گفت‌وگو با معاون اسبق شهرسازی و معماری شهرداری رشت؛
کمیسیون ماده ۱۰۰؛ محملی برای قانون‌فروشی
تخلفات ساختمانی و نقش کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها یکی از چالش‌های اساسی مدیریت شهری در کشور محسوب میشود. این کمیسیون که با هدف بازدارندگی از تخلفات ساختمانی شکل گرفته، امروزه به دلایل متعدد، از جمله ناکارآمدی قوانین و خلأهای اجرایی، نه‌تنها نتوانسته جلوی ساخت‌وسازهای غیرمجاز را بگیرد، بلکه در مواردی به ابزاری برای کسب درآمد شهرداری‌ها و به نوعی مشوق در خلاف‌سازی تبدیل شده و در عمل به بستری برای قانونی کردن تخلفات ساختمانی و کسب درآمد برای برخی از سودجویان بدل گردیده است. حاشیه‌نشینی، کمبود زیرساخت‌های شهری و دور باطل دریافت سند و پروانه ساخت، از جمله مسائلی است که به پیچیدگی این موضوع افزوده است.
رشت، شهری که روزگاری به دلیل معماری بومی و چشم نوازش، بام‌های سفالی، خانه‌های ویلایی با حیاط پر از درخت و گل و کوچه‌های سرسبز دارای هویتی متمایز بود، امروزه زیر سایه ساخت و سازهای بی‌رویه و غیرمجازِ بساز و بفروش‌ها، چهره‌ای رنگ پریده و مخدوش به خود گرفته است. مکعب‌های بتنیِ بیروح جای خانه‌های سنتی با پنجره‌های اروسی و ایوان‌های دلگشایش را گرفته و این شهر در زیر سایه سنگین ساخت و سازهای بی‌رویه بساز و بفروش‌ها، هویت فرهنگی و تاریخی خود را از دست داده است.
در روزهای اخیر برخی از شهروندان رشتی به برخی از این تخلفات در منطقه گلسار رشت اعتراض داشته‌اند که گویا در این مورد سازندگان تمام سطح زمین را برخلاف قواعد و ضوابط شهرسازی، جهت احداث بنا مورد استفاده قرار داده، که این امر مشکلاتی از قبیل؛ جهت نور و تهویه برای آنها ایجاد کرده است. قطعا این تخلف از سوی سازندگان در این منطقه از رشت آخرین پرونده نبوده و چه بسا در این شهر تخلفات گسترده تری صورت گرفته است که هنوز از دید انظار عمومی پنهان مانده یا اینکه هنوز مجالی برای عمومی شدن در سطح شهر نیافته است. با توجه به اهمیت این موضوع در کلان شهر رشت و نقش شهرداری، در گفت‌وگویی با رضا ویسی، معاونت اسبق شهرسازی و معماری شهرداری رشت به بررسی این معضل و دلایل ناکارآمدی قانون ماده ۱۰۰ و راه‌های برون رفت از آن و چالش‌های مدیریت شهری پرداخته ایم که در ادامه به آن می‌پردازیم:
قانون ماده ۱۰۰ و کمیسیون مربوطه با چه هدفی شکل گرفته و چرا امروز از هدف خود فاصله گرفته است؟
– ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها با هدف بازدارندگی و برخورد با تخلفات ساختمانی تدوین شده است. اما متأسفانه امروز این قانون به مسیری متفاوت کشیده شده است. برای برخی، این کمیسیون تنها راه قانونی برای سرپناه‌دار شدن است، در حالی که سوداگران از آن برای کسب سودهای کلان و غیرمتعارف استفاده می‌کنند.
سود حاصل از تخلفات آن‌قدر بالاست که سازندگان به‌راحتی جریمه را پرداخت کرده و ساختمان غیرقانونی را قانونی جلوه می‌دهند. این وضعیت، قانون را به ابزاری برای قانون‌فروشی تبدیل کرده است
این وضعیت باعث گسترش ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه، به‌ویژه در حاشیه شهرها شده و بافت‌های ناکارآمد بدون زیرساخت‌های شهری و خدماتی شکل گرفته‌اند که نیازهای اولیه سکونت را تأمین نمی‌کنند.
