در کنار هر مصوبهشهری، مشخصا بلندمرتبهسازی در رشت و انزلی، رسم نقشههای برنامهریزان شهری است که با مطالعه و بررسی طرح پیشرو میتوان گفت؛ به یکی از بحثبرانگیزترین و پرمناقشهترین مسایل رشت و گیلان تبدیل خواهد شد.
این طرح و مصوبه درصورتی تصویب و در آینده نزدیک به منصه ظهور خواهد رسید که ایران در جنگی تحمیلی قرار گرفته و از سویی گیلان، رشت و شهرهای آن، در ۱۸ و ۱۹ دیماه، کالبدهای شهری آن شاهد بازتولید خشونت بوده و فروکاست تابآوری آن در سطح بالایی قرار داشته است.
در مواجهه نخست با بررسی نقشه برنامهریزان شهریِ شرکت مشاور که امکانسنجی موقعیتهای مناسب پهنهبندی برای مصوبه بلندمرتبهسازی را بر عهده داشته است، باید بیان کرد که برخلاف انتظار، پهنهبندی نه برای پاسخ به نیازهای ضروری شهر، بلکه به شکلی بیرحمانه، تمام وسعت شهر را از شمالیترین تا جنوبیترین و از شرقیترین تا غربیترین نقاط آن دربر گرفته است. بهگونهای که در تمامی پهنهها، افزایش چشمگیری در تعداد طبقات پیشبینی شده و هر پهنه با افزایش چهار تا بیستودو طبقه ارزیابی شده است.
این دانهبندیهای بسیار پراکنده و گسترده، ورای ایرادات زیستمحیطی، طراحی شهری و از همه مهمتر حقوقی، یک پیام واحدی را منتقل میکند؛ آیا این سطح از افزایش افسارگسیخته تراکم، پاسخی به نیاز واقعی شهر است یا بستری مهیا برای آغاز سوداگری؟
بحران عرضه یا بحران قدرت خرید؟
شاید نخستین استدلال موافقان این طرح و شرکت مشاور، حل بحران مسکن باشد؛ گزارهای که بدون توجه به بحرانهای کنونی کشور، تنها بر روی کاغذ جذاب به نظر میرسد. افزایش عرضه، در شرایط عادی، باید به تعادل بازار کمک کند؛ اما با توجه به تجربه اجرای چنین طرحهایی در دیگر شهرها حتی در پایتخت این پرسش مطرح است که آیا بازار به خودی خود و با چنین افزایش افسارگسیختهای، توانسته است به تعادل و توازن برسد؟
و آیا مسکن و تولید فضای شهری در چنین مقیاسی را میتوان کالایی صرفا رقابتی دانست که سرانجام آن به شکست منتهی نشود؟ از همه مهمتر، آیا این ساختار بازار مسکن، لزوما به افزایش دسترسی مردم به مسکن و سرپناهی امن خواهد انجامید؟
این طرح در نخستین گام، ارمغانی برای تراکمفروشی مازاد بر ظرفیت شهری است؛ اقدامی که در عمل پاسخگوی یک نیاز دقیق نیست، بلکه به خلق نیازی کاذب برای مالیشدن فضا و مسکن میانجامد. در سالهای اخیر، کارشناسان متعددی بر این باور بودهاند که این بازار در دورههای پنجساله به جای آنکه به تعادل و پایداری برسد، از مسیر خود خارج شده و دچار رکود میشود.
در تجارت و خلق کسب و کار، تشخیص نیاز، همراه با امکانسنجی عوامل درونی و بیرونی، نخستین گام برای یافتن پاسخ آن رنج و خلق ارزش است. اما ایجاد یک نیاز، بدون تشخیص درست و بدون امکانسنجی واقعی، سبب میشود بازار در دورههای مختلف محکوم به شکست باشد و برای خروج از آن، یا هزینههای سنگینی از سوی عموم جامعه پرداخت شود یا آن بازار با شکست مواجه گردد.
نیاز انسان به سرپناهی امن در جامعهای امن و پایدار و با حفظ الزامات محیطزیستی، لزوما با تراکمفروشی پاسخ داده نمیشود. در عمل، تراکمفروشی در این سطح، بیش از آنکه پاسخی به نیاز مسکن باشد، پاسخی به کسری بودجه دستگاههای بالادستی، از جمله شهرداریها و همچنین پروژههای ورشکسته صنعت ساختمان است که هرگز نتوانستهاند راهکاری پایدار برای تداوم فعالیت اقتصادی خود بیابند. باید دانست که طرح تفصیلی شهر رشت، با دارا بودن بافتهای تاریخی ارزشمند و بافتهای فرسوده، نیازی به تراکمفروشی در این سطح ندارد و بازنگری آن باید در راستای رفع عارضه بدمسکنی صورت گیرد.
