۵۰ درصد رشت در محاصره اراضی نسقی است

تذکرهای پیاپی اعضای شورای شهر رشت و تاکیدهای اخیر شهردار جدید رشت در خصوص تعیین تکلیف اراضی و املاک نسقی، این روزها شدت بیشتری به خود گرفته، معضلی که از سال های گذشته بارها از سوی مدیریت شهری رشت مطرح شده اما در عمل تنها در حرف و شعار باقی مانده و به نتیجه ای نرسیده است. برخی از مسوولان و کارشناسان شهری بی اثرماندن این برنامه ها را ناشی از حضور نافذ و پرقدرت خلاف سازان سازماندهی شده و وابسته به مافیای سازندگان می دانند.

ساخت و ساز بی رویه خانه های نسقی در رشت ازجمله مواردی است که طی سال‌های گذشته به چالش مهم این کلانشهر شمالی تبدیل شده است. اکنون رشت با تارعنکبوتی از حاشیه نشینی و سکونتگاههای غیررسمی و آپارتمان هایی فاقد مجوز احاطه شده که حاصل حاشیه نشینی و نسق سازی بی ضابطه در این شهر بوده است و اکنون سایه آن روز به روز، روی دیوارهای بلند این کلانشهر قد می کشد.

کوچه های خاکی و پر دست انداز، آبگرفتگی معابر بدلیل فقدان زیرساخت مناسب برای خروجی فاضلاب و آب های سطحی، دسترسی محدود کمک های امدادی و آتش نشانی به ساختمان ها هنگام حریق، تنها نمونه های کوچکی از مشکلات شهروندان ساکن در اراضی و ساختمان های نسقی نشین است که به علت عدم رعایت ضوابط شهرسازی و عرض معابر در بافت های خلاف ساز متراکم رشت وجود دارد. معابری با ساختمان هایی چند طبقه و ظاهری فریبنده که بدون پروانه‌ی ساخت از سوی شهرداری و نظارت نظام مهندسی، ساختمان ها آجر به آجر روی هم بنا شده اند.

ادامه‌ی نسق سازی ها و بی توجهی به اصول مهندسی نظام ساختمان در این مساکن موجب شد  «سیدمحمد احمدی» شهردار رشت در اولین روزهای حضورش در مدیریت شهری، ساخت و ساز غیرمجاز در زمین‌های نسقی را یکی از مهمترین مشکلات حال حاضر رشت عنوان کند و خواستار بازنگری در تعیین تکلیف اراضی نسقی باشد.

احمدی با بیان اینکه اداره‌ی شهری با جمعیت هشتصد هزار نفری با ۱۶ نقطه حاشیه نشین، کار آسانی نیست، معضل ساخت و سازغیرمجاز در زمین‌های نسقی را نیازمند مدیریت و کنترل دانست و افزود: مدت هاست شیوه نامه‌ی ساخت وساز در اراضی نسقی در استانداری گیلان در دست بررسی قرار دارد. شهرداری با امکانات و ابزار محدود خود به تنهایی قادر به مقابله با ساخت و ساز غیرمجاز در رشت نیست. وی تاکید کرد: خلاف سازان در زمین های نسقی با جان مردم بازی می کنند و باید با پدیده خلاف سازی مقابله شود.

محمد ره پیک: تاکنون هیچ سامانه ای برای ثبت املاک و مستغلات که به صورت عقد مشارکت احداث شده راه اندازی نشده به دلیل اینکه این املاک بدون سند رسمی بوده وهیچ آماری از تعداد معاملات انجام شده در این بخش موجود نیست.

اشاره شهردار رشت به بازنگری به شیوه نامه‌ی ساخت و ساز در زمین های نسقی در حالی مطرح شده که این شیوه نامه در دور چهارم شورای شهر رشت تدوین و برای تصویب به استانداری گیلان ارایه شده است. شیوه ‌نامه‌ی ساخت وساز شهرداری رشت  که در۱۵  ماده توسط کمیسیون توسعه وعمران شورای شهر تدوین شده، شهرداری را مکلف می‌کند با تعیین مختصات جغرافیایی زمین مورد نظر نسبت به تعیین عرض معبرملک و تراکم پیش‌بینی شده در طرح تفضیلی برای تهیه نقشه و درج آن در پروانه‌ی ساختمانی اقدام کند. 

