ضرورت بلندمرتبهسازی در گیلان چیست؟
بلندمرتبهسازی، سرگردان در شفافسازی ضرورتها
با خبر تصویب طرحهای بلندمرتبه سازی رشت و انزلی این موضوع مجددا به بحث داغی تبدیل شد.
نگارنده تا کنون در دو جلسه رسمی ادارهکل راه و شهرسازی و بیش از پنج نشست خودجوش کارشناسان حضور داشته و دیدگاه بالغ بر سی نفر از متخصصین شهرسازی، معماری، سازه، تاسیسات زیربنایی، ترافیک، زمین شناسی، محیط زیست، علوم انسانی و کنشگران محیط زیست، توسعه پایدار و مدیریت شهری را شنیده است.
تاکنون دو قرارداد توسط شهرداریهای رشت و انزلی با دو مشاور برای پروژه بلندمرتبه سازی مطالعه و علیرغم نقدهای فراوان در مراجع مربوطه از جمله شورای عالی معماری و شهرسازی کشور مطرح و تصویب شده است.
بنابر خبرهای رسیده عرصههای اولیه پیشنهادی چیزی در حد فاجعه بود که در مراحل بررسی و با ورود کارشناسان و برخی مدیران کل راه و شهرسازی و برخی از دیگر ادارات، بخشهایی از عرصههای پیشنهادی حذف و از وقوع فاجعه جلوگیری شد اما همچنان نقدهایی جدی هم در مبانی طرحها، هم در عرصهها و هم در ضوابط و مقررات وارد است.
از سوی دیگر اداره کل راه و شهرسازی به درخواست مقام ارشد استان و دستور وزیر راه و شهرسازی مطالعه بلندمرتبه سازی در سطح استان را به مشاور واگذار کرده که به تازگی آغاز و با مدیریت واحد مربوطه در اداره کل، مشاور موظف به گفت و گو با متخصصین، تشکلها و به نوعی مردم شده تا طرح با لحاظ همه جنبههای فنی، اقتصادی، اجتماعی و محیط زیستی و آگاهی از شرایط فرهنگی، اجتماعی استان تهیه شود تا از مشکلات و نقدهای وارده بر دو طرح پیشین مصون بوده و شاید به منطقیتر شدن آنها در زمینه ضوابط و عرصه ها کمک نماید.
با توجه به اینکه برنامهریزی شهری و روستایی موضوعی چند وجهی و بین رشتهای است به این رویداد میتوان از منظرهای مختلف پرداخت.
با این مقدمه نسبتا طولانی در ادامه از منظر ضرورتها به طرح پرداخته خواهد شد و شاید در آینده، نگارنده در کنار نظرات خود با بهرهگیری از آنچه که از سایر متخصصین آموخته به دیگر جوانب نیز بپردازد.
بنیادیترین سوال این است که ضرورت بلندمرتبه سازی در گیلان چیست؟
نگارنده در نظرات مسوولین به نکته شفاف و منسجمی در این زمینه دست نیافته و شاید تنها مورد نظرات استاندار پس از انتشار خبر تصویب دو طرح رشت و انزلی است که صرف نظر از مغالطاتی از جمله اختصاص 3 درصد از مساحت شهر برای حفظ بیش از 97 درصد از پهنه شهری، موارد زیر بعنوان دستاوردهای تصویب طرح بطور رسمی در تارنمای ایشان انعکاس یافته است:
این مصوبه گامی مهم برای:
-جلوگیری از تغییر کاربری اراضی کشاورزی
-حفظ محیط زیست و منابع طبیعی
-مدیرت هوشمند توسعه شهری
-پاسخ به نیازهای آینده مسکن و سکونت در گیلان
متخصصین محیطزیست و کشاورزی در خصوص دو بند اول نقدهای جدی دارند که پرداختن تخصصی به آنها در این نوشته ممکن نیست و در انتها به جنبههای عمومی آن اشاره میشود.
درخصوص مدیریت هوشمند توسعهشهری نیز ناگفته پیداست که در شهری که حتی از نبود زیرساختهای معمولی به شدت رنج میبرد با احداث هوشمندترین برجها در 3 درصد پهنه نمیتوان به توسعه هوشمند باقی شهر دست یافت مگر تغییر نگرش در شوراها که شهردار منتخب آنهاست رخ دهد و با روند انتخابات سالهای اخیر این انتظار رویایی بیش نیست.
