نظام برنامهریزی و ساختار قانونی و اجرایی کشور طی دهههای متمادی به تدوین اصول و ضوابطی منجر شده است که بر اساس آن، مدیریت و اداره کشور با نقشآفرینی اشخاص حقیقی و حقوقی و در چارچوب قوانین، اقدام به اتخاذ تصمیمها و رویکردهایی میکند؛ تصمیمهایی که آثار و پیامدهای آنها تا درونیترین لایههای زندگی شهروندان نفوذ کرده و آینده سرزمین را ترسیم میکند.
در این میان، برخی مفاهیم و کلیدواژهها همانند یک «مد» یا گرایش مقطعی در بازههای زمانی خاص به کانون توجه نظام قانونگذاری و اجرایی تبدیل میشوند. کارنامه این مفاهیم را میتوان در پیامدها و عواقب آنها در دورههای گذشته مورد بررسی و ارزیابی قرار داد. با این حال، آنچه از مدیریت هوشمند و برنامهریزی خردمندانه انتظار میرود، نه صرفا واکنش به روندها، بلکه آیندهنگری و پیشبینی پیامدها پیش از وقوع آنهاست.
در این چارچوب، مفهوم «بلندمرتبهسازی» از جمله راهبردها و رویکردهایی است که با پشتوانهای نظری و بر مبنای نیازسنجیهای علمی و فنی وارد ادبیات اجرایی و برنامهریزی شهری شده است. با این وجود، فقدان نگاه جامع و آیندهپژوهانه در بهکارگیری این رویکرد میتواند همانند سمی مهلک، حیات شهری و کیفیت زندگی شهروندان را با مخاطرات جدی مواجه سازد.
در این میان، شهرهای بندرانزلی و رشت از گیلان در مرحله تصویب طرح بلند مرتبه سازی قرار گرفتند که پس از بررسی و ارزیابی خروجیهای در دسترس منابع و مطالعات و پیشنهادات، لازم است که به نکات زیر که دارای اهمیت ویژه ای است توجه شود:
نکات مثبت و بالقوه طرح:
اگر به درستی طراحی شود، بلندمرتبهسازی میتواند مزایایی داشته باشد:
-کاهش گسترش افقی شهر و جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی و جنگلی
-افزایش بهرهوری از زمین در نقاط دارای زیرساخت مناسب
-امکان توسعه مبتنی بر حملونقل عمومی (TOD)
-کاهش هزینه ارائه خدمات شهری در پهنههای متراکم
-ایجاد تنوع در بازار مسکن
-امکان شکلگیری مراکز جدید فعالیت اقتصادی
انتقادات و نکات منفی مشاهده شده در طرحها:
-اعتبار داده های مورد استفاده در مبنای استدلال مورد تردید است.(از آمار 1395 بعنوان وضع موجود استفاده شده است.
-وزن دهی معیارهای مکانیابی نامفهوم و نحوه تاثیر آن بر مکان گزینی نهایی نامشخص است.
-صحت سنجی دادههای زمین شناسی، خرده اقلیم، شاخصهای اجتماعی و اقتصادی و … صورت نگرفته است.
-مبنای استدلال و اطلاعات تحلیل وضع موجود در پیشنهادات لحاظ نشده و حتی بعضا نقض شده است ( به طور مثال جانمایی بلندمرتبهسازی در خط گسل منطقه 4 شهر رشت)
-ظرفیت سنجی شبکه تامین انرژی و بررسی میزان فشار وارده بر تاسیسات و تجهیزات شهری با مستندات ارگانهای ذیربط لحاظ نشده است.
-مباحث حمل و نقل شهری، هیدرولوژیکی و ژئو تکنیکی به عنوان یکی از بخشهای تخصصی و الزامی در پیوست مطالعات مغفول مانده است.
-به ویژگی خاص اقلیمی و اکوسیستم خاص گیلان (بویژه در بندر انزلی) در کاهش جریان هوا، افزایش جزیره حرارتی، افزایش رطوبت ماندگار، افزایش آلودگی هوا در آینده در مطالعات و مکانیابی و اثرات محیطزیستی معیار تاثیرگذاری نبوده و لحاظ نشده است.
-محله محوری و ارتباط و تناسب اجتماعی بعنوان معیاری دارای وزن مناسب در جانمایی لحاظ نگردیده که شهرهای رشت وبندرانزلی را از مسیر تحقق شهر ایرانی – اسلامی منحرف کرده و با مغایرتهای فرهنگی و تضاد اجتماعی و اقتصادی مواجه میسازد.
-ارتباط معنادار با اسناد فرادست و تطابق با آن (به عنوان مثال طرح آمایش سرزمین که به جمعیتپذیری شهر اشاره دقیق و صریح دارد) دارای اشکال است و از نظر حقوقی میتواند بعنوان مغایر قانون تلقی شود. حال آنکه طی مسیر اهداف، اسناد و قوانین بالادست یکی از الزامات بنیادی تهیه این گونه طرحهاست.
-شتابزدگی و همچنین عدم تناسب پیشنهادات با مناطق واجد شرایط و همچنین نگاه سوداگرانه در برخی از پهنهها بصورت واضح مصداق روشن دارد.
-و ….