آماری از معاملات املاک نسقی موجود نیست

دلالی و واسطه گری سودجویان زمین و مسکن دست به دست هم داده اند تا نسق سازی با شدت بیشتری در رشت رونق پیدا کند. کارشناسان، نقش مشاورین املاک و مالکین اراضی کشاورزی حاشیه شهر را در افزایش ساخت و ساز‌های نسقی غیرمجاز پررنگ می‌دانند.

اما «محمد ره پیک» نایب رییس مشاورین املاک شهرستان رشت معتقد است: وقتی کاری ازعهده‌ی شهرداری درجلوگیری از ساخت این املاک برنیامده، مشاورین املاک چگونه در برابر درخواست های فروشندگان و مشتریان مقاومت کنند.

اما چرا آماری از تعداد واحدهای نسقی در رشت موجود نیست؟ ره پیک پاسخ داد: این قبیل معاملات بدون هرگونه سند رسمی انجام می شوند، به این دلیل در  سامانه‌ی ثبت اسناد به ثبت نمی رسند. از سوی دیگر مشارکت در ساخت و سازها هم بدون کد رهگیری انجام می‌شود و تاکنون هیچ سامانه ای برای ثبت املاک و مستغلات که به صورت عقد مشارکت احداث شده اند راه اندازی نشده به دلیل اینکه، این املاک فاقد سند رسمی بوده و در سامانه تعریف شده نیستند، هیچ آماری از تعداد معاملات انجام شده موجود نیست. این درحالیست که این املاک بخش اعظمی از معاملات انجام شده در طول ماه و سال هستند که همزمان با افزایش قیمت خانه های سند دار به همان نسبت افزایش قیمت پیدا کرده اند و بسیار پرطرفدار شده اند. کما اینکه درحاشیه و بیرون شهر هم قرار گرفته باشند.

رضا رسولی: حلقه‌های فساد سازندگان آنقدر‌ قدرتمند شده‌اند که اکنون باید از واژه کارتل برای آنها در ساخت وساز خلاف وغیرقانونی رشت یاد کرد. این سازندگان دیگر از فضای ساخت وساز خارج شده و کارشان به تهدید و ارعاب کارشناسان شهرداری رسیده است.

اما براساس آمارهایی که سال گذشته از سوی معاونت خدمات شهری رشت ارایه شده، اداره‌ی پست حدود ۴۵۰ هزارکد پستی برای ساختمان های شهر رشت و حومه آن صادر کرده است. این درحالی است که شهرداری رشت حدود ۲۹۰ هزار کد نوسازی برای ساختمان های شهر ثبت کرده است. همچنین در آمار دیگری ذکر شده که  ۱۶۰ هزار ملک در رشت فاقد شناسنامه ملکی هستند و این درحالیست که سالانه هزاران ساختمان غیررسمی به این آمار اضافه می‌شود. از ماحصل این آمارها اینگونه نتیجه گیری می‌شود که روزانه زباله‌ی ۱۶۰ هزار واحدهای مسکونی بدون اینکه هزینه خدماتی به شهرداری پرداخت کنند جمع آوری می‌شود. درواقع این هزینه از جیب ۲۹۰ هزار ملک واحدهای دارای شناسنامه تامین می‌شود.

راه اندازی کارتلهای ساخت وساز در رشت

شهرداری تاکنون نتوانسته درمقابله با ساخت و سازهای غیرمجاز به موفقیت چشم گیر دست یابد. درحال حاضر برخی سودجو با نفوذ و قدرتی که در اختیار دارند به طور کلان اقدام به ساخت و سازهای غیرمجازمی کنند، حتی به راحتی در برابر شهرداری و ضابطین دادستانی عرض اندام کرده اند.

موضوعی که «رضا رسولی» عضو کمیسیون توسعه وعمران شورای شهر رشت نیز به آن صحه گذاشته و با بیان اینکه دیگر حلقه‌های فساد سازندگان آنقدر‌ قدرتمند شده‌اند که الان باید از واژه کارتل برای آنها در ساخت وساز خلاف وغیرقانونی رشت آنها یاد کرد. این سازندگان دیگر از فضای ساخت وساز خارج شده و کارشان به تهدید و ارعاب کارشناسان شهرداری رسیده و متاسفانه روز به روز این معضل پیچیده تر می شود.

