مشابهت شهرها، خسارتهای جبرانناپذیر کلان پروژهها؛
بلندمرتبه سازی، سوزنی بر پیکر ناسازگار شهرها
با تصویب طرح بلندمرتبهسازی در شهرهای رشت و انزلی از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، اکنون در مرحلهای قرار گرفتهایم که تصمیمگیری درباره آن نمیتواند صرفا بر مبنای ظرفیت ساختوساز یا امکان فنی احداث ساختمانهای مرتفع صورت گیرد.
افزایش ارتفاع ساختمانها، هنگامی که در مقیاس شهری دنبال شود، تنها تغییر در تعداد طبقات نیست بلکه با افزایش تراکم جمعیتی، تغییر الگوی استقرار فعالیتها، افزایش سفرهای درونشهری، افزایش تقاضا برای پارکینگ و خدمات شهری و تغییر در سیمای کالبدی شهر همراه خواهد بود. از این رو، هرگونه تصمیم درباره توسعه عمودی در رشت و انزلی باید با توجه به شرایط خاص این دو شهر و در مقایسه با تجربه شهرهایی مانند تهران مورد بررسی قرار گیرد.
تجربه تهران نشان میدهد؛ بلندمرتبهسازی را نمیتوان جدا از سپهری که ساختمان در آن قرار میگیرد، ارزیابی کرد. تهران طی چند دهه گذشته یکی از مهمترین عرصههای توسعه ساختمانهای بلند در کشور بوده است و پیامدهای این روند از تغییر در ارزش زمین و تراکم ساختمانی گرفته تا افزایش فشار بر شبکه معابر، تاسیسات شهری و منظر شهری، در بخشهای مختلف آن قابل مشاهده است.
با این حال، تفاوتهای اساسی میان تهران و شهرهای گیلان اجازه نمیدهد که الگوی شکلگرفته در تهران بدون بررسی و تطبیق، مبنای تصمیمگیری برای رشت و انزلی قرار گیرد. شرایط طبیعی، ویژگیهای زمین، میزان رطوبت و بارندگی، وضعیت آبهای زیرزمینی، ساختار شبکه معابر، ظرفیت زیرساختها و همچنین هویت تاریخی و معماری این شهرها با تهران تفاوت دارد و همین تفاوتها میتواند نتیجه یک سیاست مشابه را در دو بستر متفاوت تغییر دهد.
یکی از موضوعات قابل تامل، مقیاس ارتفاعی پیشنهادی برای ساختمانهاست. اگر احداث ساختمانهای ۲۰ تا ۳۰ طبقه در برخی پهنههای رشت و انزلی در دستور کار قرار گیرد، این امر نسبت به مقیاس غالب ساختوساز موجود، تغییر محسوسی در ارتفاع و تراکم ایجاد خواهد کرد. اهمیت این تغییر زمانی روشنتر میشود که بدانیم افزایش تعداد طبقات معمولا با افزایش تعداد واحدهای ساختمانی و در نتیجه تمرکز جمعیت و فعالیت در یک محدوده همراه است.
بنابراین، ارتفاع ساختمان را نمیتوان به عنوان متغیری مستقل از ظرفیت محیط پیرامون در نظر گرفت. مقررات ملی ساختمان و استاندارد ۲۸۰۰ الزامات مربوط به ایمنی و طراحی فنی ساختمان را مشخص میکنند، اما رعایت ضوابط فنی ساختمان بهتنهایی به معنای مناسب بودن یک ارتفاع مشخص برای تمام نقاط شهر نیست. اینکه یک ساختمان از نظر سازهای قابلیت احداث داشته باشد، با این پرسش که آیا شهر میتواند تراکم ناشی از آن را بپذیرد، دو موضوع متفاوت است.
