بخش دوم
گلسار رشت، نگینی درخشان در شمال غربی این شهر شمالی، که با خیابان‌های عریض، مجتمع‌های تجاری مدرن و امکانات شهری پیشرفته، نمادی از پویایی و توسعه‌یافتگی است، امروزه درگیر چالش‌های پیچیده‌ای از سوءمدیریت شهری، تخلفات ساختمانی و وعده‌های توخالی شده است.
این محله که از دهه‌های گذشته با طراحی اصولی و خیابان‌بندی استاندارد به‌عنوان الگویی برای مدیریت ترافیک و توسعه شهری رشت پایه‌ریزی شد، اکنون زیر فشار تراکم جمعیت، ترافیک فزاینده و عدول از ضوابط شهرسازی، نفس‌هایش به شماره افتاده است.
طرح‌های تفصیلی که قرار بود نقشه راه توسعه گلسار و بازگشایی معابر کلیدی آن باشند، به دلیل کمبود منابع مالی و اولویت‌های ناپایدار مدیریت شهری، سال‌هاست روی کاغذ خاک می‌خورند و مالکان املاک را در بلاتکلیفی و انتظار نگه داشته‌اند.
ماده واحده، قانونی که قرار بود راه‌حلی برای مالکان باشد، به ابزاری برای کسب درآمد کوتاه‌مدت شهرداری تبدیل شده و با صدور پروانه‌های ساختمانی و دریافت عوارض، نه‌تنها مشکلات مالی شهر را حل نکرده، بلکه تعهدات سنگینی را برای آینده مدیریت شهری رقم زده است.
در کوچه‌پس‌کوچه‌های گلسار، از بلوار دیلمان تا خیابان‌های پرتردد امام علی(ع) و وحدت، داستان تخلفات ساختمانی و سوءمدیریت شهری و ترک فعل و حتی جعل سند، رویاهای مالکان را به کابوس بدل کرده است. رویه خطرناکی که شهر و شهرداری را به چاله مالی عمیقی فرو می‌برد و اجرای طرح‌های توسعه شهری را سال‌ها به تعویق می‌اندازد.
گلسار، که روزگاری الگوی شهرسازی مدرن بود و با ایجاد شبکه‌های معابر شهری استاندارد طوری طراحی شده بود تا ترافیک آینده شهر را مدیریت کند، اکنون خود قربانی تراکم و ترافیک فزاینده و عدم اجرای طرح‌های توسعه شهری است.
این گزارش، با نگاهی موشکافانه به این چالش‌ها، ضرورت بازنگری در سیاست‌های مدیریت شهری و اجرای قاطع طرح‌های توسعه، به‌ویژه بازگشایی معابر جدید، را برای نجات گلسار و بهبود کیفیت زندگی شهروندان رشت تبیین می‌کند.
گلسار؛ قلب تپنده مدرنیته و اصالت در شهر رشت
امروزه محله گلسار، یکی از برجسته‌ترین و پرطرف‌دارترین مناطق شهر رشت، با ترکیبی از زندگی مدرن، فضاهای متنوع و فرهنگ غنی، به یکی از نمادهای پویایی این شهر شمالی تبدیل شده است. این محله در منطقه یک شهرداری رشت و در بخش شمال غربی شهر قرار گرفته و به دلیل توسعه‌یافتگی و امکانات شهری‌اش، از جایگاه ویژه‌ای در میان ساکنان و بازدیدکنندگان برخوردار است.
در محدوده بلوار دیلمان تا خیابان‌های پرتردد امام علی(ع) و وحدت، تخلفات ساختمانی، ترک فعل و حتی جعل سند، رویاهای مالکان را به کابوس بدل کرده است. رویه خطرناکی که شهر و شهرداری را به چاله مالی عمیقی فرو می‌برد
گلسار با خیابان‌های عریض، بلوارهای پر تردد، مجتمع‌های تجاری، مراکز خرید مدرن، رستوران و کافه‌های متعدد، نمایندگی برندهای معتبر، وجود بانک و مراکز اداری و خدماتی به یکی از مراکز اصلی فعالیت‌های اقتصادی، اجتماعی و خدماتی رشت تبدیل شده. طراحی اصولی و کارشناسی‌شده گلسار از ابتدای ساخت این شهرک، عاملی کلیدی در موفقیت و محبوبیت آن بوده است.
