اثر ناترازی بانک ها در وضعیت وام های مسکن؛
کاهش تسهیلات ، نارضایتی خریداران
بازار مسکن در ایران سالهاست که با کمبود عرضه، جهش قیمتها و کاهش قدرت خرید خانوارها دستوپنجه نرم میکند. در چنین شرایطی، نقش بانک مسکن بهعنوان تنها بانک تخصصی حوزه مسکن بیش از همیشه اهمیت دارد.
اعلام ناترازی بانکی صرفا یک هشدار ساده در بخش حسابداری بانکی نیست بلکه نشانه ای از اختلال مهم ساختاری در وضعیت منابع و مصارف و اخطاری جدی در خصوص ظرفیت تسهیلاتدهی بانکی و پایداری ترازنامه است. این مهم در خصوص بانک مسکن که پرچمدار پرداخت تسهیلات بلند مدت جهت تامین مسکن خانوارهای ایرانی است به صورت مضاعف بروز خواهد کرد .
ناترازی زمانی رخ میدهد که رشد مصارف از رشد منابع پیشی گیرد. اعلام ناترازی به معنی عدم تعادل پایدار بین منابع تجهیز شده و تسهیلات پرداخت شده است.
بانک مسکن برخلاف بانکهای تجاری، بخش عمده منابع خود را در قالب وامهای بلندمدت و با نرخ ترجیحی پرداخت میکند. وامهایی که بازگشت آنها سالها طول میکشد و جریان نقدی بانک را تحت فشار قرار میدهد. از سوی دیگر، این بانک ابزارهای جذاب برای جذب سپردههای کوتاهمدت ندارد و همین موضوع باعث شده رشد منابع آن، کندتر از رشد تعهداتش باشد.در کنار این عوامل ، تکالیف دستوری و دولتی نیز فشار مضاعفی ایجاد کرده است. طرحهایی مانند «نهضت ملی مسکن»، «وام ودیعه» و «وام جوانان» بدون تامین منابع متناظر، بار مالی سنگینی بر دوش بانک گذاشتهاند. نتیجه این وضعیت، ناترازی قابلتوجهی است که در نهایت بانک مرکزی را برای اولین بار وادار به مداخله کرد.
بانک مرکزی برای کنترل ریسک و جلوگیری از گسترش ناترازی در شبکه بانکی، معمولا از ابزارهایی مانند:– محدودیت رشد ترازنامه – محدودیت اعطای تسهیلات جدید – افزایش نسبت سپرده قانونی – الزام به اصلاح ساختار مالی استفاده میکند. در مورد بانک مسکن نیز همین مسیر دنبال شده است. این محدودیتها از منظر ثبات مالی قابلدرکاند، اما پیامدهای مهمی برای بازار مسکن دارند.
در سالهای اخیر سابقه درخشان دهه 50 و 60 خورشیدی بانک مسکن، به عنوان تامین کننده اصلی مسکن خانه اولی ها، به دلیل کم توجهی و عملکرد نامناسب از دست رفته و طی بررسی بعمل آمده عامل ناترازی بانک مسکن دولت اعلام شده است. این مهم به دلیل انتقال منابع و تامین مالی مسکن مهر در اواخر دهه هشتاد شمسی روی داده است .
اعلام ناترازی بانک مسکن به عنوان شاخص اختلال در تعادل منابع و مصارف باعث کاهش ظرفیت تسهیلات دهی، نارضایتی خریداران مسکن و سپرده گذاران و طولانی شدن زمان انتظار تسهیلات گیرندگان شده است. این کاهش نقش در تامین مالی خریداران مسکن، منجر به انتقال بخشی از تقاضاها به سایر بانکها و موسسات مالی گردید به طوریکه جایگاه این بانک به عنوان اصلی ترین تامین کننده مسکن زیر سوال رفته است.
محدودیتهای اعمالشده بر بانک مسکن، اگرچه با هدف کنترل ریسک و حفظ ثبات مالی اعمال شدهاند، اما بدون اصلاح ساختار تامین مالی مسکن میتوانند به تشدید بحران مسکن منجر شوند. کاهش دسترسی خانوارها به وام، کند شدن ساختوساز و افزایش فشار بر بازار اجاره تنها بخشی از پیامدهای این محدودیتهاست.
از سوی دیگر این ناترازی نه تنها روی وام های فردی اثر گذار بوده بلکه منجر به ایجاد اختلال کل پروژه های ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و ساز و کاهش عرضه در بازار مسکن شده است.
هرچند بلند مدت بودن بازپرداخت تسهیلات مسکن (12 تا 22 سال) یکی از عوامل بروز ناترازی است لیکن تمرکز بر جذب منابع پایدار، افزایش سرمایه با حمایت دولت و در اولویت قرار دادن پرونده های تسهیلاتی با ریسک اعتباری کمتر میتواند احیا، بهبود تسهیلات دهی و بازسازی اعتماد عمومی را سرعت بخشیده و منجر شود تا ریسک شهرت بانک درآینده نزدیک به کاهش مطلوب دست یابد.
هرچند بلند مدت بودن بازپرداخت تسهیلات مسکن (12 تا 22 سال) یکی از عوامل بروز ناترازی است لیکن تمرکز بر جذب منابع پایدار، افزایش سرمایه با حمایت دولت و در اولویت قرار دادن پرونده های تسهیلاتی با ریسک اعتباری کمتر میتواند احیا، بهبود تسهیلات دهی و بازسازی اعتماد عمومی را سرعت بخشیده و منجر شود تا ریسک شهرت بانک درآینده نزدیک به کاهش مطلوب دست یابد.
بازسازی اعتماد عمومی ، شفافیت در گزارشدهی، ارایه برنامه عملیاتی برای خروج از ناترازی و بهبود نحوه و سرعت ارایه خدمات به مشتری میتواند اعتماد عمومی را بازسازی کند و منابع جدید جذب کند.
ناترازی بانک مسکن یک چالش ساختاری است که پیامدهای آن فراتر از یک بانک و حتی فراتر از نظام بانکی است و مستقیما بر بازار مسکن، اقتصاد خانوار و رشد اقتصادی اثر میگذارد. اصلاح این وضعیت نیازمند مجموعهای از اقدامات هماهنگ در سطح بانک، دولت و نهادهای نظارتی است.
* کارشناس بانکی
