در نقد تبلیغ "بلندمرتبه‌سازی" توسط مسئولان ارشد استان گیلان؛
توسعه عمودی آری، بلندمرتبه‌سازی خیر
طی ماه‌های اخیر شنیده می‌شود که مدیران ارشد استان به طور مداوم از بلندمرتبه‌سازی به عنوان راهبردی برای ساخت مسکن در استان و حفاظت از اراضی کشاورزی و مرغوب استان سخن می‌گویند؛ تا آن جا که مدیر کل بنیاد مسکن استان گیلان، {با احتمال زیاد} بی‌اطلاع از این که اساساً بلندمرتبه‌سازی برای روستاها و حتی شهرهای زیر 200 هزار نفر ممنوع است، با طرح ادعای شناسایی 300 الی 400 روستای خالی از سکنه، این روستاها را مستعد بلندمرتبه‌سازی دانسته است.
هر چند باید بین حفاظت از اراضی درجه 1 و 2 کشاورزی استان گیلان و تعریف عرصه برای سکونت و فعالیت یک راهبرد اصولی تعریف نمود، اما به دلایل زیر، این راهبرد، بی‌شک بلندمرتبه‌سازی نیست:
- راهبرد توسعه در بخش ساخت‌وساز در استانی با وضعیت استان گیلان که هرگونه توسعه افقی در حکم نابودی اراضی مرغوب باغی و کشاورزی است، در اصل توسعه عمودی است با این‌حال توسعه عمودی به معنای بلندمرتبه‌سازی نیست؛ چرا که منظور از بناهای بلندمرتبه، ساختمان‌های با ارتفاع بیش از 27 متر یا 8 طبقه است و اما فلسفه توسعه عمودی، استفاده بهینه از ارتفاع به جای استفاده از سطح است و منظور از آن ساخت ساختمان‌های بلند نیست؛ در این چارچوب، (بسته به موقعیت مکانی) حتی جایگزینی یک ساختمان دو طبقه به جای یک ساختمان ویلایی نیز می‌تواند در ذیل راهبرد توسعه عمودی تعریف شود.
- در حالی که نسبت مساحت استان گیلان به مساحت کشور، کمتر از 1 درصد است، این استان بیش از 3 درصد جمعیت کشور را دار است؛ بدین معنا که نسبت جمعیت به مساحت در استان گیلان 3 است و از این نظر، استان گیلان یکی از متراکم‌ترین استان‌ها از نظر جمعیتی است. این امر حاکی از تجاوز از ظرفیت زیستی استان و قرارگیری توان اکولوژیک در معرض نابودی است؛ تا آن جا که بنا بر گزارشات سازمان برنامه و بودجه استان گیلان، رد پای اکولوژیک در استان در حدود 2 است! یعنی این که میزان برداشت از منابع استان دو برابر ظرفیت آن است.
در چنین وضعیت اضطراری، هرگونه راهبردی که برای استان تجویز می‌شود، باید در جهت کاهش این نسبت و در راستای تعادل‌بخشی بین ظرفیت اکولوژیک و توان اکولوژیک باشد و هر چند که با ایجاد زیرساخت‌ها و مدیریت مصرف می‌توان با افزایش جمعیت نیز به این هدف نایل گردید، لکن با لحاظ همه جهات و جوانب، هرگونه اقدامی که منجر به افزایش جمعیت‌پذیری استان گیلان شود، موجب تخریب بیش از پیش توان اکولوژیک استان خواهد شد. به همین علت است که طرح‌های کلان توسعه استان هم‌چون طرح آمایش سرزمین استان گیلان و نیز طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها مبتنی بر این رویکرد تنظیم یافته‌اند تا جمعیت‌پذیری استان را دامن نزنند.
- اگر مقصود از تجویز نسخه بلندمرتبه‌سازی، حفاضت از توان اکولوژیک استان باشد و در عین حال قصد این باشد که به نیاز یا تقاضای سکونت و فعالیت در استان پاسخ گفته شود، در اصل نقض غرض است؛ زیرا بلندمرتبه‌سازی، خواه در حالت پهنه‌ای و یا خطی تعریف شود و خواه در حالت نقطه‌ای (تک‌پلاک)، در عمل به مثابه آهن‌ربا عمل می‌نماید. بدین معنا که وقتی یک پهنه و یا خط و یا پلاک برخوردار از ظرفیت بلندمرتبه‌سازی می‌شود، در ناحیه و یا منطقه و یا در مقیاس بزرگتری چون شهر یا استان نیز به چنین میل و تقاضایی دامن می‌زند و از طریق جذابیت‌بخشی به زیست و فعالیت و ایجاد رقابت برای اوج‌گیری و قرارگیری در تراز بی‌رقیب (به اصطلاح دسترسی به دید پانورامایی)، فضایی را شکل می‌دهد که مالکان سایر اراضی نیز در جهت بهره‌مندی از این امتیاز سوق خواهند یافت و ضمن این که می‌تواند گسیل جمعیت و افزایش تقاضای غیربومیان برای ورود به استان را به شدت فزونی بخشد.