از مهم‌ترین معابر گلسار می‌توان به بلوارهای اصفهان، سمیه، توحید، گیلان، دیلمان، نماز، اردشیری و خیابان‌های نواب و معین و…. اشاره کرد. هر یک از این خیابان‌ها و بلوارها با انشعابات متعدد، ویژگی‌ها و جذابیت‌های خاص خود را دارند و به پویایی این محله کمک کرده‌اند. گلسار با تلفیقی از مدرنیته و اصالت، نه‌تنها مقصدی برای ساکنان رشت، بلکه جاذبه‌ای برای گردشگران و سرمایه‌گذاران است.
تحولات شهری گلسار: از بافت ویلایی تا چالش‌های تراکم و تخلفات ساختمانی
در دهه‌های اخیر، گلسار شاهد تحولات چشمگیری در بافت شهری خود بوده و از محله‌ای با خانه‌های ویلایی متعدد و چند مجتمع مسکونی به منطقه‌ای با آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، اداری و تجاری و خدماتی متراکم تبدیل شده است. بااین‌حال، بخشی از بافت ویلایی گلسار همچنان حفظ شده که به جذابیت این محله افزوده است.
امروزه بخش قابل‌توجهی از درآمد شهرداری رشت از عوارض و پروانه‌های ساختوساز در این محله تأمین می‌شود و از سوی دیگر برخی از سازندگان به دلیل ارزش بالای این منطقه به ساختوساز بیش از ضوابط طرح تفصیلی دست‌زده و با عدول از ضوابط پروانه ساختمانی در تراکم و سطح اشغال و تعداد طبقات سعی در کسب سود حداکثری از محل فروش واحدهای نوساز دارند، این رویه با اعتیاد شهرداری به جرایم ساختمانی بسیار خطرناک شده و اثرات آن را تنها باگذشت ۵ دهه پس از بهره‌برداری این شهرک در منطقه مشاهده می‌کنیم.
مروری بر سیر تحول طرح‌های توسعه شهری رشت
طرح تفصیلی، به‌عنوان بخشی از طرح جامع شهری، برنامه‌ای دقیق برای تنظیم اقدامات جزئی در مناطق و محلات شهری است که بر اساس معیارها و ضوابط طرح جامع تهیه می‌شود. این طرح، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات، موقعیت و مساحت دقیق هر قطعه زمین، شبکه عبور و مرور، تراکم جمعیت و ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های به‌سازی، نوسازی و توسعه، و همچنین راهکارهای حل مشکلات شهری و تعیین موقعیت عوامل مختلف شهری را مشخص می‌کند. نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت نیز بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شود.
اولین طرح جامع شهر رشت در سال ۱۳۴۵ توسط مشاور سردار افخمی تدوین و در تاریخ ۲۱ اردیبهشت ۱۳۵۰ به تصویب رسید. دومین طرح جامع رشت، همراه با اولین طرح تفصیلی، توسط مشاور طرح و پژوهش در تاریخ ۲۸ آبان ۱۳۵۶ تهیه شد که مبتنی بر طرح جامع پیشین بود. سومین طرح جامع رشت توسط مشاور ایران آمایش در تاریخ ۱۴ آبان ۱۳۶۹ تدوین و مصوب شد و در تاریخ ۲۵ آذر ۱۳۸۷، ۴۰۰ هکتار از اراضی سپیدرود برای اجرای طرح مسکن مهر به آن الحاق گردید.
