آسیب طرح تفضیلی رشت از خلاف‌سازی

ساخت و سازهای بدون پروانه‌ بر روی زمین‌های نسقی یکی از معضلاتی است که سیما و منظر و اجرای طرح تفصیلی رشت را با چالش مواجه کرده است. اما مهمترین اثر منفی آن از بین بردن حریم و اراضی کشاورزی بلافصل شهری و خارج کردن شکل شهر از قاعده و اصول است. این در حالیست که شهرداری علاوه برکنترل و نظارت برساخت و سازها در محدوده‌ی شهری در خصوص نظارت برحریم شهر نیز وظایفی دارد. از جمله جلوگیری از ساخت سازغیرمجاز، غیراصولی وغیراستاندارد درمحدوده‌ی حریم شهری.

در چند دهه‌ی اخیرمهاجرت بی‌رویه و تراکم جمعیت شهری در رشت، گسترش ناموزون و غیراصولی ساختمان‌ها را به دنبال داشته است. ساختمان‌هایی که به یکباره همچون قارچ از دل زمین سر برمی‌آورند بی آنکه کمترین اصول فنی و معماری در ساخت و ساز آنها اعمال شود. علاوه بر آن در ساخت و سازهایی هم که با اخذ پروانه ساخت صورت می‌گیرد دیده شده مالکان از حدود مشخص شده در پروانه فراتر رفته و خارج از ضوابط مربوط مبادرت به احداث بنای مازاد بر پروانه می‌کنند که در این میان نقش شهرداری‌ به عنوان اصلی‌ترین نهاد مقابله کننده با این تخلفات بسیار مهم است.

اخیرا سازمان نظام مهندسی ساختمان گیلان با تهیه گزارشی از ساخت و سازهای خلاف و ارایه‌ی آن به مراجع ذی صلاح خواستار نظارت و ورود مدیریت شهری به ساخت و سازهای خلاف در رشت شده است. نکته‌ی جالب توجه اینکه این ساخت وسازها اینبار نه در حاشیه و سکونتگاه‌های غیررسمی بلکه در درون مناطق ۵ گانه‌ی شهری صورت گرفته است.

پیش از این مرور در گزارش حاشیه نشینی در رشت، مناطق جدید حاشیه نشین دراین شهر را معرفی کرده بود. حاشیه‌ی مناطق ۱، ۳، ۴ و ۵ بیشترین جمعیت و مساکن حاشیه نشین رشت را در خود جای داده‌اند. اما در این گزارش ساخت و سازهای خلاف در درون مناطق پنجگانه‌ی شهری مورد توجه قرار گرفته است.

درآمد شهرداری‌ها و سازندگان با خلاف سازی

یک کارشناس حوزه‌ی مهندسی ساختمان و شهرسازی در گفت و گو با مرور، وجود خلاء و ابهامات قانونی را موجب تشدید خلاف سازی درشهرهای بزرگ از جمله رشت می‌داند.

ملاک و شاخصهایی که در کمیسیون ماده‌ی ۱۰۰ برای برآورد جریمه در گرفته می‌شود، مانند ارزش منطقه‌ای زمین و…واقعی نیست و در نتیجه آرایی که باید نقشی بازدارنده ایفا کنند، امروز مشوق خلاف سازی شده‌اند و برای سازنده و شهرداری صرفه اقتصادی دارد.

«کامیارچایچی» با بیان وجود خلاء‌های قانونی و فقدان نظارت مستمر در بین دستگاه‌های ذیصلاح در رشت می‌افزاید: وقتی زمین‌های نسقی که بخش عمده‌ای از مناطق را تشکیل داده‌اند، عملا از فرایند صدور پروانه کنار گذاشته می‌شدند این خود یکی از این خلاها و یا بهتر بگویم ابهامات قانونی بود که موجب شد شهرکهای غیرقانونی که هیچ فرایند مهندسی و نظارت در آن رعایت نشده، امروز درگوشه و کنار شهر دیده شود.