تخلفات ساختمانی و نقش کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها یکی از چالش‌های اساسی مدیریت شهری در کشور محسوب میشود. این کمیسیون که با هدف بازدارندگی از تخلفات ساختمانی شکل گرفته، امروزه به دلایل متعدد، از جمله ناکارآمدی قوانین و خلأهای اجرایی، نه‌تنها نتوانسته جلوی ساخت‌وسازهای غیرمجاز را بگیرد، بلکه در مواردی به ابزاری برای کسب درآمد شهرداری‌ها و به نوعی مشوق در خلاف سازی تبدیل شده و در عمل به بستری برای قانونی کردن تخلفات ساختمانی و کسب درآمد برای برخی از سودجویان بدل گردیده است. حاشیه‌نشینی، کمبود زیرساخت‌های شهری و دور باطل دریافت سند و پروانه ساخت، از جمله مسائلی است که به پیچیدگی این موضوع افزوده است.
چرا جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ بازدارنده نیستند؟
– جریمه‌ها بر اساس آیین‌نامه معاملاتی و مصوبه شورای شهر تعیین می‌شوند، اما این مبالغ به‌روز نیستند. وقتی من کارم را در معاونت شهرسازی شروع کردم، متوجه شدم از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۸ آیین‌نامه به‌روز نشده. در حالی که قیمت ملک و ساختمان در این سال‌ها بیش از ۱۰۰ درصد و حتی بیشتر افزایش یافته بود، جریمه‌ها ثابت و مثلا متری ۳۱۰ هزار تومان بود. حتی با ضریب۳ در برخی از مناطق شهر، این مبلغ به (۹۰۰ هزار تومان) می‌رسید.
وضعیت تخلفات ساختمانی در رشت بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۸ چگونه بود؟
-در آن سال‌ها تقریبا هیچ پروانه ساختمانی بدون تخلف نبود. خاطرم هست تنها یک مورد مشاهده شده بود که آن هم متعلق به یک تعاونی بود که اصلا توان مالی تخلف را نداشت و بدون هیچ تخلفی ساخته شد. متأسفانه سود حاصل از تخلفات آن‌قدر بالاست که سازندگان به‌راحتی جریمه را پرداخت کرده و ساختمان غیرقانونی را قانونی جلوه می‌دهند. این وضعیت، قانون را به ابزاری برای قانون‌فروشی تبدیل کرده است.
عدم حضور ناظر، مجری و طراحی در پروژه‌های فاقد پروانه ساختمانی، خطر بزرگی برای ایمنی و کیفیت ساخت و سازها است. در رشت، خلاف‌سازان به‌راحتی مصالح، انشعابات و حتی تأییدیه استاندارد آسانسور می‌گیرند
وضعیت ساخت‌وسازهای بدون پروانه در مقایسه با پروژه‌های مجاز چگونه است؟
-تعداد ساختمان‌های بدون پروانه بسیار بیشتر از پروژه‌های دارای پروانه است. در پروژه‌های مجاز امکان بروز تخلفاتی مثل افزایش سطح اشغال یا طبقات دیده شده است، اما تفاوت آن با پروژه‌های بدون پروانه ساخت در این است که نظارت از سوی مهندس ناظر، مجری و طراح وجود دارد.
اما عدم حضور ناظر، مجری و طراحی در پروژه‌های فاقد پروانه ساختمانی، خطر بزرگی برای ایمنی و کیفیت ساخت و سازها است. در بسیاری از کشورها، بدون مجوز، امکان دریافت مصالح یا خدمات زیرساختی وجود ندارد، اما در رشت، خلاف‌سازان به‌راحتی مصالح، انشعابات و حتی تأییدیه استاندارد آسانسور می‌گیرند.
حاشیه‌نشینی و ساخت‌وسازهای غیرمجاز چه تأثیری بر شهر رشت داشته است؟
-حاشیه‌نشینی در رشت از دهه‌های گذشته به دلیل خلأهای قانونی و نیازهای معیشتی و برای تامین مسکن و سرپناه‌دار شدن مردم شدت گرفت. بسیاری از مردم، به‌ویژه اقشار ضعیف در حاشیه شهرها، زمین‌هایی با کاربری مسکونی درطرح تفصیلی داشتند، اما به دلیل نبود سند، نمی‌توانستند پروانه ساخت اخذ کنند.