مجوز ساخت صادر می‌شود، اما مالک باید عوارض و جریمه پرداخت کند. پس از ساخت، می‌تواند تا پنج سال از ملک بهره‌برداری کند، ولی در صورت اجرای طرح تفصیلی، باید ملک را به قیمت کارشناسی روز واگذار کند
پس از انقلاب، اولین طرح تفصیلی شهر رشت در سال ۱۳۷۲ به شهرداری ابلاغ شد. این طرح به‌صورت یکپارچه برای کل شهر طراحی شده بود. از سال ۱۳۹۱، طرح‌های تفصیلی به‌صورت منطقه‌ای برای بخش‌های مختلف شهر، از جمله منطقه یک، تهیه و ابلاغ شد. این طرح‌ها، جزئیات بیشتری نسبت به طرح‌های جامع ارائه می‌دهند و به‌عنوان راهنمایی برای توسعه شهری عمل می‌کنند.
چهارمین طرح جامع رشت در تاریخ ۲۲ اردیبهشت ۱۳۸۸ توسط شورای عالی شهرسازی و معماری به استان ابلاغ شد و با یک سال تاخیر، در تاریخ ۲۹ اردیبهشت ۱۳۸۹ از سوی استانداری به شهرداری رشت ابلاغ شد. طرح تفصیلی کنونی رشت، که به‌صورت منطقه‌ای تهیه شده، از سال ۱۳۹۱ آغاز شد و قرارداد آن در همان سال منعقد گردید. این طرح به‌تدریج برای مناطق مختلف شهر مصوب شد و در نهایت در سال ۱۴۰۱ نهایی و به تصویب رسید.
گره کور توسعه شهری و بلاتکلیفی مالکان
بر اساس قانون، پس از تصویب و ابلاغ طرح‌های تفصیلی، شهرداری‌ها مکلف‌اند ظرف مدت پنج سال این طرح‌ها را اجرا کرده و وضعیت زمین‌ها و املاک واقع در مسیر طرح‌ها را تعیین تکلیف کنند. با این حال، در شهر رشت، کمبود منابع مالی این تعهد قانونی را به چالشی جدی برای مالکان و همچنین عدم اجرای درست طرح‌های توسعه شهری توسط شهرداری تبدیل کرده است.
به دلیل چالش‌های متعدد، به‌ویژه محدودیت‌های مالی در مدیریت شهری، اجرای طرح‌های توسعه شهری و طرح‌های تفصیلی اغلب با تأخیر مواجه شده و یا متوقف می‌شوند. در شهر رشت، به دلیل تراکم جمعیت، حجم بالای ترافیک و ضرورت رفع گره‌های ترافیکی، بازگشایی و اصلاح خیابان‌ها از اولویت‌های کلیدی در طرح‌های شهرسازی و توسعه شهری محسوب می‌شوند و از سوی دیگر بسیاری از مالکان سال‌هاست در انتظار روشن شدن وضعیت املاک خود هستند و خواستار آن هستند که یا ملک‌شان به قیمت عادلانه خریداری شود یا مجوز ساختوساز به آن‌ها اعطا شود.
وعده‌های مبهم؛ از مجوز ساخت با جریمه‌های سنگین و آینده‌ای نامعلوم برای مالکان
پاسخ شهرداری اما اغلب مبهم و دوپهلو است: «مجوز ساخت صادر می‌شود، اما مالک باید عوارض و جریمه پرداخت کند. پس از ساخت، می‌تواند تا پنج سال از ملک بهره‌برداری کند، ولی در صورت اجرای طرح تفصیلی، باید ملک را به قیمت کارشناسی روز واگذار کند.» این پیشنهاد برای برخی مالکان جذاب به نظر می‌رسد.
به گفته برخی از منابع محلی، در محدوده دیلمان رشت، مالک یک کاربری تجاری با پرداخت ۳۲ میلیارد تومان عوارض، بنایی تجاری با ۶۰۰ مترمربع زیربنا در زمینی ۲۰۰ متری احداث کرد. اما در صورت اجرای طرح تفصیلی پس از پنج سال، شهرداری باید نه‌تنها ارزش زمین (عرصه)، بلکه هزینه ساخت بنا (عیان) را نیز به قیمت روز پرداخت کند.