بدیهی است که ساختار مدیریت شهری و روستایی، توان مقابله با چنین فضایی را که به طور غالب ممزوج با اقدامات سوداگرایانه نیز هست، ندارد و نخواهد داشت. لذا رقابت مالکان اراضی جهت بهره‌مندی از امتیاز بلندمرتبه‌سازی و افزایش تقاضا برای دست‌یابی به این رانت از یک‌سو، و ناتوانی دستگاه‌های نظارتی و اجرایی استان برای محافظت از توان اکولوژیک نیمه‌جان استان در برابر این تقاضاها، از سوی دیگر، تغییر کاربری مجاز و غیرمجاز اراضی در استان را شدت می‌دهد و با جذاب‌تر ساختن استان گیلان برای {به اصطلاح} برج‌سازان، مسیر توسعه استان را از یک استان دارای نقش راهبردی در تأمین امنیت غذائی و دارای چشم‌انداز توسعه مبتنی بر ظرفیت طبیعی در آمایش سرزمین به سمت بستری برای برج‌سازی و بورس‌بازی زمین و مسکن (نیویورکی‌شدن) منحرف می‌سازد و بازار مکّاره جدیدی به نام برج‌سازی را به بازارهای سوداگرانه فعلی هم‌چون بی‌پروانه‌سازی و ویلاسازی و … افزون می‌نماید.
- تحلیل بازار مسکن استان مؤید اینست که تراکم تعریفی فعلی در طرح تفصیلی شهرها (با اندکی اصلاحات)، تکافوی نیاز فعلی استان را می‌دهد و مسئله مسکن در استان گیلان، بیشتر متأثر از اقتصاد کلان و ضعف تأمین مالی در سمت تقاضا است. به‌طور مشخص، این که همین حالا تعداد زیادی از واحدهای مسکونی قابل فروش در شهرهای استان، از جمله شهر رشت، که بیشتر آن‌ها نیز با قیمت دو سال پیش نرخ‌گذاری شده‌اند، فاقد متقاضی خرید هستند.
البته این موضوع، به معنای عدم لزوم بازنگری در طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی نیست. به‌ویژه نگارنده معتقد است که باید در اسرع وقت طرح‌های توسعه شهری و روستایی، بالاخص طرح‌های تفصیلی و هادی با اولویت توجه به چشم‌انداز استان گیلان مورد بازنگری قرار گیرند و در این بازنگری باید، توسعه عمودی مبنا قرار گیرد؛ به طور مشخص این‌که می‌توان با اعطاء اعمال قاعده همسان‌سازی در معابر اصلی و فرعی شهری، ضمن ایجاد نظم و نسق در کالبد، مفهوم عدالت و پرهیز از عدم تبعیض را نیز در حکمرانی جامه عمل پوشاند؛ و یا می‌توان با بازنگری در کد پهنه‌های تخصیصی به پلاک‌های واقع در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و اعطاء تراکم‌های تشویقی در سطح و ارتفاع و یا حتی تعریف پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی در این بافت‌ها، ضمن تحقق‌بخشی به اسناد بالادستی در نوسازی و بهسازی این بافت‌ها، مخاطرات متعدد نهفته در این محدوده‌ها را مهار و مرتفع نمود.
جمع‌بندی این که واژه بلندمرتبه‌سازی در میان بورس‌بازان زمین و ملک بسیار پرطرفدار و پرجاذبه است و از این جهت است که به طور معمول خط‌مشی‌گذاران حوزه مسکن و شهرسازی، با علم به تبعات ترویج آن، همواره از تبلیغ و تأکید بر آن (حتی در جغرافیایی که ظرفیتش وجود دارد) به عنوان یک راهبرد خودداری می‌نمایند تا بازارساز سوداگران نشوند.
در چارچوب این منطق اصولی، لازم است که مدیران ارشد استان، مبلغ واژه بلندمرتبه‌سازی که حتی در قوانین و اسناد بالادستی و نیز سیاست‌های برنامه‌ریزی توسعه نیز دارای مدافعان و مخالفان جدی است و نمی‌توان آن را در سطح یک سیاست و راهبرد کلی مطرح نمود، نباشند و بحث در خصوص این قبیل موارد فوق تخصصی و کارشناسی را به کمیته‌ها و کارگروه‌های فنی محدود و محصور نمایند.
بدیهی است که در تجویز هرگونه نسخه توسعه‌ای برای استان، توسعه عمودی بر توسعه افقی برتری دارد و اما نخست این‌که: توسعه عمودی به معنای بلندمرتبه‌سازی نیست. دوم این‌که: هر تصمیمی در این خصوص باید مبتنی بر مکان (فضا) باشد و سوم این‌که: این امر باید از تکرار و تبلیغ در فضاهای عمومی به تحقیق و بررسی در کمیته‌ها و کارگروه‌های تخصصی انتقال یابد و با لحاظ همه جوانب تخصصی مورد بررسی و واکاوی قرار گیرد و در نهایت در قالب اصلاح طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی منعکس گردد و چهارم این‌که: به هیچ عنوان نباید موجبات تشدید ناترازی در نسبت توان و ظرفیت اکولوژیک استان شود.