مردم به شهرداری مراجعه می‌کردند و می‌گفتند: زمین ما در طرح تفصیلی کاربری مسکونی دارد و ۵۰ سال است که زمین در تصرف ماست. می‌خواهیم سرپناه برای خودمان بسازیم. اغلب مردم هم از اقشار ضعیف در حاشیه شهرها بودند که بدلایلی از قبیل؛ اقتصاد خدماتی از روستاها به شهرهای کوچک و بزرگ مهاجرت کرده و در حاشیه شهرها سکونت داشتند و درگیر معضلی به نام مسکن بودند.
شهرداری در پاسخ به مردم پاسخ می‌داد که علی رغم اینکه زمین در مالکیت شما بوده و همچنین طبق طرح تفصیلی کاربری مسکونی دارد، اما طبق قانون تا زمین سند نداشته باشد، مجوز پروانه صادر نمی‌شود. بنابراین شهرداری‌ها آنها را به اداره ثبت و دریافت سند راهنمایی می‌کردند. مردم پس از مراجعه به اداره ثبت و تقاضای سند با موضوع دیگری مواجه می‌شدند.
در بررسی پرونده‌ها در کمیسیون، اغلب کارشناس شهرسازی حضور ندارد و آرای جریمه با نظر کارشناسان عمرانی صادر میشود، که این خود باعث نادیده گرفتن ضوابط شهرسازی میشود
اداره ثبت می‌گفت: طبق قانون تعیین و تکلیف بایستی اعیان‌سازی شود، بروید ساختمان بسازید و بعد تقاضای سند دهید. بنابراین اداره ثبت نیز برای صدور سند، وجود اعیان (ساختمان) را شرط می‌کرد. در واقع یک دور باطل بود. و همین دور باطل، مردم را به ساخت‌وساز بدون پروانه سوق داد.
مردم در حاشیه شهرها که در جست و جوی مسکن و سرپناه دار شدن بودند، چاره‌ای غیر این نداشتند. بنابراین در زمین‌های خود که از قضا در طرح تفصیلی کاربری مسکونی داشتند و مالکیت شان هم اثبات شده بود، یک ساختمان در زمین می‌ساختند تا پس از آن برای گرفتن سند اقدام کنند.
اما قانون جدید مصوب تیر ۱۴۰۳، که امکان سنددار شدن اراضی قولنامه‌ای را فراهم کرده، می‌تواند بخشی از این مشکل را حل کند. سامانه‌ای برای این منظور توسط اداره ثبت راه‌اندازی شده است.
بنظر شما چرا آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ اغلب به جریمه ختم میشود و نه تخریب؟
-طبق قانون، اگر ساختمانی اصول سه‌گانه (فنی، استحکام بنا و بهداشتی) را رعایت نکرده باشد، باید تخریب شود. اما اگر این اصول را دقیق بررسی کنیم، بیش از ۹۰ درصد آرای جریمه‌ای باید به تخریب منجر شوند، زیرا اکثر تخلفات با ضوابط طرح جامع و تفصیلی (تراکم، سطح اشغال، پارکینگ) مغایرت دارند.
متأسفانه در بررسی پرونده‌ها در کمیسیون، اغلب کارشناس شهرسازی حضور ندارد و آرای جریمه با نظر کارشناسان عمرانی صادر میشود، که این خود باعث نادیده گرفتن ضوابط شهرسازی میشود و این کمیسیون را به فضایی برای “فروش قانون” تبدیل کرده است.
بنظر شما نقش شهرداری‌ها در تخلفات ساختمانی چیست؟
-از سال ۱۳۶۸، شهرداری‌ها موظف به تأمین درآمد مستقل شدند، اما دخل و خرجشان باهم همخوانی ندارد. این باعث شده تخلفات ساختمانی به منبعی برای درآمدزایی تبدیل شود. شهرداری‌ها، از جمله رشت، از جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌عنوان منبعی پایدار برای درآمد استفاده می‌کنند.
