع ونوس ایجاد کرد. کسبه‌های انزلی و بازار رشت، مرتبط یا نامرتبط، از بازاری که در این مجتمع فراهم شده بود را به بهانه‌های مختلف، به‌حق یا ناحق، حمله می‌بردند و این فرصت سرمایه‌گذاری را بی‌عدالتی در حق بازار سرزمین اصلی تلقی می‌کردند. همین امر باعث شد که ونوس و دیگر مجتمع های تجاری زیر حملات دیگران، همواره نتوانند از حقوق واقعی خود برخوردار شوند یا بتوانند دفاع کنند. در نتیجه، این مجموعه، همواره همچون فرزند ناتنی سعی داشت با بردباری و خویشتن‌داری امور معوقه و معطله خود را حل و فصل نماید و دقیقا همین امر هم باعث شد که برخی از حقوق اولیه و مسلم آن به بیش از یک دهه اطاله یابد.
مجتمع انبارها؛ ضرورتی که دریغ شد
در کنار همه نقایص فنی و شکلی ونوس، شاید مهم‌ترین نقصان زیربنایی این مجتمع ابتدا فقدان مجتمع انبارها و دوم محرومیت از پارکینگ خودروهایی بود که کارکنان و گردشگران هنگام مراجعه به این مجتمع به آن نیاز داشتند و باعث تسهیل امور و سرعت دسترسی می‌شد. انبارها مهم‌ترین منابع پشتیبانی بازار و محل دپوی کالاهای وارداتی بود که از ابتدای دهه ۹۰ مالکان واحدها و هیأت‌مدیره مجتمع به‌دنبال تاسیس آن بودند اما سازمان انگیزه و باوری به احداث آن نداشت. حال آن‌که، هر مجتمع تجاری چنان‌چه بخواهد در فروش خود رقابت داشته باشد و به رونق برسد ضروری است که وجود انبار او را از بسیاری از نگرانی‌ها خلاصی دهد. احداث مجتمع انبارها در محدوده منطقه آزاد بنا به مزیت‌هایی که داشت به مالکان این مجموعه از حیث هزینه‌ها و دسترسی آسان یک برتری می‌داد که قطعا در جذب سرمایه‌گذاران آتی هم مؤثر بود. اما تا فردای حریق ونوس، سازمان به این باور نرسید که مجتمع‌های تجاری به مجموعه‌ای از انبارها نیازمند است و سازمان نسبت به بازگشت متعارف سرمایه مالکان این واحدها هم مسؤولیت حقوقی و هم رسالت اخلاقی دارد.
احداث مجتمع انبارها در دهه ۹۰ خورشیدی برای بیش از ۵۰۰ واحد تجاری در آن زمان می‌توانست کنام امنی باشد که مالکان با اطمینان از پشتیبانی فروش، با خیال آسوده به کسب و کار خود بپردازند. اما سازمان به ساخت مجتمع انبارها، اولیه‌ترین نیاز یک واحد تجاری، تن نداد و بیش از یک دهه مالکان واحدهای تجاری را سرگردان کرد تا حریق ونوس هم بنا، هم واحدها و هم صدها میلیارد ریال کالای دپوشده در طبقه دوم مجتمع را خاکستر کند.
اصرار بر حذف واحدهای خدماتی ـ رفاهی شاید به خودی خود تنها یکی از دلایل نارضایتی مالکان واحدها بود که از امکاناتی برای گذران برخی امور روزانه محروم شدند. بخش مهم‌تر و نتیجه آنی آن، زمانی معنا پیدا کرد که کم و بیش همین واحدهای خدماتی ـ رفاهی در مجتمع مجاور آن، برند سنتر، ایجاد شد
درواقع به همان نسبت که سازمان منطقه آزاد در تغییر کاربری‌ها و خودمختاری‌های سرمایه‌گذار سکوت پیشه کرد و مانع از جابه‌جایی کاربری‌ها نشد و شاید به دخل و تصرف واحدهای تجاری چراغ سبز نشان داد، به همان نسبت هم در احداث انبارها کوتاهی کرد. شاید یک مدیر متخصص و آگاه به مسائل روز تجاری می‌توانست با کمترین حاشیه این نیاز و ضرورت را تأمین کند و از خسارت جبران‌ناپذیر واحدها در آتش‌سوزی اخیر ممانعت به‌عمل آورد.