با توجه به ارزش تجاری کنونی در این منطقه، که حداقل ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است، خرید چنین ملکی برای شهرداری رشت، که با تنگناهای مالی مواجه است، عملا غیرممکن به نظر می‌رسد.
ماده واحده: شمشیری دولبه
قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها و مشتمل بر ماده واحده و چهار تبصره در ۲۹ آبان ۱۳۶۷ به تصویب مجلس شورای اسلامی و در آذر ماه همان سال به تایید شورای نگهبان رسید. ماده واحده، قانونی که به مالکان اجازه می‌دهد در ازای پرداخت عوارض و جریمه، در زمین‌های واقع در طرح‌های تفصیلی ساختوساز کنند، در شهر رشت به ابزاری برای کسب درآمد کوتاه‌مدت شهرداری تبدیل شده است.
برخلاف برخی استان‌ها که به دلیل تبعات سنگین، از اجرای این ماده خودداری می‌کنند، شهرداری رشت با شتاب آن را به کار می‌گیرد و در ازای آن درآمد هنگفتی از محل عوارض و پروانه‌های ساخت در کوتاه‌مدت بدست می‌آورد اما تعهدی سنگین را برای آینده مدیریت شهری در این شهر رقم می‌زند.
طبق ضوابط شهرسازی و معماری در ارتباط با قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها که از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری در مورخه ۱۶/۰۶/۱۳۷۱ تدوین شد؛
شهرداری‌ها موظفند در تمام کاربری‌های طرح‌های جامع و تفصیلی و هادی اعم از مسکونی، تجاری و خدماتی طبق ضوابط و مقررات طرح‌های مزبور برای مالکینی که متقاضی احداث ساختمان مطابق کاربری‌های مصوب هستند پروانه ساختمانی صادر کنند.
مگر اینکه اجرای طرح‌های دولتی یا طرح‌های شهرداری ها توسط دستگاه‌های ذی‌ربط در املاک مالکین مزبور اعلام شده باشد که در این صورت با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها به ترتیب زیر عمل خواهد شد:
نبود اهتمام کافی در شهرداری رشت برای اجرای طرح‌های توسعه شهری و بازگشایی معابر، شائبه‌های دیگری را نیز ایجاد کرده است. یکی از ساکنان می‌گوید: همیشه پول در انجام کار نیست. گاهی سود در انجام ندادن کار است
یک: در صورت اعلام نظر دستگاه اجرایی مبنی بر تصمیم به اجرا ظرف ۱۸ ماه مقرر در قانون تعیین وضعیت املاک اجازه احداث و تجدید بنا یا افزایش ساختمان به مالک داده نخواهد شد.
دو: در صورت اعلام نظر دستگاه اجرایی مبنی بر عدم تصمیم به اجرای طرح ظرف ۱۸ ماه مقرر در قانون و موکول کردن آن به آینده خواه قبل و خواه بعد از ده سال، یا انقضای مهلت ۱۸ ماه مقرر در قانون، در مناطق مسکونی و تجاری اجازه احداث یا تجدید بنا و افزایش ساختمان مسکونی با رعایت ضوابط مربوط به تعداد طبقات و سطح اشغال و تراکم مجاز، حداکثر تا ۱۵۰ مترمربع در کل زیربنا داده شود.
تبصره یک: در صورتی که اجرای طرح به قبل از ۵ سال موکول شده باشد، تعهد لازم مبنی بر عدم مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا مطابق تبصره ۱ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها از مالک اخذ خواهد شد.
تبصره دو: در صورت تعدد مالکین مشاع بر اساس اسناد مالکیت مربوط به قبل از تصویب قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها ( ۲۹/۹/۱۳۶۷) به هریک از مالکین در احداث یک واحد مسکونی به مساحت حداکثر ۱۵۰ متر مربع اجازه داده می‌شود. مشروط بر اینکه در مجموع از تراکم ساختمانی مجاز منطقه بیشتر نباشد و ضوابط مربوط به تعداد طبقات و سطح اشغال رعایت شود.