تجربه تهران نشان میدهد؛ بلندمرتبهسازی را نمیتوان جدا از سپهری که ساختمان در آن قرار میگیرد، ارزیابی کرد. تهران طی چند دهه گذشته یکی از مهمترین عرصههای توسعه ساختمانهای بلند در کشور بوده است و پیامدهای این روند از تغییر در ارزش زمین و تراکم ساختمانی گرفته تا افزایش فشار بر شبکه معابر، تاسیسات شهری و منظر شهری، در بخشهای مختلف آن قابل مشاهده است
شرایط زمینشناختی و هیدرولوژیکی رشت، یکی از مهمترین عواملی است که باید در تعیین ظرفیت ساختوسازهای بلند مورد توجه قرار گیرد. در بخشهایی از دشت گیلان، سطح نسبتا بالای آب زیرزمینی و ویژگیهای خاص لایههای خاک میتواند عملیات گودبرداری، اجرای پی و پایدارسازی سازه را با پیچیدگی بیشتری همراه کند. ساختمانهای بلند نیز به دلیل افزایش بار سازه، حساسیت بیشتری نسبت به ظرفیت باربری و نشست زمین دارند.
در چنین شرایطی، شناخت دقیق لایههای خاک، عمق آب زیرزمینی، میزان نشستپذیری، وضعیت پی و در صورت وجود، احتمال روانگرایی، پیششرط تصمیمگیری درباره ارتفاع ساختمان است. البته نمیتوان یک مقدار ثابت برای سطح آب زیرزمینی یا ظرفیت باربری خاک به کل شهر رشت نسبت داد. این مشخصات باید در محدوده هر پروژه و بر اساس مطالعات ژئوتکنیکی تعیین شود. همین موضوع نشان میدهد که اعمال یک ضابطه ارتفاعی یکسان برای پهنههای متفاوت شهر، بدون شناخت تفاوتهای زیرسطحی آنها، میتواند با محدودیتهای فنی مواجه شود.
موضوع زلزله نیز در این میان اهمیت ویژهای دارد. گیلان در پهنهای قرار گرفته است که سابقه فعالیتهای لرزهای در آن، توجه به خطر زلزله را در ساختوساز ضروری میکند. در ساختمانهای بلند، علاوه بر رعایت الزامات استاندارد ۲۸۰۰، ویژگیهای ساختگاه و نوع خاک نیز باید در ارزیابی رفتار سازه مورد توجه قرار گیرد. تهران نیز از این نظر شرایط سادهای ندارد و وجود گسلهای فعال و خطرپذیری لرزهای آن، همواره یکی از مسایل مهم برنامهریزی و ساختوساز در این شهر بوده است.
تجربه ساختوساز در پهنههای مختلف تهران نشان داده است که رعایت صرف ضوابط ساختمانی، بدون توجه به ویژگیهای محل استقرار پروژه، برای کاهش خطرپذیری کافی نیست. بنابراین، تجربه تهران بیش از آنکه مجوزی برای تکرار توسعه عمودی باشد، میتواند ضرورت شناخت دقیق ساختگاه و محدودیتهای طبیعی را نشان دهد.
مساله زیرساخت نیز در رشت و انزلی نمیتواند جدا از سیاست افزایش تراکم بررسی شود. هر ساختمان بلند جمعیت و فعالیت بیشتری را در یک محدوده متمرکز میکند و در نتیجه میزان تقاضا برای آب، برق، گاز، فاضلاب، پارکینگ و شبکه حملونقل افزایش مییابد. تهران بهرغم مشکلات گسترده در حوزه حملونقل و زیرساختهای شهری، از شبکه مترو، اتوبوسرانی، بزرگراهها و تاسیسات شهری گستردهتری برخوردار است.
این شبکه البته توان نامحدودی ندارد و توسعه متراکم در بسیاری از مناطق تهران به افزایش ترافیک، کمبود پارکینگ و فشار بر خدمات شهری منجر شده است. اگر چنین پیامدهایی در شهری با شبکه زیرساختی گسترده تهران قابل مشاهده است، ضرورت ارزیابی دقیق ظرفیت شبکهها در شهرهایی با مقیاس کوچکتر و ساختار متفاوت، بیشتر خواهد بود.