وی با بیان اینکه متخلفان براساس خلاهای قانونی از جمله قانون ماده‌ی ۱۰۰ از این امکان قانونی بهره می‌برند، گفت: ملاک و شاخصهایی که در کمیسیون ماده‌ی ۱۰۰ برای برآورد جریمه در گرفته می‌شود، مانند ارزش منطقه‌ای زمین و…واقعی نیست و درنتیجه آرایی که باید نقشی بازدارنده ایفا کنند، امروز مشوق خلاف سازی شده‌اند و برای سازنده و شهرداری صرفه اقتصادی دارد. متأسفانه بخش مهمی از درآمدی شهرداری‌ها بر پایه‌ی همین درآمد استوار شده است.

وی ادامه می‌دهد: فقدان نظارت مؤثر چه از سوی شهرداری و چه ناظرین یا کمیسیون ماده ۳۵، نیز به ساخت و سازهای خلاف به نوعی رسمیت بخشیده به نحوی که به گفته‌ی یک مقام مسؤول در شهرداری رشت، ۹۰ درصد ساخت و سازها دارای تخلفات ساختمانی اعم از سطح و ارتفاع است.

چایچی تداوم این رویه را انحراف و دور شدن از طرح‌های بالا دستی نظیر طرح‌های تفضیلی می‌داند و می‌گوید: از سویی هنگام تهیه طرح‌های تفصیلی که با واقعیت فعلی و آینده شهرهایمان کمی فاصله دارد با انحراف مواجهیم و ازسوی دیگر در اجرا هم اغلب خلاف برنامه‌ی تعیین شده حرکت می‌کنیم، در نهایت آنچه بین برنامه و چشم‌انداز ماست با واقعیت شهرسازی ما فاصله بسیاری دارد.

بیشترین ساخت و سازهای خلاف رشت در مناطق ۱ و ۳ شهر مشاهده شده است. خلاف سازیها، انتظاراتی که با اجرای طرح تفضیلی می‌توانست در رشت ایجاد شود را بی اثر کرده و شهر مانند یک شهر بی برنامه پیش می‌رود.

وی، در پاسخ به این پرسش که چگونه می‌توان به تحقق پذیری طرح و پرهیز ازخلاف سازی کمک کرد، گفت: در طرح‌های تفصیلی می‌توان با تعیین کاربری و تعیین ضرایبی مبتنی بر واقعیت‌های منطقه از جمله روند فعلی ساخت و ساز و کاربری‌های شناور و حتی درنظر گرفتن اقدامات تشویقی، سازندگان را به ساخت و ساز طبق مدلول پروانه نزدیک کرد، اما مهمترین عامل بازدارنده به نظرم واقعی شدن جرایم براساس واقعیت‌های بازار و یا قلع بنا درصورت تخلفات بیش از میزان مجاز است.

این کارشناس در ادامه می‌افزاید: نتیجه‌ی تراکم فروشی، کوچک شدن فضاهای شهری است و هر چه بیشتر شود، با کوچک شدن فضاهای شهری و تبعا کاهش تعاملات اجتماعی و بهم ریختگی سیما و منظر شهری مواجه خواهیم شد که هر کدام آثار جبران ناپذیری بر مردم دارند وعملا برکاهش کیفیت ساختمان نیز تاثیر زیادی گذاشته است. همچنین تراکم بالا در رشت موجب شده کیفیت زندگی دراین شهر پایین بیاید و خدمات رسانی را به خصوص در مسایل ایمنی و آتش نشانی پایین بیاورد و تاب آوری رشت را در برابر بحران‌ها بسیار کاهش یابد.

وی به خلل وارد شدن به طرح تفضیلی شهرسازی رشت نیز اشاره می‌کند و معتقد است: خلاف سازیها، انتظاراتی که با اجرای طرح تفضیلی می‌توانست در رشت ایجاد شود را بی اثر کرده و شهر مانند یک شهر بی برنامه پیش می‌رود.

خدمات دهی شهرداری مشوق خلاف سازی در رشت

 در رابطه با تهیه و ارسال این گزارش به شهرداری رشت از«عبدالرضا قاسمیان لنگرودی» رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان گیلان بیشترجویا شدیم.