تعهدی سنگین درون چاله مالی عمیق
به گفته یکی از کارشناسان شهری، «این روش، شهرداری را به چاله مالی عمیق‌تری فرو می‌برد و اجرای طرح‌های توسعه شهری را سال‌ها به تعویق می‌اندازد.» آن‌طور که به‌نظر می‌رسد؛ شهرداری رشت بدون توجه به آینده، عوارض را می‌گیرد و پنج سال بعد را به حال خود رها می‌کند.» این رویکرد، نه‌تنها به مشکلات مالی شهرداری دامن زده، بلکه زمینه‌ساز سوءاستفاده‌هایی نیز شده است.
همیشه پول در انجام کار نیست. گاهی سود در انجام ندادن کار است.
در کوچه‌پس‌کوچه‌های گلسار این محله مرفه‌نشین از منطقه یک رشت، جایی که بلوار دیلمان به خیابان‌های پرترددی همچون؛ امام علی(ع)، میرابوالقاسمی و وحدت پیوند می‌خورد، داستان پیچیده‌ای از تخلفات، ترک فعل و سوءمدیریت شهری، رویاهای بر باد رفته مالکان و همچنین جعل سند تا حصارکشی و زمین‌خواری در جریان است.
در این میان سال‌هاست که طرح‌های توسعه شهری و بازگشایی معابر، به دلیل مشکلات مالی و مدیریتی، روی کاغذ مانده‌اند و مالکان املاک در این محدوده‌ها، میان وعده‌های توخالی شهرداری و بلاتکلیفی روزگار می‌گذرانند.
یک منبع مطلع در این‌باره به خبرنگار مرور می‌گوید: در یک مورد زمینی با سند جعلی به ارزش میلیاردها تومان برای فروش به شهرداری عرضه شد، اما بعدا مشخص گردید که سند آن تقلبی بوده است. در مورد دیگری، زمینی که مالک‌اش سال‌ها پیش فوت کرده بود، با سندسازی جعلی برای فروش به شهرداری پیشنهاد شد.
این منبع آگاه می افزاید: در پروژه اتصال میدان فرزانه به بلوار دیلمان، برخی افراد با حصارکشی یا پوشش زمین‌ها با حلب، سعی در مخفی کردن زمین‌های داخل طرح‌های توسعه شهری داشته‌اند. حتی گزارش‌هایی از قطع درختان در اراضی منتهی به بلوار دیلمان شرقی در ایام تعطیلات، مانند تاسوعا و عاشورا، بدون نظارت ماموران شهرداری وجود دارد. یکی از ساکنان منطقه، که سال‌هاست پیگیر این تخلفات بوده، می‌گوید: بارها با شهرداری تماس گرفتم، اما هیچ ماموری برای بررسی نیامد.
برخی از این زمین‌ها متعلق به افرادی است که فوت کرده‌اند، اما با سندسازی جعلی، قصد فروش آن‌ها به شهرداری را دارند. او با عصبانیت ادامه می‌دهد: «این زمین‌ها متعلق به شهر و شهروندان است، اما برخی افراد بانفوذ در بدنه شهرداری، به دنبال منافع شخصی هستند.» یکی دیگر از ساکنین منطقه که پیگیر این مسائل است، می‌گوید: «افرادی آگاهانه زمین‌های داخل طرح‌های توسعه شهری را با حلب یا دیوار از دید عمومی پنهان می‌کنند.
حتی زمین‌هایی که مالکیت‌شان متعلق به شهرداری بوده است. او به مورد زمین دیگری اشاره می‌کند که پس از بررسی مشخص شد مالک واقعی آن شهرداری است، اما فردی با جعل سند قصد فروش آن را داشت.
وی در مورد عدم نظارت از سوی مامورین شهرداری می‌گوید: «این‌طور که مشخص است، انگار عمدا چشم‌شان را روی این تخلفات بسته‌اند.» این شهروند فعال که بیش از یک سال است پیگیر این تخلفات در دیلمان است، پیشنهاد می‌دهد: «شهرداری با چند لودر، ۵۰ کامیون و جدول‌گذاری می‌تواند در یک روز جلوی این موارد را بگیرد. مگر هزینه‌اش چقدر است؟» او معتقد است؛ بازگشایی معابر می‌تواند مانع از این سوءاستفاده‌ها شود.