رشت و انزلی در سالهای اخیر با مسایل مختلفی در زمینه توسعه شبکه فاضلاب، حملونقل عمومی و ظرفیت معابر مواجه بودهاند. بنابراین، پیش از ایجاد تراکم جدید باید مشخص شود که شبکههای موجود تا چه اندازه میتوانند افزایش جمعیت و فعالیت را در پهنههای پیشنهادی تحمل کنند. درباره ترافیک نیز نمیتوان بدون توجه به تعداد واحدهای ساختمانی، نوع کاربری، میزان مالکیت خودرو، تعداد سفرهای روزانه، وضعیت پارکینگ و ظرفیت واقعی معابر، عدد مشخصی برای افزایش خودرو ارایه کرد.
با این حال، اصل مساله روشن است: تمرکز چندصد واحد مسکونی یا اداری در یک ساختمان، در صورت نبود ظرفیت مناسب در شبکه حملونقل، میتواند تقاضای سفر را در مدت کوتاهی افزایش دهد و فشار بیشتری بر معابر موجود وارد کند. این موضوع در بافتهایی که معابر آنها از ابتدا برای چنین تراکمی طراحی نشدهاند، اهمیت بیشتری خواهد داشت.
شرایط زمینشناختی و هیدرولوژیکی رشت، یکی از مهمترین عواملی است که باید در تعیین ظرفیت ساختوسازهای بلند مورد توجه قرار گیرد. در بخشهایی از دشت گیلان، سطح نسبتا بالای آب زیرزمینی و ویژگیهای خاص لایههای خاک میتواند عملیات گودبرداری، اجرای پی و پایدارسازی سازه را با پیچیدگی بیشتری همراه کند
در کنار زمین و زیرساخت، مساله هویت معماری و منظر شهری را نیز باید جدی گرفت. معماری بومی گیلان حاصل انطباق تدریجی بنا با اقلیم مرطوب و پربارش منطقه است. ایوانهای عمیق و نیمهباز، بامهای شیبدار، ارتباط مناسب میان فضاهای داخلی و فضای باز، استفاده از مصالح متناسب با شرایط محیطی و توجه به تهویه طبیعی، تنها عناصر ظاهری این معماری نیستند؛ بلکه بخشی از منطق فضایی و اقلیمی آن را شکل میدهند.
بنابراین، ورود ساختمانهای بلند به این بستر، بدون توجه به این منطق، میتواند به ایجاد تضاد میان مقیاس و زبان معماری جدید و ساختار موجود شهر منجر شود. در اینجا نیز تجربه تهران قابل توجه است. توسعه ساختمانهای بلند در بخشهایی از تهران بهویژه در محدودههایی که میان ساختمانهای مرتفع و بافتهای قدیمی ارتباط مناسبی برقرار نشده است، تغییراتی در منظر شهری و مقیاس فضاهای عمومی ایجاد کرده است. با این حال، نمیتوان همه مشکلات هویتی و بصری تهران را به بلندمرتبهسازی نسبت داد.
کیفیت طراحی، محل قرارگیری ساختمان، نحوه ارتباط آن با خیابان و فضای عمومی، ضوابط منظر و ارزشهای بافت پیرامون، همگی در این مساله دخالت دارند. همین نکته برای رشت و انزلی نیز صادق است. مساله اصلی آن نیست که هر ساختمان بلند الزاما با هویت شهر ناسازگار است؛ مساله این است که توسعه عمودی باید در چارچوب ویژگیهای محیطی و تاریخی شهر انجام شود و برای آن ضوابط مشخصی وجود داشته باشد.
اگر قرار باشد بلندمرتبهسازی در گیلان دنبال شود، استفاده از عناصر معماری بومی نباید به تقلید ظاهری از فرم خانههای سنتی محدود شود. آنچه اهمیت دارد، شناخت اصولی است که این معماری در پاسخ به اقلیم و شیوه زندگی ایجاد کرده است.
به عنوان نمونه، نحوه استفاده از فضای نیمهباز، کنترل بارندگی، هدایت آب، تامین تهویه طبیعی و ایجاد ارتباط میان فضای داخلی و محیط بیرون میتواند در معماری معاصر مورد بازخوانی قرار گیرد. چنین رویکردی میتواند امکان شکلگیری معماری جدیدی را فراهم کند که در عین معاصر بودن، با شرایط اقلیمی و فرهنگی منطقه بیگانه نباشد.