 وی حتی وجود ارتباط بین برخی از سازندگان نسق ساز با برخی از اعضای شورا و شهرداری را رد نکرد و گفت: نه می توان منکر شد و نه می‌توان این موضع را رد کرد. بهتر است حداقل این قضیه را رد نکنم، چرا که ساختار درون سازمانی شهرداری به دلیل نوع برنامه ریزی نه چندان مناسب زمینه ساز بروز این رفتارها و شائبه ها می‌شود.

رسولی به مرور تاکید کرد: ماههاست دستورالعمل شیوه‌ی نامه ساخت وساز درانتظار تصویب استانداری قرار دارد، اما هنوز دوستان نتوانسته اند به اجماعی روی ابلاغ آن برسند. این درحالیست که منطقی است اگر امری ایجاد ضرر و زیان می‌کند به لحاظ شرعی باید از آن جلوگیری شود. تصویب این شیوه نامه می تواند درجلوگیری از ساخت وسازهای غیرمجاز در آینده‌ی رشت موثر باشد. اما درحال حاضر اولویت ما تصویب شیوه نامه نیست.

وی به ماده‌ی ۹ قانون بهسازی نوسازی بافت های فرسوده شهری اشاره و ادامه داد: طی این ماده‌ی قانونی اگر زمینی بلاتکلیف با وضعیت نامشخص وجود دارد یا دارای دست خط عادی است با تشکیل کارگروهی با حضور قضات، رییس ثبت اسناد، نماینده‌ی تام الاختیار مسکن وشهرسازی باید وضعیت آن تعیین تکلیف شود. چون بسیاری از ساخت وسازهای نسقی در بافت های ناکارآمد شهری و سکونتگاههای غیر رسمی انجام می شود این کار درجلوگیری از بی پروانه سازی کمک می‌کند. پیشتر این طرح مورد استقبال دستگاه قضایی استان هم قرار گرفته و در رشت این ظرفیت قانونی وجود دارد تا برای زمین های دارای سندعادی، مجوز ساخت صادر شود.

نقص قانون، رانت اطلاعاتی، پیچیدگی ضوابط و جلوگیری از صدور سیستماتیک پروانه ساخت‌ وساز همزمان با دوره‌ی پنجم شورای شهر رشت فشار مضاعفی به روی شهرداری رشت درصدور پروانه ساخت به املاک نسقی وارد کرد. چنانچه طرح تفصیلی هم نتوانست در کاهش نسق سازی موثر باشد.

شهرداری قدرت جلوگیری از باندهای خلاف ساز را ندارد

از سوی دیگر، «امیرحسین علوی» رییس کمیسیون توسعه و عمران شورای شهر رشت، بزرگترین مشکل مدیریت شهری رشت در رفع این معضل را وجود نقص قانونی دانست و گفت: قانون برای زمین هایی که درطول دهه های گذشته در راستای اصلاحات ارضی واگذار شدند، هنوز تعیین تکلیف نشده است. بخصوص در مناطقی که اراضی کشاورزی درحاشیه شهرها قرار گرفته اند. از اینرو مجلس شورای اسلامی در سال ۸۹ قانونی مصوب کرد که طی آن انشعابات موقت به صاحبان خانه های نسقی داده شد. این قانون نه تنها مشکل را حل نکرد بلکه این قبیل ساخت وسازها را رواج داد.

علوی افزود: مشکلی که در رشت با آن مواجه هستیم وجود نسق های زارعانه برای املاک نسقی است که بعضا تصرفی بوده و افرادی بر روی آنها ادعای مالکیت دارند. این درحالیست که در گذشته این زمین ها به واسطه‌ی ارزانی و قرار گرفتن درحاشیه شهر کمتر دچار چالش و مشکل بودند و شهروندان با احداث واحدهای یک تا دوطبقه بدون نظارت نظام مهندسی ساختمان در آنها اقدام کردند. الان این خانه ها در داخل محدوده‌ی شهری رشت قرار گرفتند و صاحبانشان درخواست سند رسمی دارند و شهرداری را با مشکل مواجه کرده اند.

علوی با تاکید به اینکه شهرداری مکلف به جلوگیری از ساخت و ساز است اما امروز به حدی این جریانات به انحای مختلف قدرتمند شده اند که اکنون یک فساد ریشه ای را در ساخت وساز رشت شاهد هستیم که عملا قدرت جلوگیری از آن را نداریم اضافه کرد: کار از تصویب مقررات محلی گذشته و شهرداری هم قدرت مواجه ندارد. از سوی دیگر آرایی که از کمیسیون ماده ۱۰۰ برای تخریب آنها صادر می شود به واسطه‌ی برخی روابط علیرغم اخذ مجوز از سوی دستگاه قضایی عملا قدرت اجرایی برای تخریب ندارد. در حال حاضر دیگر خلاف سازان در رشت به انبوه سازی در اراضی نسقی روی آورده اند.