پیشنهادات اصلاحی:
با نگاه واقع بینانه و مشاهدات و همچنین طی فرآیند تصویب و ابلاغ آتی در شورایعالی شهرسازی ایران، پیشنهادات اصلاحی که میتواند اثرات گسترده و چند جانبه این دو طرح را تاحدی تقلیل دهد میتوان اینگونه بر شمرد:
1- تبدیل طرح از «پهنه مجاز» به «پهنه مشروط»:
الزامات و رعایت ضوابط و مقررات ضرروی -به عنوان پیش نیاز و شرط لازم برای دریافت حقوق و مجوز احداث باشد که برخی از آنها عبارتند از؛
-انجام ارزیابی راهبردی محیطزیستی (SEA)
-تعیین سقف تراکم جمعیتی
– مطالعات شبیهسازی جریان هوا و مدل CFD
-الزام به تامین زیرساخت و مجوز
-تطابق الگوی معماری با هویت و ساختار فرهنگی (با توجه به نقش اینگونه بناها در منظر شهری)
-اخذ «عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر ضابطه» و اختصاص آن به توسعه زیرساختها، فضاهای عمومی و خدمات شهری در همان محدوده.
-استفاده و تعبیه انرژی پاک در تامین برق، مدیریت آب خاکستری، تفکیک و مدیریت پسماند و …
-بررسی تامین پارکینگ و سطح اشغال مناسب برای ساکنین و مراجعات در اثر سفرهای تولید شده این بناها
2-امکان بازنگری اساسی در طرح جامع بلند مرتبه سازی استان:
با توجه به قرارداد طرح جامع بلندمرتبهسازی در استان گیلان، فرصت بازنگری در پیشنهادات مصوب این دو شهر نیز فراهم بوده و تصویب در این مرحله مانع بازنگری و اصلاحات آتی نباشد. این فرصت میتواند بسیاری از خلاءها و نواقض و مغایرتهای موجود در این طرح را دقیقتر ارزیابی و صحتسنجی نماید.
-بازنگری کامل مکانیابی بر پایه تحلیلهای چندمعیاره (MCDA) با استفاده از معیارهایی مانند ظرفیت زیرساخت، دسترسی، مخاطرات طبیعی، ارزشهای محیطزیستی، الگوی باد، منظر شهری و فاصله از پهنههای حساس.
-تدوین ضوابط اختصاصی طراحی برای اقلیم مرطوب گیلان، شامل نسبت سطح اشغال، فاصله بین برجها، تأمین نور و تهویه طبیعی، و مدیریت آبهای سطحی.
-پرهیز از نگاه صرف کالبدی و تک بعدی در همان پهنه و بنا و لزوم پیوست تاثیر گذار بر پیشنهادات در ابعاد محیط زیست، اجتماعی، هویت تاریخی و فرهنگی، سازمان فضایی و ساختار عملکردی شهر.
3-مشخصات و ساختار بهره برداری:
بلند مرتبه سازی و الگوی سکونت در برجهای ساختمانی و یا احداث مراکز تجاری خدماتی درشتدانه، میتواند جریان بیبرنامه مهاجرتها را تشدید و تسریع کننده پدیده خانه دوم و فشار تراکم جمعیتی و علاوه بر مسایل اجتماعی، سبب به مخاطره انداختن تاب آوری گیلان شود.
فلذا این موارد میتواند بعنوان ضابطه الزامی برای این پهنهها تصویب و مورد نظارت قرار گیرد:
-تدوین ضوابط کنترلی برای جلوگیری از گسترش خانههای دوم در برجهای مسکونی، از طریق سیاستهای مالیاتی، عوارض یا محدودیتهای بهرهبرداری در مناطق دارای فشار گردشگری و مهاجرتی.
-ایجاد نظام پایش مستمر برای رصد تغییرات جمعیت، الگوی سکونت، میزان خانههای خالی و خانههای دوم، و بازنگری ضوابط بهرهبرداری در صورت مشاهده آثار منفی.
-الزام به تامین همزمان سرانههای خدماتی، آموزشی، درمانی، فضای سبز و فرهنگی متناسب با جمعیت پیشبینیشده هر پروژه، پیش از بهرهبرداری.
-اولویت دادن به تأمین مسکن برای ساکنان بومی و خانوارهای دارای نیاز واقعی به جای توسعه پروژههای صرفاً سرمایهگذاری و لوکس.
4-شفافیت فرآیند تصویب
با توجه به مقیاس تاثیر پهنههای بلندمرتبه در هنگام تصویب و صدور مجوز، رعایت این موارد میتواند از خرد جمعی و استفاده بهینه تری کند:
-تمامی مطالعات پایه، مدلهای مکانیابی و معیارهای انتخاب پهنهها بهصورت عمومی منتشر شوند.
-جلسات بررسی با حضور دانشگاهها، سازمان نظام مهندسی، انجمنهای علمی و نمایندگان جامعه مدنی برگزار شود.
-امکان دریافت و پاسخگویی رسمی به نظرات کارشناسی پیش از ابلاغ فراهم شود.
جمعبندی
اصل بلندمرتبهسازی نه ذاتا مطلوب است و نه ذاتا نامطلوب؛ موفقیت آن وابسته به تناسب با ظرفیتهای محیطی، کالبدی، زیرساختی و اجتماعی هر شهر است.
درباره رشت و بندر انزلی، به دلیل اقلیم مرطوب، حساسیتهای زیستمحیطی، شبکه معابر محدود، ارزشهای منظر شهری و مجاورت با تالاب و اراضی کشاورزی، آستانه تحمل توسعه عمودی احتمالا پایینتر از بسیاری از شهرهای دیگر ایران است.
بنابراین، اگر این طرح بدون بازنگری در مکانیابی، ارزیابیهای محیطی و اقلیمی، سنجش ظرفیت زیرساختها و مشارکت واقعی ذینفعان نهایی شود، خطر آن وجود دارد که هزینههای بلندمدت آن بر منافع کوتاهمدت ناشی از افزایش ساختوساز غلبه کند.
بهترین مسیر، اصلاح ضوابط و مشروط کردن توسعه به مطالعات دقیق و معیارهای شفاف است، نه صرفا تعیین پهنههایی با مجوز ارتفاع بیشتر.