پیامدهای اقتصادی و اجتماعی بلندمرتبهسازی نیز نیازمند مطالعه مستقل است. افزایش تراکم در یک منطقه میتواند ارزش زمین را تغییر دهد و در صورت افزایش تقاضای سرمایهگذاری، قیمت زمین و مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. تجربه تهران نشان داده است که افزایش تراکم ساختمانی الزاما به معنای افزایش دسترسی اقشار مختلف به مسکن نیست.
در برخی مناطق، ساختمانهای بلند بیشتر به بازار سرمایه و سرمایهگذاری ملکی پاسخ دادهاند تا نیاز واقعی گروههای متوسط و کمدرآمد. از این رو، برای رشت و انزلی نیز باید مشخص شود که افزایش تراکم قرار است چه مسالهای را حل کند و چه گروههایی از منافع آن برخوردار خواهند شد. همین موضوع درباره روابط اجتماعی نیز قابل طرح است.
نحوه طراحی مجتمعهای بلندمرتبه، میزان دسترسی ساکنان به فضاهای مشترک، کیفیت فضاهای عمومی و نیمهعمومی و نوع مدیریت ساختمان میتواند بر روابط همسایگی اثر بگذارد. بنابراین، نسبت دادن کاهش تعاملات اجتماعی صرفا به ارتفاع ساختمان، تحلیل کاملی نیست. با این حال، تغییر ناگهانی مقیاس و تراکم سکونت میتواند الگوی اجتماعی یک محله را تغییر دهد و به همین دلیل باید پیامدهای اجتماعی آن پیش از تصمیمگیری بررسی شود.
پیامدهای اقتصادی و اجتماعی بلندمرتبهسازی نیز نیازمند مطالعه مستقل است. افزایش تراکم در یک منطقه میتواند ارزش زمین را تغییر دهد و در صورت افزایش تقاضای سرمایهگذاری، قیمت زمین و مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. تجربه تهران نشان داده است که افزایش تراکم ساختمانی الزاما به معنای افزایش دسترسی اقشار مختلف به مسکن نیست
در چنین شرایطی، اولویت دادن به نوسازی و ارتقای بافتهای ناکارآمد میتواند یکی از گزینههای قابل بررسی باشد. رشت دارای بخشهایی از بافت تاریخی و قدیمی است که همزمان با مسائل فرسودگی، کمبود خدمات و کاهش کیفیت محیطی مواجهاند. محلههایی مانند تختی، ساغریسازان و پل عراق، در صورت برخورداری از ظرفیتهای لازم، میتوانند در قالب برنامههای نوسازی و بهسازی مورد توجه قرار گیرند.
البته نه با رویکرد جایگزینی کامل بافت تاریخی با ساختمانهای بلند، بلکه با هدف ارتقای کیفیت زندگی، تقویت زیرساختها و حفظ ارزشهای کالبدی و تاریخی. توسعه شهری زمانی پایدارتر خواهد بود که افزایش ظرفیت سکونت با حفظ سرمایههای موجود شهر همراه شود. از مجموع این ملاحظات میتوان نتیجه گرفت که مساله اصلی بلندمرتبهسازی در رشت و انزلی، مخالفت یا موافقت کلی با افزایش ارتفاع نیست. آنچه اهمیت دارد، نحوه تعیین محل، میزان تراکم و شکل استقرار ساختمانهای بلند است.
ارتفاع ساختمان باید بر اساس ظرفیت همان پهنه تعیین شود و این ظرفیت نیز تنها با یک شاخص قابل سنجش نیست. شرایط زمین و آب زیرزمینی، خطر لرزهای، ظرفیت شبکه معابر، حملونقل عمومی، تاسیسات شهری، ارزشهای تاریخی و منظرین و ویژگیهای اجتماعی محله، مجموعه عواملی هستند که باید همزمان در تصمیمگیری دخالت داشته باشند.