قاسمیان در پاسخ به اینکه بیشترین ساخت و سازهای خلاف در کدام مناطق رشت وجود دارد؟ به مرور می‌گوید: دو نوع ساخت و ساز خلاف داریم. ساخت و ساز خلاف مدلول پروانه و ساخت و ساز بدون اخذ پروانه ساختمانی در زمینهای فاقد سند مالکیت. در ساخت و سازهای نوع اول ناظران سازمان در گزارشهای مرحله‌ای خود به مراجع صدور پروانه تخلف صورت گرفته برخلاف مدلول پروانه را گزارش می‎دهند. اما در ساخت و ساز بدون اخذ پروانه‌ی ساختمانی در زمینهای فاقد سند مالکیت (ساخت و ساز در زمینهای نسقی) به دلیل عدم استفاده از مهندسان صاحب صلاحیت (طراح، ناظر و مجری) کنترلی در طراحی و اجرا و نظارت اینگونه ساختمانها صورت نمی‌گیرد. طبق مشاهدات انجام شده توسط این سازمان بیشترین ساخت و سازهای خلاف از نوع دوم و در مناطق ۱ و ۳ رشت مشاهده شده است.

سازمان نظام مهندسی ساختمان با استفاده از مهندسان ناظر خود می‌تواند کیفیت ساخت و ساز را ارزیابی کرده و اشکالات فنی رایج در پروژه‌ها را شناسایی و به مراجع جهت جلوگیری از تخلفات منعکس کند.

قاسمیان بیان می‌کند: بخش قابل توجهی از ساخت وسازهای خلاف در درون نواحی شهری بوده و بخشی هم در حاشیه‌ی شهر دیده می‌شود و مصالح به کار رفته در این سازه‌ها اغلب فاقد نشان استاندارد و کنترل کیفیت بوده و بدون هماهنگی با مبلمان شهری است. استفاده از سرامیک در نما و اجرای نما بدون رعایت ضوابط نما و منظر شهری و بدون هماهنگی با سایر ساختمان‌ها انجام شده است.

رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان گیلان در خصوص نقش این سازمان در کاهش خلاف سازی پاسخ می‌دهد: سازمان نظام مهندسی ساختمان با استفاده از مهندسان ناظر خود می‌تواند کیفیت ساخت و ساز را ارزیابی کرده و اشکالات فنی رایج در پروژه‌ها را شناسایی و به مراجع جهت جلوگیری از تخلفات منعکس کند. اما ساخت و ساز بدون اخذ پروانه‌ی ساختمانی در زمینهای فاقد سند مالکیت چون از ابتدا با طراحی اصولی توسط مهندس دارای صلاحیت انجام نمی‌شود و کنترلی درمراحل اجرا و نظارت هم برروی این پروژه‌ها وجود ندارد، عملا قابل کنترل و ارزیابی نیستند. مگر اینکه توسط بازدیدهای کارشناسان سازمان، غیرقانونی بودن این پروژه‌ها مسجل شود تا به نهادهای مسؤول و بالادستی برای برخورد قانونی اطلاع رسانی شود.

اما کمیسیون ماده‌ی ۱۰۰ در کاهش ساخت و سازهای خلاف در رشت چقدر تاثیر گذار بوده است؟ قاسمیان دراین باره می‌افزاید: جرایم کمیسیون ماده‌ی ۱۰۰ جرایمی است که بازدارنده نیست و نفعی که کارفرما از بروز تخلف می‌برد با پرداخت جریمه‌ی ماده‌ی ۱۰۰ قابل مقایسه نیست. لذا کارفرمایان برای بهره‌ی بیشتر به انجام تخلفات ساختمانی اقدام می‌کنند. همچنین امکان اعتراض از آرای کمیسیون ماده‌ی ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری زمینه را برای گسترش تخلفات فراهم کرده است و لذا باید نقش کمیسیون را در ارتباط با سایر عوامل شهر بررسی کرد.