در حال حاضر، بیش از ۳۰۰۰ پرونده تخلف در شهرداری رشت وجود دارد که ۱۵۰۰ مورد آن حکم تخریب دارند، اما اجرا نمی‌شوند
اغلب در پایان سال که با مشکلات مالی مواجه می‌شوند، به جریمه‌های ساختمانی که ناشی از تخلفات سازنده‌ها بوده، به عنوان منبع مالی نگاه می‌کنند. در اینجا تعارض منافع، قانون و ضوابط طرح تفصیلی را تضعیف کرده و به نوعی به قانون‌فروشی منجر شده است. اینرا باید در نظر بگیریم که سود حاصل از تخلفات آن‌قدر بالاست که سازندگان حتی پس از پرداخت جریمه، سود کلانی به دست می‌آورند.
آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ همچنان ضرورت دارد؟
-این قانون دیگر کارایی ندارد و قانون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها به نوعی فسادزا شده و با توجه به قانون جدید سنددار کردن اراضی و الزام به دریافت پروانه، این کمیسیون دیگر کارایی لازم را ندارد. هر ملک باید سند و پروانه داشته باشد و بدون این شرایط، ملک نباید به رسمیت شناخته شود.
باید در این قانون بازنگری شود و همچنین بایستی صرفا برای اجرای احکام تخریب باشد. هماهنگی دستگاه‌ها و جلوگیری از ارائه خدمات به پروژه‌های بدون پروانه، می‌تواند تا ۷۰ درصد این مشکل را حل کند.
از سال ۱۳۶۸، شهرداری‌ها موظف به تأمین درآمد مستقل شدند، اما دخل و خرجشان باهم همخوانی ندارد. این باعث شده تخلفات ساختمانی به منبعی برای درآمدزایی تبدیل شود
راهکار شما برای کاهش تخلفات ساختمانی در رشت چیست؟
-در ابتدا باید عرض کنم که در این‌باره نیاز مبرم به مدیریت یکپارچه شهری داریم. اگر دستگاه خدماتی و اصناف مختلف از قبیل؛ شرکت‌های آب، برق و گاز، مصالح فروشان و حتی استاندار سازی آسانسور و سایر متولیان امر به پروژه‌های ساخت و ساز بدون پروانه خدمات ارائه ندهند، تخلفات کاهش می‌یابد.
قانون الزام به ثبت معاملات املاک باید به‌طور جدی اجرا شود تا نقل‌وانتقال املاک بدون سند متوقف شود، جدیت در این قانون می‌تواند ۶۰ تا ۷۰ درصد تخلفات را کاهش دهد و همچنین در این رابطه لازم است هماهنگی بین‌دستگاهی تقویت شود.
بنده معتقدم که کمیسیون ماده ۱۰۰ باید صرفا برای تصمیم‌گیری درباره تخریب بنا عمل کند، نه جریمه. در حال حاضر، بیش از ۳۰۰۰ پرونده تخلف در شهرداری رشت وجود دارد که ۱۵۰۰ مورد آن حکم تخریب دارند، اما اجرا نمی‌شوند.
و در نهایت سخن پایانی؟
-از شما و رسانه مرور برای فراهم کردن این فرصت و پرداختن به موضوع مهمی چون تخلفات ساختمانی و چالش‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ تشکر می‌کنم. امیدوارم این گفتگو به آگاهی بخشی و یافتن راه حل‌هایی مناسب برای کاهش تخلفات ساختمانی و بهبود بخشی به وضعیت مدیریت شهری کمک کند.
اما باید در پایان تأکید کنم؛ اصلاح قوانین، به‌روزرسانی جریمه‌ها، هماهنگی بین‌دستگاهی و اجرای جدی قانون سنددار کردن اراضی و صدور پروانه برای آنها می‌تواند راهگشای کاهش این معضل باشد. مدیریت یکپارچه شهری و قطع خدمات به پروژه‌های ساختمانی فاقد پروانه، کلید اصلی بازگرداندن نظم به ساخت‌وسازهای شهری است.