وی راهکار حل این مشکل را درادامه قانون سال ۹۳ مجلس در صدور پروانه ساخت به سازندگان دانست اما تاکید کرد: صدور پروانه، دلیلی برمالکیت نیست و تنها منجر به نظارت نظام مهندسی ساختمان و رعایت ایمنی در سازه می شود. اما متاسفانه سازمان بازرسی این کار را خلاف قانون تشخیص داد و جلوی این کار را گرفته است. این درحالیست که در شیوه نامه ای که تحت نظارت استانداری تدوین شده است این موضوع مطرح شده است.

رضا ویسی: درحال حاضر بیش از ۷ هزار رای تخریب در شهر رشت داریم اما توان تخریب نداریم چراکه دراکثر این ساختمانها خانواده ها ساکن هستند و شهرداری دیگر به مالک اصلی دسترسی ندارد.

رییس کمیسیون توسعه وعمران با اشاره به اینکه یک سوم شهر رشت با مشکل اراضی و خانه های نسقی مواجه است بیان کرد: همه ۵ منطقه شهرداری رشت با این معضل مواجه هستند و بیشترین نسق سازی درمناطق ۳ ، ۴ و ۵ و کمترین در منطقه ۲ وجود دارد.

۵۰ درصد املاک رشت در اراضی نسقی احداث شده

 اما از سوی دیگر«رضا ویسی» معاونت شهرسازی و معماری شهرداری رشت معتقد است: مساله ای که درحال حاضر در نسق سازی ها برای شهرداری مهم است، بحث ایمنی ساختمان ها و حفظ جان شهروندان است. چرا که معتقدیم سازندگان با در اختیار داشتن پروانه ساخت، به ساختمان سازی درچارچوب نظام مهندسی اقدام می‌کنند و ایمنی های لازم را در سازه رعایت می‌شود.

ویسی با یادآوری این نکته که طی دوره زمانی ۸۹ تا۹۳ طبق مصوبه مجلس شورای اسلامی برای تعداد زیادی از این املاک توسط شهردار رشت پروانه ساخت صادر شد بیان کرد: در اکثرشهرهای بزرگ کشور راهکارهای محلی برای این معضل اندیشیده شد و در حال حاضر نیز دهیاری ها و بخشداری ها با کمک بنیاد مسکن در روستاها نیز به راحتی پروانه صادر می‌کنند.

وی بیشترین نسق سازی های انجام شده که شهرداری از صدور پروانه برای آنها منع شده است را در مناطق پشت فرهنگیان، گلزاران، کوی مسجد امام رضا، منطقه‌ی ۴ و صفه سر، جماران لاکان، حمیدیان و نخودچر، پیرکلاچای و جاده لاهیجان عنوان کرد که به صورت کمربندی رشت را احاطه کرده اند و نوع مالیکت در آنها عموما دست خط عادی است.

ویسی با بیان اینکه قانون جامع مدیریت شهری در رشت وجود ندارد گفت: سایر دستگاههای خدمات رسان تابع دستورات شهرداری نیستند و طبق قانون سال ۱۳۹۶ مجلس شورای اسلامی انشعابهای موقت برای خلاف سازان صادر می‌کنند. متاسفانه خلاف سازی بعد ازتصویب این قانون به شدت در رشت رواج یافت. درحال حاضر بیش از ۷ هزار رای تخریب در شهر رشت داریم اما توان تخریب نداریم چرا که در اکثر این ساختمان ها خانواده ها ساکن هستند و شهرداری دیگر به مالک اصلی دسترسی ندارد و قادر به قطع انشعاب این خانه ها و تخلیه آنها نیست.

معاونت شهرسازی شهرداری رشت با اشاره به نبود ممیزی در شهرداری رشت به آمار شش ماهه اول امسال در صدور پروانه‌ی ساخت اشاره کرد و ادامه داد: به بیش از ۵۰۰ هزارمتر مربع ملک پروانه ساخت صادر کرده ایم. از سوی دیگر، بیش از یک میلیون ۳۰۰ هزارمتر مربع تخلف ساختمانی شناسایی شدند اما به همین اندازه هم تخلفات ساختمانی شناسایی نشده است. اما به طور قاطع می‌توان گفت: ۵۰ درصد از کل شهر در اراضی نسقی ساخته شده یا با خط عادی معامله شده اند. خیلی از این اراضی، نسق های بزرگ مالکانه ای هستند که به دست وراث رسیده و آنها تاکنون نتوانسته اند مجوزهای لازم برای اخذ سند را طی کنند.