بر همین مبنا، پیش از تصویب نهایی طرح، انجام مطالعات دقیق ژئوتکنیکی و هیدرولوژیکی برای تمام پهنههای پیشنهادی ضروری است. تعیین سطح آب زیرزمینی، ویژگی لایههای خاک، ظرفیت باربری، نشستپذیری و شرایط لرزهای هر محدوده باید براساس دادههای واقعی همان محل انجام شود. در کنار آن، ظرفیت شبکههای آب، فاضلاب، برق، گاز و همچنین وضعیت حملونقل و پارکینگ باید در ارتباط مستقیم با تراکم پیشنهادی ارزیابی شود.
مطالعه منظر شهری و میراث معماری نیز باید مشخص کند که ساختمانهای بلند در چه محدودههایی امکان استقرار دارند و در کدام بخشها میتوانند به ساختار تاریخی یا خوانایی سیمای شهر آسیب وارد کنند. ارزیابی اجتماعی و اقتصادی نیز نباید به مرحله پس از اجرای طرح موکول شود.
تاثیر احتمالی بلندمرتبهسازی بر قیمت زمین و مسکن، الگوی مالکیت، ترکیب اجتماعی محلهها، دسترسی گروههای مختلف به مسکن و میزان استفاده واقعی از واحدهای جدید، بخشی از اطلاعاتی است که میتواند کیفیت تصمیمگیری را افزایش دهد. بدون چنین ارزیابیای، مشخص نیست که افزایش تراکم تا چه اندازه به نیازهای واقعی شهر پاسخ خواهد داد و تا چه اندازه ممکن است صرفا به افزایش ارزش زمین و سرمایهگذاری ملکی منجر شود.
مساله اصلی بلندمرتبهسازی در رشت و انزلی، مخالفت یا موافقت کلی با افزایش ارتفاع نیست. آنچه اهمیت دارد، نحوه تعیین محل، میزان تراکم و شکل استقرار ساختمانهای بلند است
تجربه تهران در این میان ارزش مطالعه دارد، اما نمیتواند نسخهای برای رشت و انزلی باشد. تهران و شهرهای گیلان از نظر بستر طبیعی، شرایط اقلیمی، ساختار زیرساختی، مقیاس شهری و ویژگیهای تاریخی و معماری تفاوتهای جدی دارند. آنچه از تهران میتوان آموخت، نه یک الگوی ثابت برای تعداد طبقات، بلکه مجموعهای از پیامدهای مثبت و منفی توسعه عمودی است که میتواند در ارزیابی تصمیمهای آینده مورد استفاده قرار گیرد.
از این رو، مناسب است تصمیمگیری درباره ساختمانهای بلند در رشت و انزلی از تعیین یک عدد ثابت برای ارتفاع فاصله بگیرد و به سمت پهنهبندی مبتنی بر ظرفیت حرکت کند. در چنین رویکردی، ممکن است احداث ساختمان بلند در یک پهنه از نظر فنی و شهرسازی قابل قبول باشد، اما همان ارتفاع در پهنهای دیگر به دلیل شرایط خاک، ضعف شبکه معابر، حساسیت منظر یا ارزش تاریخی نامناسب تشخیص داده شود.
این تفاوت نه یک محدودیت برای توسعه، بلکه لازمه برنامهریزی متناسب با ویژگیهای واقعی شهر است.بلندمرتبهسازی در صورتی میتواند به بخشی از فرایند توسعه رشت و انزلی تبدیل شود که پیش از افزایش ارتفاع، ظرفیت شهر برای پذیرش آن مشخص شده باشد. رعایت استانداردهای فنی ساختمان ضروری است، اما برای تصمیمگیری در مقیاس شهری کافی نیست.
آینده این دو شهر به جای آنکه بر پایه انتقال تجربه یک کلانشهر دیگر تعیین شود، باید از دل شناخت دقیق زمین، اقلیم، زیرساخت، ساختار اجتماعی و هویت معماری خود آنها شکل گیرد. تنها در چنین شرایطی میتوان میان نیاز به توسعه و ضرورت حفاظت از ویژگیهایی که رشت و انزلی را از سایر شهرهای کشور متمایز میکند، تعادل برقرار کرد.
*دانشجوی دکتری معماری و شهرسازی
⃞