بی‌مهری بر کاربری‌های رفاهی، کم‌لطفی بر کاربری‌های تجاری
سرمایه‌گذاری در منطقه آزاد بنا به تسهیلات و تخفیف‌هایی که پیش‌بینی شده بود به‌خودی‌خود دارای مزیت‌ها و فرصت‌هایی است که بسیاری را برای سرمایه‌گذاری در آن ترغیب می‌سازد. احداث مجتمع‌های تجاری در مناطق آزاد نیز از حیث آن‌که نیازی به تجربه یا پیشینه امور بندری ندارد و کسب و کاری است که در خشکی نیز متداول است معمولا مشتاقان زیادی را به خود جلب می‌کند. بسیاری از مالکان در آن سال‌ها زمانی به خرید واحدهای تجاری ترغیب شدند که مجتمع را مجهز به مجموع واحدهای خدماتی و امکانات رفاهی (رستوران، درمانگاه، داروخانه، بانک، آرایشگاه، آشپزخانه، کافی نت، کافی شاپ، حسینیه، مهدکودک، اتاق بیلیارد، دفتر هیأت‌مدیره، وید، سرویس بهداشتی و نمازخانه) دیدند و براساس آن، این محل را برای کسب و کار آینده خود انتخاب کردند. اما وقتی مجتمع به بهره‌برداری رسید و صاحبان واحدها مستقر شدند به تدریج طی سال‌های آتی واحدهای خدماتی به واحدهای تجاری تبدیل شدند.
اصرار بر حذف واحدهای خدماتی ـ رفاهی شاید به خودی خود تنها یکی از دلایل نارضایتی مالکان واحدها بود که از امکاناتی برای گذران برخی امور روزانه محروم شدند. بخش مهم‌تر و نتیجه آنی آن، زمانی معنا پیدا کرد که کم و بیش همین واحدهای خدماتی ـ رفاهی در مجتمع مجاور آن، برند سنتر، ایجاد شد. واحدهای خدماتی مجهز و بزرگ که هر گردشگر و خریداری را به آن مجتمع جذب می‌کرد. درواقع، در خلاء امکانات خدماتی ـ رفاهی ونوس (رستوران، کافی شاپ، آشپزخانه…) آشکارا گردشگران دلیلی برای توقف و تفرج بیشتری نمی‌یافتند و لاجرم نیازهای ضروری خود را در مجتمع برند سنتر تأمین می‌کردند.
سرمایه‌گذار در غیاب نظارت مسؤولانه سازمان و نهادهای نظارتی دیگر توانست با مجموعه‌ای از اقدامات مهندسی شده، نقاط ضعف ونوس را به نقطه قوت برند سنتر تبدیل کند
به‌عبارت روشن، این تغییر کاربری، باعث شد که گردشگران هیچ‌گونه توقف و استراحتی در ونوس نداشته باشند و پس از خرید سریعا مجتمع را ترک گویند و اجبارا برای صرف غذا و نیازهای رفاهی دیگر به برند سنتر مراجعه نمایند. درواقع، سرمایه‌گذار در غیاب نظارت مسؤولانه سازمان و نهادهای نظارتی دیگر توانست با مجموعه‌ای از اقدامات مهندسی شده، نقاط ضعف ونوس را به نقطه قوت برند سنتر تبدیل کند. بنابراین همین عامل به تنهایی باعث شد که مجتمع برند سنتر که امتیازات کمتری از ونوس داشت مزیتی برای بازار فروش خود بیابد. اما نتیجه آتی این تغییر کاربری‌ها خانمان‌سوزتر از این تضییع حقوق بود. اتفاقی بود که در ۳۱ تیرماه رخ داد. وقتی مجتمعی در یک مساحت ۵۲ هزار متری، ۳۲ هزار متر واحد تجاری احداث کند و از هرگونه امکانات رفاهی و پشتیبانی (انبار و پارکینگ) محروم شد، به همان نسبت نیز فروشندگان، کارکنان غرفه‌ها و به تبع آن، مصرف‌کنندگان و گردشگران نیز افزوده خواهد شد. طبیعی است در میان انبوهی از جمعیت درهم‌تنیده، ضریب خطا بطور تصاعدی افزایش یابد. همان نقطه ضریبی که در آخرین روز از تیرماه امسال حادثه آفرید.
به‌عبارت دیگر، شاید بتوان گفت که در خلاء نظارت سازمان و عدم تعریف اصولی و حقوقی سرمایه‌گذاری و فقدان کاربری واقعی مجتمع‌های تجاری، سرمایه‌گذار اصلی این مجتمع با دست‌کاری و جابه‌جایی کاربری‌ها و نیازهای ضروری و رفاهی مشتریان، به سهولت دست به مهندسی اجتماعی زده و به‌طور نامحسوس مدیریت جابجایی گردشگران را برعهده گرفت. در نتیجه، مالکان واحدها چنان‌چه اعتراضی هم می‌کردند [که بارها نیز چنین کردند] می‌بایست وارد روند حقوقی طولانی مدتی می‌شدند که شاید برای بسیاری این فرصت و امکان وجود نداشت و به‌صرفه نبود.