رشت با بحران کمبود مسکن روبهرو نیست؛ آنچه رشت و گیلان از آن رنج میبرند، عارضه بدمسکنی و عواملی است که این عارضه را پدید میآورند. عدم خلاقیت متولیان و ذینفعان این بازار نیز سبب شده است که به جای پرداختن به بحران بدمسکنی، چرایی کاهش قدرت خرید خانوارها و یافتن راهحلهایی برای تامین سرپناهی امن و باکیفیت، به سمت خلق فضاهایی مبتنی بر تراکمفروشی حرکت کنند؛ در حالی که با وجود جنگ، تورم و تحریم، این روند به معنای خانهدار شدن بخش بزرگی از خانوارهای رشت و گیلان نخواهد بود و به دلایل یادشده، متقاضی واقعی این واحدها نیز شکل نخواهد گرفت.
در نهایت این پرسش اساسی مطرح است که طرح مصوب برنامهریزان شرکت مشاور مشخصا به نفع چه کسانی است و هزینه تامین کسریهای مالی شهردار، و عدم خلاقیت کاسبان حوزه صنعت و ساخت و ساز برای بدست آوردن کسب و کار و بازار پایدار از جیب چه کسانی پرداخت خواهد شد؟
از بحران قدرت خرید تا مالیشدن مسکن
بازار مسکن ایران در دهههای گذشته همواره از چرخههای رکود و رونق تبعیت کرده است. در دورههای رکود، کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش هزینه ساخت و قیمت زمین و افت تقاضای مؤثر، موجب کاهش سرمایهگذاری و توقف بخشی از فعالیتهای ساختمانی میشود. در چنین شرایطی، سیاستهای دستگاهای بالادستی گاه به جای تمرکز بر تقویت قدرت خرید خانوارها و اصلاح ساختار بازار،به سمت گسترش ظرفیتهای کالبدی شهرها سوق پیدا میکند؛ رویکردی که بیش از آنکه پاسخی به تقاضای مصرفی باشد، امکان شکلگیری عرصههای جدید سرمایهگذاری تهاجمی را فراهم میآورد.
در این چارچوب، رشت و دیگر شهرهای گیلان، به دلیل آنکه تاکنون تجربه گسترده بلندمرتبهسازی را نداشتهاند، میتوانند به عرصهای تازه برای گردش سرمایه در بخش ساختمان تبدیل شوند. پیامد چنین سیاستی، در صورت تحقق، تنها افزایش تعداد ساختمانهای بلند نخواهد بود؛ بلکه افزایش ارزش زمین، تغییر رفتار بازار، تقویت انگیزههای سرمایهگذاری غیرمصرفی (مسکن موقت) و حرکت تدریجی مسکن از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایهای را نیز به همراه خواهد داشت.
در شرایطی که دولت نقش محدودی در حمایت موثر از قدرت خرید خانوارها و تامین مالی پایدار بخش مسکن ایفا میکند، افزایش ظرفیت ساختوساز، به تنهایی، الزاما به افزایش دسترسی شهروندان رشت و انزلی به مسکن منجر نخواهد شد. برعکس، این احتمال وجود دارد که با رشد ارزش زمین و هزینههای ساخت، فاصله میان قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوارهای رشت و انزلی افزایش یابد و بخش قابل توجهی از واحدهای جدید نه برای سکونت دایمی شهروندان رشت و گیلان بلکه برای تقاضاهای سرمایهای، خانههای چندمی یا اقامتهای موقت جذاب شوند.
در چنین وضعیتی، پرسش اصلی دیگر این نیست که چند طبقه ساخته خواهد شد؛ بلکه این است که این توسعه برای چه کسانی، با چه هدفی و با پرداخت چه هزینهای انجام میشود. اگر سیاست بلندمرتبهسازی نتواند مساله قدرت خرید، عدالت فضایی، ظرفیت زیرساختی و منافع عمومی را همزمان پاسخ دهد، این خطر وجود دارد که به جای حل بحران مسکن، تنها زمینه انتقال بحران از اقتصاد ساختوساز به کالبد شهر را فراهم کند؛ بحرانی که هزینههای آن را نه بازار، بلکه شهر، محیطزیست و هویت که نسلهای آینده پرداخت خواهند کرد.
مساله و رنج رشت، کمبود عرضه مسکن نیست؛ مساله اصلی، کاهش قدرت خرید خانوارها، گسترش بدمسکنی و غلبه منطق اقتصاد سیاسی زمین بر سیاستگذاری شهری است. ازاینرو، اگر هدف واقعی افزایش دسترسی شهروندان به مسکن باشد، سیاستگذاری باید متوجه ریشههای این بحران، از جمله ارتقای قدرت خرید با تسهیلات بانکی و مسکن دولتی ، احیای بافتهای فرسوده، بهرهگیری از ظرفیت خانههای خالی، اصلاح نظام مالی زمین و مسکن و توسعه درونزای شهری باشد، نه آنکه صرفاً با افزایش تراکم ساختمانی و بلندمرتبهسازی، زمینه تشدید مالیشدن فضا و سوداگری در بازار زمین و مسکن را فراهم آورد.