حال چهارمین گام مهم که بخشی از اصل داستان اما نه همه آن است باقی میماند:
“پاسخ به نیازهای آینده مسکن و سکونت در گیلان”
همانگونه که پیشتر گفته شد از آنجا که بصورت شفاف اهداف و ضرورتهای بلندمرتبه سازی روشن نیست به جای بررسی، طرح پرسشهای زیر میتواند راهگشا باشد.
-میزان نیازهای آینده به مسکن چقدر است و چه کسی آن را برآورد کرده است؟
-کیفیت تقاضای سکونت در آینده چگونه است؟
-متقاضیان سکونت در آینده چه ویژگیهایی به لحاظ سنی، جنسی، مولد بودن، شاغل یا بازنشسته بودن دارند؟
-چه میزان از این نیازها بومی و چه میزان غیر بومی است؟
-چند درصد متقاضیان غیربومی قصد مهاجرت قطعی و سکونت دایمی و چند درصد قصد سکنا در گیلان به عنوان خانه دوم دارند؟
-چند درصد از تقاضاها صرفا برای حفظ ارزش سرمایه صورت می گیرد؟
حال اگر پاسخ این پرسشها و پرسشهای مشابهی که به ذهن نگارنده نرسیده روشن شود تازه به پرسشهای دیگری از جمله موارد زیر میرسیم:
-هزینه ساخت هر متر مربع بلند مرتبه چیست؟
-هزینههای شارژ ماهانه آنها چقدر است؟
-چند درصد اهالی بومی توان خرید و پرداخت شارژ این ساختمانها را دارند؟
-از بین آنها چند نفر تمایل به زندگی در چنین فضایی را دارند؟
-دو پرسش بالا را میتوان برای مهاجرین غیربومی قطعی و خانه دومی نیز پرسید.
-اساسا فردی که از دود و دم و آپارتماننشینی به نیت آب و هوای خوب و سرسبزی به گیلان گریخته چقدر تمایل به زندگی در چنین فضایی دارد؟
-امروزه که علیرغم افزایش شدید و ناگهانی بهای مسکن در زمانی کوتاه میتوان یک ویلا با 200 متر زمین و صد متر بنا را زیر ده میلیارد تومان در روستا خرید و در آن بدون دغدغه زندگی در آپارتمان زیست با ده میلیارد تومان چند متر بنا در یک بلند مرتبه قابل خرید است؟
از یک سو در قوانین بالادستی جلوگیری از تمرکزگرایی برای شهرهای بزرگ و کلان شهرها توصیه شده و بلندمرتبهسازی به شرط عدم افزایش جمعیتپذیری قابل پذیرش است و از سوی دیگر مطابق بررسیهای جمعیتی و آمایش سرزمین رشد جمعیت گیلان تا سال 1415 کاهشی پیش بینی شده و توصیه ها نیز مبتنی بر تثبیت جمعیت است آیا بلندمرتبه سازی با این حجم و بدون توجه به پرسشهای بالا حرکت در جهت عکس نیست؟
آیا ساخت برج لوکس که هزینه خرید هر متر آن چندین برابر هزینه خرید یک متر مربع خانه ویلایی سند دار در روستاها یا آپارتمان در شهر است میتواند از تغییر کاربری اراضی کشاورزی جلوگیری کند یا این دو بازارهایی هستند که هیچ ارتباطی با هم ندارند؟
گرچه انتظار شنیدن پاسخ پرسشها از استانداری، مدیران شهری، اداره کل راه و شهرسازی و مشاورین انتظاری شدنی نیست اما بدون تردید طرحی که بدون اندیشیدن به این پرسشها و یافتن پاسخ آنها ارایه شود از نظر نگارنده فاقد کیفیت لازم خواهد بود.
کاش در طرح پیش رو که برای کل استان گیلان مورد مطالعه قرار میگیرد این موارد پایهای بیش و پیش از هر چیز مورد بررسی قرار گیرد.
*کنشگر توسعه پایدار و کارشناس تاسیسات زیربنایی