به گفته او، شهرداری معتقد است که ۸۰ درصد این زمین‌ها متعلق به شهرداری بوده و اگر معابر را بازگشایی کند، ۲۰ درصد باقی‌مانده که متعلق به مالکان خصوصی است، ارزش بیشتری پیدا می‌کند. در نتیجه، در آینده برای خرید این ۲۰ درصد با مشکلات مالی مواجه خواهد شد.
این شهروند در پاسخ می‌گوید: «آیا امروزه شهرداری می‌تواند آن ۲۰ درصد را بخرد؟ خیر. پس حداقل آن ۸۰ درصد متعلق به خود را بازگشایی کند.» او به بازگشایی خیابان صیقلان به تختی اشاره می‌کند که با وجود مشکلات مشابه انجام شد و سؤال می‌کند: «چرا در دیلمان این کار انجام نمی‌شود؟»
به گفته برخی ناظران، نبود اهتمام کافی در شهرداری رشت برای اجرای طرح‌های توسعه شهری و بازگشایی معابر، شائبه‌های دیگری را نیز ایجاد کرده است. یکی از ساکنان می‌گوید: «همیشه پول در انجام کار نیست. گاهی سود در انجام ندادن کار است.» این جمله، تلنگری بوده که به نظر می‌رسد در برخی موارد، منافع شخصی یا گروهی بر منافع عمومی شهر ارجحیت دارد.
مصداق بارز «ترک فعل» است.
عدم اجرای طرح‌های توسعه شهری، از جمله طرح‌های جامع و تفصیلی، عدم بازگشایی معابر پیش‌بینی‌شده در طرح‌های توسعه شهری، کوتاهی در تملک املاک، یا نظارت ناکافی بر ساخت‌وسازها، مصادیق بارز «ترک فعل» محسوب می‌شوند که قانون برای آن‌ها جرم‌انگاری کرده است.
بسیاری از مدیران شهری، از جمله شهرداران و مدیران مناطق، پس از پایان دوره خدمت خود به دلیل ارتکاب ترک فعل با احکامی نظیر انفصال از خدمت یا پیگرد قضایی مواجه شده‌اند. با این‌حال، در مواردی مشاهده شده است که برخی مدیران پس از انفصال، با بهره‌گیری از نفوذ و لابی‌گری، بار دیگر به مناصب مدیریتی بازمی‌گردند.
رشت به بن بست شهرسازی رسیده است.
در طول سال‌ها، محدودیت‌های بودجه‌ای و تغییر در اولویت‌های مدیریت شهری، اجرای طرح‌های توسعه شهری رشت، به‌ویژه طرح تفصیلی و بازگشایی معابر پیش‌بینی‌شده در آن را که نقشی کلیدی در رفع گره‌های ترافیکی دارند، به تاخیر انداخته است. این وضعیت نه‌تنها به تغییرات منفی در اقتصاد شهر منجر شده، بلکه به افزایش ترافیک در مناطق مختلف رشت دامن زده و رشت را به بن بست شهرسازی کشانده است.
منطقه گلسار، که از دهه‌های گذشته با طراحی منظم شبکه‌های شهری و خیابان‌بندی استاندارد به‌منظور مدیریت ترافیک آینده شهر پایه‌ریزی شده بود، اکنون با معضل جدی ترافیک روبروست. این چالش، ضرورت بازنگری در اولویت‌های مدیریت شهری و اجرای قاطع طرح‌های توسعه، به‌ویژه بازگشایی خیابان‌های جدید و اصلی را بیش از پیش نمایان می‌سازد. در شهری متراکم و فشرده مانند رشت، افزایش پیوستگی افقی شبکه معابر از طریق بازگشایی مسیرهای جدید، راهکاری اساسی برای رهایی از گره‌های ترافیکی و بهبود کیفیت زندگی شهروندان است.