پرسش‌ها و مطالبات آیندگان
واقعیت این است که قوانین و حدود و ثغوری که در همه این سال‌ها برای بخش خصوصی لازم‌الاجرا تلقی می‌شد و کوچکترین خطایی مشمول جریمه می‌گردید، اغلب برای ذی‌نفعان دیگر الزاما لازم‌الاجرا نبود. استاندارد دوگانه‌ای که اغلب یک طرف را موظف به اجرای اصول و قوانین می‌کرد تا دیگری به وقت مناسب از آن استفاده‌ای ببرد. شاهد مثال آن‌که، چرا پس از حادثه حریق مشابه در اواخر دهه ۹۰ این سازمان خود را به تشکیل تیم مجرب و تجهیزات متناسب موظف نکرد تا بعدها جان صدها گردشگر در معرض خطر و تهدید قرار نگیرد. الزامی که اگر اجرایی می‌شد امروز هزاران تن بر خاکستر حریق ونوس بر آینده نامعلوم خود ماتم‌زده به آینده خیره نمی‌شدند.
قوانین و حدود و ثغوری که در همه این سال‌ها برای بخش خصوصی لازم‌الاجرا تلقی می‌شد و کوچکترین خطایی مشمول جریمه می‌گردید، اغلب برای ذی‌نفعان دیگر الزاما لازم‌الاجرا نبود. استاندارد دوگانه‌ای که اغلب یک طرف را موظف به اجرای اصول و قوانین می‌کرد تا دیگری به وقت مناسب از آن استفاده‌ای ببرد
آیا چنین اجحاف و ظلم آشکاری که بر بخش خصوصی این مجتمع رفت، مدیرعامل سازمان (وقت و کنونی) و هیأت‌های مدیره (وقت و کنونی) آن آگاه نبودند؟ اگر چنان‌چه به هر علتی، آگاهی لازم نداشتند پس از اعتراض هیأت‌مدیره مجتمع، آیا اقدام عاجلی انجام شد؟ اساسا سرمایه‌گذار این مجتمع چگونه مجوز تغییر کاربری را از سازمان اخذ کرد و هیأت‌مدیره ونوس را در برابر سرمایه‌گذاران جدید قرار داد؟ آیا تغییر کاربری واحدهای خدماتی و رفاهی بدون تایید و هماهنگی هیأت‌مدیره مجتمع ونوس باعث بی‌اعتباری این هیأت نمی‌شد؟ آیا سازمان به لحاظ حقوقی برای اعتباربخشی به هیأت‌مدیره مجتمع اقدام مشخصی به‌عمل آورد؟ و برای تقویت هسته‌های سرمایه‌گذاری این مجتمع‌ها گام موثری ایفا کرد؟ و در بدبینانه‌ترین گمانه‌ها، آیا رفتار فعال مایشای سرمایه‌گذار این مجتمع به منزله چراغ سبز سازمان نبود؟ چگونه سرمایه‌گذار اصلی این مجتمع بدون تأیید و نظارت سازمان از واحدها بهره مالکانه اخذ می‌کرد که مالکیت آن را نداشت؟
بنابراین سازمان منطقه آزاد، اعم از مدیرعامل و هیأت‌های مدیره، در دفاع از عملکرد خود می‌بایست برای همه این اقدامات و تغییرات کاربری‌ها، قطعا دلایل کارشناسی و قانونی ارائه دهند یا آن‌که خود را مبرا از چنین اقداماتی نمایند که در مجتمع ونوس و دیگر مجتمع‌های دیگر انجام شد.
***
سازمان منطقه آزاد انزلی که در همه این سال‌ها با سکوت یا تعلل از اغلب بی‌مهری‌ها و ناعدالتی‌های حاکم برمالکان واحدهای تجاری گذر کرد و آب لطفی بر این استاندارد دوگانه نیفشاند بایسته است که با اصلاح رویه گذشته خود در تصحیح این مسیر ناعادلانه پیشگام شود. ضرورتی که در اغلب رخدادهای بزرگ جهان و ایران نقطه عطفی بر تغییرات در استانداردها، قوانین و پروتکل‌های اجرایی شد. حوادثی همچون آتش‌سوزی‌های لندن و سانفرانسیسکو و نمونه‌های وطنی آن همچون زمین‌لرزه‌های دلخراش رودبار و بم شاهد آن بودیم که باعث اصلاح قوانین و آیین‌نامه‌ها شد. براساس همین تجارب، مقتضی است که در چنین رخدادی نیز، این سانحه بانی اصلاحات اساسی گردد و تا آیندگان از ما نپرسند که چرا حادثه‌ای که می‌بایست نهیبی هشداردهنده به مدیران وارد می‌کرد کمتر تاثیر مثبتی در رویکرد این نهاد ایجاد کرد.