وی در خصوص نحوه‌ی نظارت و بازرسی از ساخت و ساز شهری توسط این نهاد بیان می‌کند: نحوه‌ی نظارت و بازرسی از ساخت و ساز شهری از سوی نظام مهندسی برای ساختمان‌هایی که با اخذ پروانه‌ی ساختمانی ساخته شوند، ناظران پروژه توسط سازمان از میان مهندسان فعال و دارای صلاحیت مربوط انتخاب و به مرجع صدور پروانه معرفی می‎شوند. این ساختمان‌ها توسط مهندسان مجری و دارای صلاحیت تحت نظارت ناظران و کنترل کیفیت مصالح اجرا می‌شوند. در اغلب پروژه‌ها مطالعات خاک صورت می‌گیرد و از مصالح مصرفی از جمله بتن نمونه گیری و کنترل‌های لازم انجام می‌شود. این سازمان از طریق کارشناسان و ناظران مضاعف خود کنترل و نظارت مضاعف بر کیفیت ساخت و ساز دارد.همچنین قبل از معرفی مهندسان ناظر، نقشه‌ها و مشخصات فنی پروژه‌ها در سازمان کنترل می‌شود و پس از رفع اشکالات و نواقص فنی مطابق با حداقل ضوابط مورد تأیید قرارمی‌گیرد.

اما آیا خدمات دهی شهرداری در مناطقی که خلاف سازی بیش از سایر نقاط رواج دارد منجر به افزایش ساخت و سازها در این مناطق شده است؟ قاسمیان می‌گوید: بله خدمات شهری شامل آب، برق، گاز و تلفن و سیستم دفع فاضلاب (اگوی شهری)، آسفالت معابر و … در این مناطق ارایه می‌شود و طبیعتا ارایه‌ی این خدمات مشوقی خواهد بود برای متخلفین تا بدون دغدغه و نگرانی به کار خود بپردازند. قطعا ایجاد موانع برای اخذ این تسهیلات و انشعابات می‌تواند عامل مؤثری برای جلوگیری از تخلفات سازمان یافته باشد.

نیازمند اصلاح قانون هستیم

«فرهام زاهد» نایب رییس شورای اسلامی شهر رشت نیز در گفت و گوی کوتاه با مرور از نبود امکان و ابزار قانونی در شهرداری رشت در مقابله با نسق سازی خلاف می‌گوید و معتقد است: شهرداری از ساز و کار لازم و پلیس ساختمان بی‌بهره است و فاقد نظارت دقیق است.

این عضو شورای شهر رشت می‌افزاید: در این خصوص نیاز به اصلاح قانون داریم. زمین‌های نسقی رشت دارای عرصه‌ی اعیانی نیستند و بسیاری از مالکین نمی‌توانند برای اراضی خود پروانه‌ی ساختمانی دریافت کنند. از سوی دیگر ادارات مرتبط نیز همکاری لازم را با مالکین این زمین‌ها در ارایه انشعابات انجام نمی‌دهند و این موضوع منجر به ساخت وسازهای غیرقانونی توسط سازندگان می‌شود.

زاهد بهترین راهکار را اصلاح قانون و تعیین تکلیف شدن اراضی نسقی بیان می‌کند و ادامه می‌دهد: مشکل دیگر اینست که در کمیسیون ماده ۱۰۰ وقتی به یک ملک جریمه داده می‌شود این ساختمان در نهایت ابقا می‌شود درحالیکه باید رأی تخریب برای این قبیل ساختمانها به عنوان جریمه در نظر گرفته شود.

وی بیان می‌کند: دریافت گزارش استحکام بنا از مهندس ناظر نیز جای زیادی برای اتکا ندارد و خیلی از نظارت‌های انجام شده تحت مدل نظام مهندسی ساختمان صورت نمی‌گیرد.

نایب رییس شورای شهر رشت معتقد است: بسیاری از خلاف سازان رشت به دنبال خلاف سازی نیستند بلکه به دلیل فشارهای وارد شده ازسوی دستگاه‌های مختلف راهی جز خلاف سازی برای آنها باقی نمی‌ماند.