ویسی در پاسخ به وجود فساد در بدنه شهرداری افزود: شاید در برخی مواقع افرادی از بدنه شهرداری به سازندگان توصیه هایی در ساخت و ساز در اراضی نسقی داشته اند اما بیشتر فرایند ساخت وسازهای خلاف، بیرون از بدنه شهرداری رخ می‌دهد. به نوعی که برخی نسق سازان به دلیل منافع مالی عملا شهرداری را تهدید کرده و  شرایط جنگی حاکم کرده اند. این افراد اخیرا  احداث ۱۵۰ تا ۲۰۰ واحد را درمنطقه ۵ شهر رشت آغاز کرده اند و متاسفانه شهرداری به دلیل نقص قانون و نداشتن اختیار تام و عدم تصویب شیوه نامه نمی‌تواند به تنهایی دربرابر این افراد مقاومت کند.

فقط به اراضی دارای ملک ساختمانی سند ارایه می شود

درحالیکه اعضای شورای شهر رشت مصوبه مجلس درصدور انشعاب به خلاف سازان را نقص قانونی عنوان می کنند و خواستار اصلاح آن هستند و ادامه معاملات در اراضی نسقی با دست خط های عادی و قولنامه ای را غیرقانونی می داند اما «رضا پیله ور» کارشناس امور نقشه برداری وکاداستر اداره‌ی کل ثبت اسناد استان با دفاع از مصوبه مجلس تاکید دارد این اداره موظف به صدور سند به واحدهای ملکی است.

پیله ور بیان کرد: رسالت اصلی این اداره صدور اسناد رسمی برای تمام عرصه های دولتی وغیر دولتی است و قانونگذار این وظیفه را برای ما تعریف کرده است. منتها این اداره تابع قوانین ومقررات خودش درصدور اسناد است. اگر قرار باشد برای اراضی نسقی که به صورت عادی معامله شده اند سند صادر کنیم طبق تکلیفی که قانون به ما ارایه کرده صرفا به اراضی دارای ساختمان مسکونی سند داده می شود.

وی افزود: طبق قانون اجازه نداریم به زمینی به غیر از مسکونی مانند اراضی باغی و مزروعی سند مسکونی بدهیم، اما بسیاری از متصرفین درحاشیه و محدوده‌ی شهرها که متقاضی سند هستند دارای زمینی با دست خط عادی بوده که فاقد بنا است. هیات تشخیص سازمان ثبت اسناد نیز بنا به تکلیف قانونی خود به پرونده هایی که فاقد کاربری مسکونی هستند رای منفی می‌دهد اما مردم متوجه این موضوع شده اند و برای اخذ سند مالکیت بروی زمین نسقی اقدام به ساخت واحد می‌کنند.

با توجه به اینکه صدور سند رسمی فقط به زمین دارای بنا داده می‌شود و از نظر قانونی و تایید شورای نگهبان قانونی شده است دیگر صاحب ملک مقصر نیست و اینجا یک پارادوکس در برابر شهرداری ایجاد می‌شود که شخص برای ساخت خانه اقدام می‌کند.

پیله ور اضافه کرد: شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی برای اراضی فاقد سند محدودیت قانونی دارد و باید این مشکل را حل کند. ماهم نمی توانیم به زمینی که سند مالکیت دارد پروانه ندهیم. هیات تکلیف جویا نمی شود که آیا این ساختمان با پروانه شهرداری ساخته شده یا نه. درعین حال ممکن است برخی برای زمین خالی از ملک ادعا داشته باشند اما دلیلی برای اینکه سند برای آنها صادر شود نیست اما وقتی شخصی برای ملکی که دارای انشعاب است تقاضای سند می‌کند نمی‌توانیم رای منفی بدهیم.

پیله ور از ارایه آمار صدور سند رسمی به خانه های نسقی رشت خودداری کرد اما گفت: در هیات قانونی استان ماهانه از هر ۱۰۰ سند مالکیتی به طور میانگین ۴۰ درصد سند دریافت می‌کنند و ۶۰ درصد با رای منفی مواجه می‌شوند.